“水泥大王”的豪宅梦

 文/狗蛋分蛋

10月25日，金隅集团北京新项目案名公布，名为“北京隅·东序”。当天项目同步更新了一些打造细节，不少人拿到资料后有些诧异：

这居然是个豪宅产品。

诧异的原因，倒不是因为地块不行，项目位于朝阳区十八里店朝阳港，北京东四环的一员。

东四环是北京最“硬”的豪宅板块之一，前两天李嘉诚7.6折卖的“御翠园”就在附近，此外还有星河湾、泛海国际等知名的豪宅扎堆，房价遍地14万+。可以说这里出豪宅，很平常。

主要原因，还在于房企本身。

一来金隅集团在十八里店曾打造过三个项目，都以初、中端改善为主，这三个项目同属一个产品序列，即“云筑系”的一、二、三期。

今年6月，金隅集团拿地当天，不少媒体写公告时连地块项目名字都想给人家好了，叫“云筑四期”，结果冷不丁“改善”变“豪宅”，有些出乎大家的预料。

二来，金隅集团之前在北京的项目，多以共有产权房项目为主，近年来才开始有一些改善项目入市，用网友的话来讲，房企本身：

可能没有豪宅基因。

说起金隅集团，可能很多人对它印象不深，这是一家北京本土国企。

2023年中指院房企权益销售榜单上，金隅集团以182.8亿的成绩，排名第60。在北京本土国企开发商中，相比于北京城建、首开、北京建工等，金隅集团成绩靠后，存在感也稍弱。

金隅集团搞建材起家，前身是北京市建筑材料工业局，如今金隅集团主营两大业务板块，分别是水泥和地产。

金隅的水泥板块业务，在全国更出名，2016年与冀东水泥重组后，金隅也一度被称为中国的“北方水泥大王”，目前金隅集团还是全国第三大水泥产业集团。

金隅集团的营收，主要同样来自水泥和地产业务。

根据2023年年报，去年金隅集团总营收1079.5亿，水泥所处的绿色建材板块贡献了794.7亿，占比73%。地产开发及运营贡献301.2亿、占比27%。

和很多涉足地产的国企一样，在毛利润这块，金隅的地产业务遥遥领先。

去年金隅集团绿色建材业务毛利率仅为8.5%，地产业务毛利率高达18.9%，全年地产贡献了公司：

约47%的毛利润。

作为公司最大的利润奶牛，金隅集团对地产业务线的发展，自然给予了厚望。

金隅集团早在2000年改名时，就有了扩张的动作，是北京最早开启全国化布局的国企开发商之一。

至今，金隅集团全国房地产项目约170个，业务线涉及北京、上海、天津、重庆、杭州、南京、唐山、苏州等17个城市，形成了“立足北京，辐射京津冀、长三角、成渝经济区”的发展格局。

遗憾的是，虽然扩张够早，摊子够大，但金隅集团大部分城市的发展始终不温不火，也几乎没有留下什么令人影响深刻的产品案例。

比如在上海。

金隅集团2014年进入上海，算是最早布局上海的外地国企开发商之一，但至今十年时间，金隅只在上海做出了4个项目。

要说是因为国企一贯的谨慎风格？也不全是，金隅拿地时非常激进。四个项目中，有三宗都是溢价拿地，其中最高的一个溢价率48.2%，报价时甚至比第二名多报了2.52亿元，近10%。

2020年7月，金隅以38%溢价，8.53万元/㎡，经95轮激战拿下了杨浦区东外滩地块，刷新了当地单价地王，金隅也借此成功进入了上海城央。

本以为金隅将在此大展身手，谁想拿地两年多，直到2022年中，项目才开盘，名为“金隅外滩东岸”。如今又是两年多过去，项目还有房源在售。

关于这个项目，市场的议论集中在打造品质上。

今年4月，有网友在小红书上吐槽：金隅外滩东岸小户型产品得房率低得可怜，餐厅像个过道，一家三口坐着都挤。

关键小区附近还有个“通风塔”，风塔用于排放上海北横通道（隧道路段）东段80%的废气，存在环境污染的可能。按网友的说法：

很难想象这是个总价过千万的项目。

事实上，除了上海金隅在其他地方打造项目，也经常被业主吐槽。

今年6月，常州某业主发小红说自己“高价上车了个天坑”。

前期被销售吹嘘“高端”一顿PUA，钱交完项目落地一看，两眼一黑：入户门正对消防栓，站人都困难，别说家具了，试想以后的生活，就是每天——

“开门见栓”

此外，之前金隅集团在北京、天津、南京、杭州等多地的项目，都曾有过因为产品减配或质量问题，遭遇业主维权的事件。

今年4月，金隅集团党委书记、董事长姜英武开会时说：“金隅集团的核心功能是造好材料、建好房子。”好材料这块，大家没什么研究，至于好房子，不少维权的业主都说，金隅的“高端”住宅：

品质做得像回迁房。

狗蛋曾经说过，品质下滑，根本原因是利润空间压缩。

这话放到这几年的金隅身上也适用，但是放到2020年之前，可能得反过来品品。

比如2019年，金隅集团地产业务毛利润率高达33.9%，同年同为国企的建发也才只有25.86%。

到了2023年，虽然金隅毛利润率已经一路滑坡到了18.9%，却也高于建发的11.1%，越秀的15.3%，龙湖的14.3%。

只能说，作为集团主要的利润来源，金隅地产板块在找利润这块，可能已经“功法大成”。

2016年，金隅集团以平均溢价率超过480%的价格，拿下了天津空港新区三宗土地，地产圈瞬间炸锅，都在感叹金隅“艺高人胆大”。

如今近8年时间过去，天津空港项目的累计总投资额为70.56亿元，扣除57.5亿元的土地成本，8年投入不过13亿元。除了2020年时开盘的“金隅云筑”住宅项目，很多规划，还停留在纸面上。

2020年，有人花了超越周围新房价格近2倍，4万多元/㎡购入项目，如今因为楼市下行，加上规划兑现问题，已经亏麻了。有业主在社交媒体上发问：

拿了地为啥不抓紧开发呢？

截至2023年底，金隅集团土储权益规划建面大概是586.02万平方米，在百强房企中只能排到中游。

问题是，金隅消耗土储速度偏慢，2023年，金隅集团商品房签约销售面积96.36万平方米。

此外，金隅集团可能还有部分没有计入规划建面的自有土地。

比如在北京，今年8月金隅集团官微发布：“其在海淀区自有存量土地约648.82公顷“。当然这些土地不计入土储也是有原因的，很多都是工业用地，并不能直接拿来进行开发。

不过就算如此，即使没有任何新增土地进账，金隅集团的土地储备，也可供其开发近5-10年。

至于业主提出的问题，只能用铁柱一个学会计朋友的话来说：地拿在手里叫资产，涨价了叫投资回报，做成项目就变成了负债，卖不出去叫业绩压力。

关键这两年，金隅地产板块的业绩压力更大了。

今年上半年，金隅集团预计实现归母净利润为负的7.5亿~9.5亿，这也是自金隅A股上市以来，近13年的首次亏损。

除了市场水泥需求疲软外，另一个重要原因是集团地产板块业绩滑坡。

今年1-9月，金隅集团销售为51.3亿，百强房企排名96。去年同期，金隅销售额排名61位，金额为145.1亿，今年还不到去年的零头，下降非常明显。

亏损半年报交出时，在会议上董事长姜英武强调：

下半年把治亏扭亏作为头等大事。

最近要扭亏为盈的房企不少，但喊出下半年就要“扭亏”的，好像就只有金隅了。只是目前来看，实现难度不小。

这几年产品力崛起，建发也好，越秀也好，各地国企开发商大多都在集中打造一个产品系、一个有自身特色的标签，从而形成市场竞争力。

金隅产品的低存在感，在如今行情下，越来越吃亏。

金隅高层可能很早就已经意识到了问题所在。

近些年金隅的项目总会喊出“高端”的口号，只是产品力方面有些力不从心。其实产品力提升难，在以往国企开发商中不算罕见，主流做法，是广泛纳取行业人才加入，通俗讲叫“挖墙脚”。

但相比其它国央企，金隅近年似乎很少引入知名经理人，金隅集团总部及各地区公司管理层，大多都是体系内二十年、十年以上的老人。

有人说，金隅集团老国企的包袱太重了。

从去年开始，金隅集团聚焦北京市场的势头非常明显，2023年其在北京的销售额占比已经从上一年的27%，提升到了43%。

10月31日，金隅再度出手，以底价27亿在丰台中关村科技园拿地。算上这宗地块，今年金隅在北京拿地金额近91亿，可以超越中海，排进北京房企拿地排名前三。

这个地块指导价9万/㎡，周围新房竞品不少，一公里范围内中建东孚的改善盘“中建云境”，现在售价7字头，中海的豪宅“丰和三号院”单价也只有8.5万/㎡左右，金隅新项目的压力估计不小。

说回原话题，金隅想要在北京这样竞争更激烈的市场重新站稳脚跟，在产品力方面还得再突破，一个新的标签，很有必要。

最近，北京这个金隅集团首入豪宅市场的项目——“北京隅·东序”，就是一个证明自己的机会。

对于项目而言，重回北京的投名状、新产品标签的梳理、本身的业绩、去化......身上的担子可谓不轻。

金隅集团同样对这个项目给予厚望。

据金隅官方宣传资料，项目名中的“东序”，一方面寓意着“开辟东四环世界豪宅的全新序作”，另一方面，也承载着金隅产品系向豪宅升级的寄托。

只是翻开“东序”产品页，项目的主力户型被定在了95㎡-189㎡。是不是东四环豪宅的全新序作不好说，铁柱好奇的是：

95平的豪宅该怎么呈现？