北京豪宅,玩起了“花式创收”?
文/狗蛋分蛋
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买过期房的朋友应该知道,项目收房时有个环节叫“面积补差”,一般需要重新量房,然后计算实际房款“多退少补”,以此保障合同双方的利益。
只是按什么价格计算,往往容易引起争议。
尤其是这两年,房价普遍下跌,即便用当初约定的合同价格来算,不少需要业主补价的项目,也会被嫌弃价格过高。敢于主动涨标准的项目,那就更罕见了。
最近交房的天坛府二期,就让业主长了一回见识。
6月19日,天坛府业主们收到了项目的入住通知,跟通知一起来的,还有一份“入住结算确认书”,内容包括小区的专项维修基金、物业管理费、供暖费、产权代办费等等。
其中覆盖几乎所有业主,也是占比最大的一项,正是来自“面积补差”。补差是惯例,大部分业主都能理解,问题是这个补差的计算价格,让业主们有些懵:
高达15万元/㎡左右。
2021年底开盘时,天坛府二期均价为12.5万/㎡,两年半时间过去,天坛府二期的房价在开发商那边儿:
涨了2.5万元。
关键,和天坛府二期一个地块的天坛府一期项目,当初开盘均价为12.2万/㎡,如今还有一套在售,单价:
9.7万/㎡。
也就是说,周围房价压根没涨。
有业主表示,因为这次补差几乎覆盖所有人,天坛府二期共208户,即便按照15万每户来算,北京城建也能创收千万:
吃相有些难看。
更重要的是,这份“入住结算确认书”本身,也让业主们有些懵。
一般收房需要验房确认无误后,才会到财务结算这一步,19号业主们还没实地验房:
怎么确认收房?
6月30日那天,天坛府二期官方如期举办了盛大的仪式,欢迎业主回家。天坛府的销售们咔咔拍照上传小红书,记录启幕时刻,细心的网友们汇总了这些照片后发现:
几乎没有业主出镜。
有网友猜测,之所以没多少业主出境,是因为一部分业主没按时缴费被拦到了门外。还有一部分业主:
忙着进小区拍照维权去了。
铁柱说,也不能排除销售们为了方便发圈,刻意找了角度。
不过单看这些照片,让当初宣传自己是“二环上的中国门庭”的天坛府:
显得有点门庭冷清。
2
项目交付后业主维权的情况,在近几年的楼市里其实不算罕见。
在天坛府项目里,也不是第一次了。
天坛府2021年8月开盘,分六期开发,去年7月底一期交付时,在文章《天坛边上的“信仰税”》我们也聊过,因为宣传和实际交付不符,项目曾陷入过维权风波。
当时就忙坏了不少一期业主。
有专门做维权PPT的,有专门给市长热线打电话投诉的,据说打电话这事儿,业主群还专门安排了轮岗,目标是攒够1000条投诉.......
轮到二期交房,业主们很有经验,提前跑去样板间拍照记录,结果售楼处也有了经验:
样板间早已经被拆除了。
尽管二期业主们有了心理准备,但推开家门那一刻,还是两眼一黑:地砖上长长的裂缝,地脚线深深的开缝,凹凸不平的墙面,粗糙的洗手台柜.......
(图源自小红书业主实拍)
公区园林部分,二期倒是比一期上心不少,至少植被看着鲜活许多,就是一期被集中维权的柏油路问题,在二期依旧有争议。
(图源自小红书业主实拍)
有意思的是,交房那天,业主归家必经的柏油路上,项目方还铺上了一条长长的红毯。有人觉得反差感拉满。
记得当初项目官方宣传推文里,曾引用美国著名建筑师赖特的一句话:“一个建筑应该看起来是从那里成长出来的,并且与周围的环境和谐一致。”
看到二期交付实景,业主吐槽,二环内、皇城根、天坛边,单价12.5万的项目:
品质长得像回迁房。
还有业主做了更深入的调查,发现项目施工阶段存在一个疑点:
天坛府二期使用的板材,来自一家正在简易注销的小公司——“北京颐林盛祥装饰工程有限公司”。
这家公司的成立时间挺有意思,2022年8月,也就是天坛府二期开售半年后,提交注销的时间也很巧妙,就在天坛府二期交房前三天。
业主怀疑这家公司的资质和成立目的。
3
出现维权情况不久后,天坛府官方也对业主提出的问题,做出回应,只是部分业主觉得有些敷衍。
比如补差价格问题。
坛府工作人员出面解释“15万/㎡左右是按照套内单价核算的”。言外之意,可能指当初总房价计算时含公摊面积,如今减去公摊再算,肯定要高一些。
不过这种前后不一的计算方法,业主们显然很难接受。
再比如地板裂缝的事儿。
城建天坛府工作人员表示:地板石材为天然产品,开裂属于正常现象。这次的“裂纹”,是石材先天就存在的,已经进行过加工:
并不影响使用。
后续还搬出了国家标准:“板材允许粘接和修补”。
有业主反驳,不影响使用,不代表不影响项目美观,更别提这是一个均价千万的豪宅项目。
还有沥青道路。
有业主在小红书上透露,7月6日时,参与了天坛府二期的维权处理会议。天坛府表示,该道路是社会道路,可以通过社会车辆,买房时也有说明,且围墙上做了电子围栏,保证安全。
业主们挺疑惑,因为当初买房时,有销售明确告诉他们:这条路是小区内部道路,外部车辆禁止入内。
针对业主们的问题,天坛府法务团队反应迅速,立马要求:
开除该销售人员。
同时解释,销售个人观点不代表项目。有人拿出销售话术和微信语音、截图对峙,天坛府则表示内容失效:
一切仅以合同为准。
该业主认为,这条协议违反了广告法。
关于板材公司的情况,天坛府也回复了:
北京颐林盛祥装饰工程有限公司与天坛府二期项目无任何联系,更无供货关系。
关于招标流程,是精装单位与该公司签署的合同。
这一点,业主们也做了深度的研究。
有人在小红书上爆料:北京城建全资子公司城建兴瑞,也是天坛府主要开发商,在今年6月20日,因为项目违规外包,被北京住委罚款51万多元。
该业主认为,单凭“颐林盛祥”的资质,没有能力通过天坛府二期招标,其中可能存在违规情况。
又因为这次处罚的合同时间,和天坛府二期项目开工的时间有重合,该业主怀疑,城建兴瑞被处罚原因和“颐林盛祥”之间有关联。
这个问题,铁柱分别去“启信宝”和北京住委官网进行了查询,在启信宝app上,确实有6月20日城建兴瑞的行政处罚提示。
但“京建法罚东建字2024第510028号”的详细信息,住委官网并没有对外公布,处罚的具体内容、理由,还不能确定。
目前,关于这位业主的后续质疑,网上还没有看到天坛府官方的回应。
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在之前的文章中也说过,产品拉跨不全是能力的问题,有时候是取舍的问题。
今年4月,北京城建联手越秀首入上海,鏖战79轮,以22.3亿总价,17.12%的溢价率抢下杨浦长白社区地块。
这是北京城建除北京外,第一次进入其他一线城市。
2023年,北京城建实现销售额326.0亿元,力压首开成为北京本土企业的“一哥”,今年上半年,又以101亿全口径网签量,坐实了“一哥”地位。因此这次上海拿地,也被业内看成是其稳固大本营后:
积极外拓高能级城市的开始。
另外,7月初北京城建公布了2024年1-6月业绩预告,今年上半年,归属母公司的净利润出现亏损,约为1.31亿—1.95亿之间:
2023年盈利后,再度由盈转亏。
不管是外拓要求,还是利润压力,总要有地方需要做出牺牲。
去年年初,天坛府项目开发公司,北京城建兴瑞总经理李克锐在接受《北京日报》记者采访时表示:
即便是盖没有技术含量的回迁房,也要用建设国家大剧院的态度认真对待。
未来一段时间,天坛府3期-6期也将迎来交付,7月18日,天坛府3期已经有人呼吁业主提前组成工作小组“预防式维权”了。
关于李总的说法,业主们想的可能是,不求像国家大剧院,但求别像回迁房。