房价高不高？自己算一算

春节亲朋好友欢聚一堂，聊天的时候总会有要不要买房、换房和卖房此类的话题，其中必不可少的关键要素就是房价。这里我们讲解金融机构常用的评估房价是否合理的两种方法，供大家参考。

我们会先讲原理，然后是其中重要的参数，最后给出计算公式。相信大家看完以后就能自己进行估算了。

这两种方法分别是房租房价比估算和房价收入比估算。

房租房价比估算

这种方法是通过当地的房租来估算房价，是一种站在投资者角度的房价估算方式。即业主购买房子，然后出租，他所获得的租金相当于业主的投资回报，这个月租金和房价的比值，也就是房屋租售比，是有一个合理区间的。只要知道房租的价格，和经验上的租售比数值，我们就可以直接计算出合理的房价区间。

这种计算方式里只有两个参数，一个就是房租，一个就是租售比。房租可以通过手机APP或者当地房产中介直接查到。

租售比是一个经验数值，国际上主流的合理区间定义为1/300 ~ 1/200。1/300对应的是业主每年4%的租金收益，1/200对应的是业主每年6%的租金收益。

最后的计算很简单，假设房租是X，那么房价的合理区间就是200X ~ 300X。

房价收入比估算

这种方法是通过居民的家庭年收入来估算房价，是一种站在消费者角度的房价估算方式。原理是居民家庭经过一定时间的储蓄，就可以获得购买房子的资金。比如居民每年将三分之一的家庭收入进行储蓄，经过15年就可以获得至少5倍家庭年收入的资金。

这种方法有两个参数，一个是居民家庭年收入，一个是房价收入比。

居民家庭年收入需要大家根据当地的情况进行估计，国家统计局的数据由于地区间差异不能直接使用。注意家庭年收入中应该包含未被税务部门计入的收入。

房价收入比也是一个经验数据，而且争议比较大。因为国际上主流的合理区间和中国实际情况一直差距比较大。有一种解释是中国人比较看重房产对家庭的意义，因此愿意为房子付出更高的代价。国际主流的合理区间是4-6，即房价是居民家庭年收入的4-6倍。但这个数值未必符合中国的现实，读者可以根据当地的情况自行调整。中国目前还没有一个大家公认的合理区间。

计算方式也很简单，就是估算当地居民家庭年收入为X，那么按国际主流方式，房价的合理区间就是4X ~ 6X。

最后，无论用哪种方式估算房价，都只是一种参考。实际上影响房价的因素非常多，如当地的经济的景气度，就业状况，收入状况，居民对房地产的信心等等。购房卖房的决策需要大家综合各方面信息慎重考虑。