从香港零售商业地产运营者到亚洲之最，解密领展的REITs"长青"密码

在刚刚闭幕的12月政治局会议上，一个引人注目的信号格外醒目——"提高投资效能"首次在近5年的年底重要会议中被明确提出，与"大力提振消费"、"全方位扩大国内需求"一起，勾勒出2025年中国经济发展的关键路径。

这一信号的释放恰逢其时。当前经济形势下，提升投资效能不仅能够激活沉寂的市场活力，更能够形成消费与投资的良性互动，从而增强经济的韧性与抗风险能力。

在这个背景下，REITs作为连接资本市场与实体经济的重要纽带，正展现出独特的优势：它既能引导资金高效流向优质实体资产，又能借助实体经济的发展获得稳健回报，从而构建起推动高质量发展的良性循环。

在这个领域里，领展房产基金（00823.HK）（领展房托）无疑是一个标杆性的案例。自2005年在香港上市以来，这家亚洲以资产总值计最大的房地产投资信托基金，截至2024年9月底资产规模达2370亿港元，版图横跨中国香港、中国内地、新加坡、澳大利亚和英国，涵盖社区零售、停车场、办公楼及物流设施等多元化物业，为我们展示了一个优质REITs的成长路径。

资产管理：价值提升的艺术

REITs的成功密码，在于实现长期可持续的增长，底层资产的管理和增值是重中之重。领展以存量改造见长，通过“资产提升”，将旧有资产进行翻新改造，释放其潜在价值。这种能力在数据中得到了有力印证：自上市以来，仅在香港地区就完成了100个资产提升项目。这种能力在内地市场同样得到了充分展现，2019年，领展收购并对深圳领展中心城进行了大规模的改造升级，历时一年多。2022年1月，升级后的领展中心城重新开业。两年后，其表现显著提升： 2023年全年客流量同比增长120%，销售额增长80%。商场继续进行品牌焕新，尤其是在餐饮和娱乐业态上，B1层的改造尤为显著。

2024年7月完成的深圳领展中心城地下楼层翻新项目，原本家乐福退出留下的空白，变成了“食加空间Foodie+”，专注于餐饮业态，通过引入潮流零售和特色餐饮，创造了43.8%的投资回报率，带动商场客流和销售额创下新高。

此外， G层及以上楼层也进行了品牌和业态的调整，加强了儿童亲子业态的布局，引入了香蕉攀岩、mirroir滑板等潮流品牌。

得益于其优越的地理位置，领展中心城吸引了大量来自香港的游客。数据显示，在新冠疫情前及2023年2月香港通关不设限后，港客占比达到30%。为了满足港客需求，中心城提供了跨境支付、折扣活动及特别的服务时间安排。此外，商场还通过举办多场富有港风特色的文化活动，如汉服嘉年华和港深街舞展，提升了顾客的参与感和忠诚度。

2023年，领展在广州天河领展广场的改造项目中，成功将一处长期空置的百货铺位重新激活，引入60多个新品牌后，出租率从70%跃升至95%，投资回报率达到12%。

然而，领展的专业性不仅体现在大刀阔斧的改造上，更在于对细节的极致追求。以香港菜市场改造为例，领展着眼于每一个细微之处：从空间布局、照明设计到地面防滑；从鱼档旁的精细排水设计，到考虑猪肉档员工的人体工程学需求。这种对细节的执着，让曾经破旧、阴暗、人烟稀少的街市重获生机。

在商业运营中，领展始终秉持"共生共荣"的理念。通过深入分析商户经营数据，科学评估租金承受能力，制定合理的租金水平，维持健康的租售比。正如管理层所言："商户的生意好了，商场才会有效益。"

领展深谙"商业向善"之道。在其看来，资产提升不仅是物理空间的改造，更是对人文价值的提升。他们致力于将单纯的消费场所，打造成社交休闲的"第三空间"，构建充满人情味的社区生态。正如他们所说："商业的核心是人的连接，人和万事兴。"

底层资产稳健增长：多元布局显韧性

截至2024年9月30日，领展房托物业组合分布呈现出富有韧性的多元化特征：在中国香港、中国内地及海外市场分别拥有130个、12个、12个物业，估值占比为74.1%、14.8%和11.1%。

在内地市场，领展的布局颇具战略眼光。目前领展房托已在一线城市布局6项零售资产、1项办公大楼，并在长三角和大湾区掌握5项物流资产。核心城市的资产布局加上完成收购上海七宝领展广场剩余50%权益，截至2024年9月30日的半年报显示，内地物业组合的总收益和物业收入净额分别实现39.2%和37.6%的同比增长。即便剔除收购上海七宝领展广场剩余50%权益带来的新增收入，在消费疲弱的大环境下基本面依然保持稳健，收益和物业收入净额仍分别录得6.5%和4.9%的可观增长。

在香港市场，领展房托的资产结构展现出独特的防御性：以民生消费为主的零售物业占比高达69.6%，配套的停车场及相关业务占比26.8%。这些设施作为香港本地零售基础设施的重要组成部分，在各类经济周期中都能贡献稳定收益，展现出强大的抗周期能力。

值得关注的是，12月的中央经济会议特别强调了"稳楼市、稳股市"的重要性。在此背景下，领展房托凭藉其类固收资产属性和多元化的跨地域、跨资产类别的投资组合，为投资者提供了一个理想的资产配置选择。其底层资产产生的稳定现金流，以及分散投资带来的风险对冲效应，在动荡市场中尤显珍贵。

这一优势在最新的财务业绩中得到充分印证。截至2024年9月30日的半年报显示，领展房托交出了亮眼的成绩单：收益和物业收入净额分别达到71.53亿港元和53.59亿港元，同比增长6.4%和5.8%，表现优于多数香港本地收租物业类上市公司。同期，可分派收入总额增长4.3%至34.76亿港元，同时净负债比率仍保持在20.6%的健康水平。

细究各区域表现，即便在充满挑战的经济环境下，香港物业组合于2024/2025财年上半年依然实现了2.2%的收益增长和2.4%的物业收入净额增长。零售物业租用率高企于97.8%，期内更新签了超过300份租约，展现出强劲的市场需求。

海外业务同样传来捷报。在新加坡，领展房托物业组合的租用率高达99.8%，裕廊坊及Swing By@Thomson Plaza续租租金调整率更录得18.9%的可观增幅。澳大利亚业务也毫不逊色，零售物业租用率维持在99.1%的高位，租金水平保持稳定。国际办公楼资产组合表现稳健，整体租用率提升至90.2%，加权平均租约到期年期达4.7年，为未来收入增长奠定扎实基础。

分红实力派：稳健现金回报

这种卓越的经营能力最终转化为投资者的真金白银。在分红政策上，领展房托始终秉持高标准，坚持100%的可分派收入用于派息，远超港股监管90%的最低要求。2024/2025财年上半年，其可分派收入总额再创新高，同比增长4.3%，每单位派息达134.89港仙，同比增长3.7%。

从更长的时间维度来看，领展房托的分红能力更显厚实。自2005年上市以来，分红持续稳健增长。尤其是2011/2012至2022/2023这12个财年间，可分派总额累计增长112%，年化增长率高达7.1%，大幅领先于香港、新加坡和澳大利亚等地区的同业水平。

在当前的低利率环境下，市场对于稳定、优质可持续的收益型投资需求旺盛，REITs的投资价值在此时愈发凸显。展望未来，随着存款利率下行、理财产品打破刚兑、存量高息资产陆续到期，低利率环境或将成为新常态。在此背景下，包括保险资金和长线共同基金等机构投资者与避险资金的持续流入，有望推动优质红利资产继续走强。

REITs的出现，正在改写普通人与房地产的关系。传统房地产投资动辄需要大额资金且流动性较差，REITs以其类似股票的交易便利性和较低的投资门槛，让更多普通投资者得以分享优质不动产带来的稳定收益。它让投资者无需掏出百万千万购置一个房产和一个商铺，只消投入股市的一隅资金，便能分享到大型商业地产的租金收益。

从领展房托的发展历程中，我们看到了一个专业运营、稳健经营的REITs如何在推动经济高质量发展的同时，为投资者创造持久价值。