中国房地产还会冷却多久

近来股市成为热点，房市还没有多大起色。人们都在疑问：房市冷却还会有多久？

这篇文章有意思。

https://www.zaobao.com.sg/forum/views/story20241008-4969202

这里不作评论，但其中的一些数据有意思。

1、到8月末，商品房待售面积7亿3783万平方米，同比增长13.9%。其中，住宅待售面积增长21.5%。

以每户3人、每套100平建筑面积计算，7.4亿平方米的待售面积相当于740万套房子，涉及2000万多一点的人口。对于14亿人的中国来说，其实也没有多大的事。但以全国房屋每平3万计算，这就涉及22万亿人民币了，这又是很大的数字。即使全国平均实际上只有每平1万，也要7万亿，依然是很大的数字。这也是政府财政接不了的盘。

2、联合国房价收入比指数是3至6，即居民购买一套满足基本生活住房，只要花三年至六年收入就足了。目前中国一线城市房价收入比都在30以上，南京、杭州在27以上，连成都和武汉都在18以上。

考虑到世界平均储蓄率在25%左右，中国则是45%左右，这可以看作实际生活开支的差别，包括不同生活习惯导致的开支差别。不知道是否可以把联合国的房价收入比直接折算？那中国的“合理”的房价收入比应该在5-10？

即使往高值算，中国的一线城市房价收入比都达到“合理”房价收入比的3倍。要么收入增加到3倍，要么房价降低到1/3。

房价降低到1/3肯定是不行的，那收入提高到3倍呢？假定收入于人均GDP直接挂钩，当年中国人均GDP约12000美元，4000美元是在2010年左右。也就是说，按照过去的发展速度，需要15年能将收入提高到3倍。

当前经济发展速度降低了，但按照中国人的秉性，可能也不需要到房价收入比为10的时候才能见到房地产复兴。两相抵消，可能房地产需要15年才会回归正常？

这当然是很长时间，但房地产走到现在这样的困境也花了至少那么长的时间。

没有2010年中国平均房价收入比的数据，感觉那时的房价收入比不会比现在好太多。但要是能找到上一次房价收入比在10左右的时间，再对比那时的房地产情况，可能会很有意思。

但是，当前的股市暴涨可能是另一个必须考虑的因素。

股市与房市没有必然联系，但中国股市暴涨，引来外资涌入。美联储降息也释放了大量美元资产的外流。在全世界都“闻风不动”的时候，中国股市的暴涨成为大洪水中的洼地。这对美国资金尤其难受，美国已经禁止“国有”养老基金投资中国，在这波暴涨中，半导体、医疗也是热点，又是美国“禁止”投资的领域。但这是垂在眼前的金苹果，怎么办？怎么办？

资本闻到钱味，永远有办法前来，就看华尔街的“创新思维”吧。

水涨船高，rising water lifts all boats。

“绿金”会流入久旱的中国房地产市场吗？会间接帮助中国房地产止跌回稳吗？这是有意思的问题。不过不能指望外资对中国房市做好事。

有说法中国人均居住面积已经达到50平，20%的售出房屋都空置着。如果属实，那确实很长时间都不会有太热的房市。正常换新和搬迁置换是主要的。

这是好事还是坏事？

对于把房子当作投资的人来说，这是坏事；对于有买房刚需的人来说，这是好事；对于国家经济来说，房价不能再暴涨，但也不能暴跌，在数值上保持稳定，由正常通胀逐步消化到泡沫消退，然后再与通胀同步，这才是最好的。