卷好最后100米

01

如今，地产进入“产品力时代”是行业共识，不过什么是产品力这一点，还没形成共识。

有人说，产品力是一种研发能力，体现在产品线不断升级迭代中。也有人认为，产品力是房企在产品设计、打造时是否用心，产品审美是否高级......

以上说法都对。

10年前，景观、装标可能是三年一迭代，现在有些选手能卷到每年，甚至同个产品线每个项目都在升级，大家把审美、设计提上去了，但还有一个能力不可或缺，那就是落地能力如何。

包括能不能如期兑现，以及兑现程度。

把造房全流程看作一场马拉松，落地环节相当于最后100米，这一段最难跑。

一方面，住房回归居住属性，购房人对品质的期待来到历史峰值。

另一方面，在于选手是否能合理分配体能，相对不错完成最后冲刺。

只有兑现到位，产品的调性、设计、打造等要素才能完整呈现，形成逻辑闭环。对头部房企来说，同样只有跑好“最后100米”，同步提升交付力，才能真正站稳。

近几年，"重返上海"招商蛇口实现了深耕上海，2022年-2023年，招商蛇口连续两年拿下上海销售额、拿地金额冠军。

招商蛇口站稳上海背后，就离不开兑现力的进阶。

比如，交付两年的项目虹桥公馆二期，业主反馈不错，交付一年的璀璨时代，同样收获了不错的口碑。

最近，招商蛇口在上海有两个项目开启了“预看房”，分别是普陀的“苏河玺”，以及虹桥的“虹桥公馆三期”，第一时间去现场转了转，表现也算可圈可点。

02

聊之前，先简单说说这两个项目的前期情况。

虹桥公馆，项目一期于2018开盘，算是行业中最早提出“酒店式泛会所”概念的一批；二期2020年开盘，2022年交付，获评当年“全国十大交付力安居作品”。

虹桥公馆三期2022年12月首批次开盘，共计5次开盘4次“日光”。

苏河玺的热销态势也差不多，2022年12月首批次开盘，4小时完成清盘，362套房源吸引1001组认购，认购率达到了276%。

上海新房有积分入围制度，今年1月苏河玺最后一批次认购结束时，入围分来到了92.67分。2023年，市区项目只有“百合园”和“云锦东方”两个超级豪宅盘达到过这个门槛。

苏河玺和虹桥公馆三期能有这样的热度，一方面，地段上了分。

虹桥公馆三期所在的大虹桥不用多说。苏河玺所在的苏州河东，是上海市2035规划里，以高端商业、金融、文化等核心功能为主的“中央活动区”，上海少有的规划、熟度、自然资源都在线，且还有开发空间的内城板块。

换句话说，两个项目盖住名字单看板块，属于“闭眼入”的水平。

另一方面，因为是招商蛇口，大家对项目有期待。上海云集了全国各大实力房企，招商蛇口的整体兑现力，相对来说还是比较在线。

预看房现场，整体看下来，两个项目都有不少亮点，先说苏河玺。

进大门之前，映入眼帘的是一株罗汉松，此前就听说，这罗汉松价值百万，是项目团队和业主提前沟通后选定的，业主都认为只有这样的等级，才能与项目的品质格调相匹配。

苏河玺预看房现场实拍

步入大门，可以看出有设计小巧思在里面。大门主体门头和片墙做了一体化设计，配色是公建主流的白灰色，视觉上形成了一种横向拉伸的效果。

苏河玺预看房现场实拍

这种横向拉升，与前后迎客空间的水系布局一起，形成了一种河畔氛围，这就与项目所处的苏州河滨河的板块特点产生了呼应。

苏河玺预看房现场实拍

转遍小区就会发现，这种与板块特点呼应的设计，还有不少。

比如楼栋布局，苏河玺没有采用其他高端项目常用的“合围”制式，转而依江以“线性”展开，几个中大户型的楼王，也被安排在了苏州河边。

苏河玺预看房现场实拍

这样的设计理念，在业内算是比较超前的，好处是打破小区和外界的生硬边界感，通过无界融入自然，带来更多的沉浸感，这也是一些海景豪宅中可以看到的理念。

进社区内部，从大门到入户单元，动线比较合理，路上包括休闲区的安排，绿植园林的穿插，还有一个长颈鹿为主题打造的儿童乐园等等，是招商“玺系”一贯的精奢风格。

苏河玺预看房现场实拍

迈入单元门后发现，此次苏河玺加强了石材方面的运用。

像大堂背景，电梯门沿、轿厢主背景等地方，使用的都是丝路风格的石材。石材不容易老化，另一方面显得格调更高，缺点就是造价不菲，所以即便是一些高端项目，能多点位使用的也不多。

在突显项目格调方面，车库给人的印象比较深。这次苏河玺车库，顶部采用了“星空顶”设计，据说是劳斯莱斯同款。

苏河玺预看房现场实拍

除此之外，还有一些细节上的打磨，能看出做过推敲。

比如室内门套线与踢脚线收口顺直，应该是提前做测量控制误差。包括罗汉松下环形跌水，以及地漏，加上了项目LOGO设计，拉出质感。

在虹桥公馆三期，也能发现这样的巧思。

比如外立面上，三期项目结合大虹桥的特点，做了品质升级，一层二层局部采用石材，除架空层楼栋外，铝板提升为全铝板加石材，加强了“国际住区”的观感。

虹桥公馆三期预看房现场实拍

此外，业主最常使用的快递柜升级为精装，增加空调、定制快递柜等，细化功能分区，为了业主有更好的体验感受。

虹桥公馆三期预看房现场实拍

目前项目是预看房阶段，有更多细节呈现出来，可能也是开发商想体现诚意。

外地朋友可能不太理解，我们简单说下预看房机制。

这是近几年上海正在推行的一种交付制度，即在项目竣工验收前，由业主进入小区参与房屋的质量监测，是解决期房交付预期问题一个比较好的思路。

通常情况下，预看房和最终效果之间还有进步空间，根据项目进度不同，预看房完成度不同，项目还不是完整呈现，加上预看房机制对房企要求变高，所以不同的房企持不同的态度，招商蛇口算是比较重视的一列。

03

上文提到过的虹桥公馆二期、招商璀璨时代等，如果总结这些项目的共性，我认为有两点比较重要：

第一，项目的价值要过硬。这里面包括项目的地段，产品设计水平等等。

第二，房企需要有责任感，重视产品落地环节。

第一点不难理解，项目价值和兑现力本身是一个闭环逻辑，互为因果。第二点，客观上考验房企实力，主观上考验房企态度。

苏河玺及虹桥公馆三期，在预看房阶段都曾前置化开展过相关的服务工作，与业主进行沟通和联系。

这些前置化服务，一是向业主释放了积极信号，让业主看到项目有解决问题的信心和能力，二是提升业主的参与度，可以在更多维度上接收到业主诉求，以此匹配预期。

如今房子渐渐褪去投资属性，购房者们的诉求其实非常简单，就拥有一个能够切实满足居住需求的房子。

这要求房企接稳买房流程中“最后一棒”，用更到位的服务，实现项目更符合预期的落地。

作为头部房企，招商蛇口做得不错，不过也还有提升的空间，还可以做得更好，行业也需要它做得更好。