“给你价值1.5亿的商业地产，就问你要不要，我的客户要了，有些悔恨”

来源：微博@汪有

给你价值1.5亿的商业地产，你可以自己用，也可以租出去挣钱，香不香，就问你要不要。我的客户要了，有些悔恨。

大体就是，我的客户，有实力的企业，能创造税收和就业。大湾区某地把他们招商过去，他们在当地纳税，拉动经济。当地说我们也无以为报，我给你价值1.5亿的写字楼，还配商场，你就说好不好。客户：好！太好了！现在价值1.5亿的写字楼已经划拨到了客户名下。

然后，很不好租。很正常，好租是不会给你的。现在写字楼空置率30-40%，很正常。你这个空着不少面积，也很合理。

以及，其实租金并不高。1.5亿的评估价格，那是当年房地产好的时候，地价贵，房价贵，租金也贵，所以评估价格1.5亿。现在租出去，即使全租出去，每年收到的租金，200来万。几年过去，写字楼租金跌了。换算下来，年化租金收益1.5%（跟住宅差不多）。

你会说了，那你这200万不也是白来的吗？这不好吗？这不怎么好，持有1.5亿的商业地产，是要缴纳房产税的。如果你全都自持，缴纳额度，先给你的房子打7折，每年按照1.2%纳税。这房子每年缴纳房产税126万。

前面说了，其实现在房地产贬值了，这房子不值1.5亿。但账上就是1.5亿，就按1.5亿收税。所以你得赶快给租出去。

之所以要赶快租出去，因为房产税两种计算方法，如果能给租出去，那么只需要征收租金的12%。因为租金便宜，所以用租金计算房产税是划算的。按租金来计算房产税，完全租出去，只需要200万的12%，才24万，比按照帐面价值收126万便宜多了。

但租出去还有一些其他的税，加在一起大约租金的25%吧。不管怎样都比放在那里便宜。

我算你租出去60%，毛租金120万，扣除中介费和免租期（现在都很高，因为不好租，在3年租期里，通常可以占到20%），年均实收租金96万。扣除25%的稅，实际到手72万。那这是租出去的，没租出去的40%，你得按照1.5亿的40%原值纳税。缴纳50万。好家伙，租金72万，交回去50万，我才赚了22万？你忘了，空置部分是要缴纳物管费的，写字楼的物管费很贵，空置部分，28万。

以上是最理想的数字，并没有计算管理成本/不可预见费用/营销推广费用，这些也不少。为了管理你这个1.5亿的资产，你雇一个年成本20万的总监，给配一个年成本10万的文员总是要的吧（这里说的是年成本，不是年薪，成本还要包括他们的办公用品/工位租金/hr法务的平摊成本），根本都配不起，因为你这个资产到现在还是亏的。配了更亏。最后你发现，拥有了这个1.5亿的楼，你每年都在亏钱。这就是当地愿意慷慨给你房地产的部分原因。

可见如果有人要免费送给你1.5亿的写字楼，请千万别要！还好没人割我韭菜。

我们作为专业的房地产服务公司，当然知道市场上的一些通行做法。比如，你自己用的部分（不多，只能用25%的面积），也签租约，用自己的一家公司持有房产，租给另一家子公司，这样至少是租出去了。就可以把比较贵的按持有价格计算房产税，变成按照租金计算房产税，这样能节约一些。

又或者签署一些虚假合同，本来是空置的面积，你就说租出去了，按租金来计算房产税，也能省钱。或者，虚增成本，降低合同租金，用别的名义收钱，把帐面的租金做少，也能规避房产税。再比如——

不能再比如了，我再比如我就要进去了。会计太危险了。