北京豪宅，玩起了“花式创收”？

文/狗蛋分蛋

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买过期房的朋友应该知道，项目收房时有个环节叫“面积补差”，一般需要重新量房，然后计算实际房款“多退少补”，以此保障合同双方的利益。

只是按什么价格计算，往往容易引起争议。

尤其是这两年，房价普遍下跌，即便用当初约定的合同价格来算，不少需要业主补价的项目，也会被嫌弃价格过高。敢于主动涨标准的项目，那就更罕见了。

最近交房的天坛府二期，就让业主长了一回见识。

6月19日，天坛府业主们收到了项目的入住通知，跟通知一起来的，还有一份“入住结算确认书”，内容包括小区的专项维修基金、物业管理费、供暖费、产权代办费等等。

其中覆盖几乎所有业主，也是占比最大的一项，正是来自“面积补差”。补差是惯例，大部分业主都能理解，问题是这个补差的计算价格，让业主们有些懵：

高达15万元/㎡左右。

2021年底开盘时，天坛府二期均价为12.5万/㎡，两年半时间过去，天坛府二期的房价在开发商那边儿：

涨了2.5万元。

关键，和天坛府二期一个地块的天坛府一期项目，当初开盘均价为12.2万/㎡，如今还有一套在售，单价：

9.7万/㎡。

也就是说，周围房价压根没涨。

有业主表示，因为这次补差几乎覆盖所有人，天坛府二期共208户，即便按照15万每户来算，北京城建也能创收千万：

吃相有些难看。

更重要的是，这份“入住结算确认书”本身，也让业主们有些懵。

一般收房需要验房确认无误后，才会到财务结算这一步，19号业主们还没实地验房：

怎么确认收房？

6月30日那天，天坛府二期官方如期举办了盛大的仪式，欢迎业主回家。天坛府的销售们咔咔拍照上传小红书，记录启幕时刻，细心的网友们汇总了这些照片后发现：

几乎没有业主出镜。

有网友猜测，之所以没多少业主出境，是因为一部分业主没按时缴费被拦到了门外。还有一部分业主：

忙着进小区拍照维权去了。

铁柱说，也不能排除销售们为了方便发圈，刻意找了角度。

不过单看这些照片，让当初宣传自己是“二环上的中国门庭”的天坛府：

显得有点门庭冷清。

2

项目交付后业主维权的情况，在近几年的楼市里其实不算罕见。

在天坛府项目里，也不是第一次了。

天坛府2021年8月开盘，分六期开发，去年7月底一期交付时，在文章《天坛边上的“信仰税”》我们也聊过，因为宣传和实际交付不符，项目曾陷入过维权风波。

当时就忙坏了不少一期业主。

有专门做维权PPT的，有专门给市长热线打电话投诉的，据说打电话这事儿，业主群还专门安排了轮岗，目标是攒够1000条投诉.......

轮到二期交房，业主们很有经验，提前跑去样板间拍照记录，结果售楼处也有了经验：

样板间早已经被拆除了。

尽管二期业主们有了心理准备，但推开家门那一刻，还是两眼一黑：地砖上长长的裂缝，地脚线深深的开缝，凹凸不平的墙面，粗糙的洗手台柜.......

（图源自小红书业主实拍）

公区园林部分，二期倒是比一期上心不少，至少植被看着鲜活许多，就是一期被集中维权的柏油路问题，在二期依旧有争议。

（图源自小红书业主实拍）

有意思的是，交房那天，业主归家必经的柏油路上，项目方还铺上了一条长长的红毯。有人觉得反差感拉满。

记得当初项目官方宣传推文里，曾引用美国著名建筑师赖特的一句话：“一个建筑应该看起来是从那里成长出来的，并且与周围的环境和谐一致。”

看到二期交付实景，业主吐槽，二环内、皇城根、天坛边，单价12.5万的项目：

品质长得像回迁房。

还有业主做了更深入的调查，发现项目施工阶段存在一个疑点：

天坛府二期使用的板材，来自一家正在简易注销的小公司——“北京颐林盛祥装饰工程有限公司”。

这家公司的成立时间挺有意思，2022年8月，也就是天坛府二期开售半年后，提交注销的时间也很巧妙，就在天坛府二期交房前三天。

业主怀疑这家公司的资质和成立目的。

3

出现维权情况不久后，天坛府官方也对业主提出的问题，做出回应，只是部分业主觉得有些敷衍。

比如补差价格问题。

坛府工作人员出面解释“15万/㎡左右是按照套内单价核算的”。言外之意，可能指当初总房价计算时含公摊面积，如今减去公摊再算，肯定要高一些。

不过这种前后不一的计算方法，业主们显然很难接受。

再比如地板裂缝的事儿。

城建天坛府工作人员表示：地板石材为天然产品，开裂属于正常现象。这次的“裂纹”，是石材先天就存在的，已经进行过加工：

并不影响使用。

后续还搬出了国家标准：“板材允许粘接和修补”。

有业主反驳，不影响使用，不代表不影响项目美观，更别提这是一个均价千万的豪宅项目。

还有沥青道路。

有业主在小红书上透露，7月6日时，参与了天坛府二期的维权处理会议。天坛府表示，该道路是社会道路，可以通过社会车辆，买房时也有说明，且围墙上做了电子围栏，保证安全。

业主们挺疑惑，因为当初买房时，有销售明确告诉他们：这条路是小区内部道路，外部车辆禁止入内。

针对业主们的问题，天坛府法务团队反应迅速，立马要求：

开除该销售人员。

同时解释，销售个人观点不代表项目。有人拿出销售话术和微信语音、截图对峙，天坛府则表示内容失效：

一切仅以合同为准。

该业主认为，这条协议违反了广告法。

关于板材公司的情况，天坛府也回复了：

北京颐林盛祥装饰工程有限公司与天坛府二期项目无任何联系，更无供货关系。

关于招标流程，是精装单位与该公司签署的合同。

这一点，业主们也做了深度的研究。

有人在小红书上爆料：北京城建全资子公司城建兴瑞，也是天坛府主要开发商，在今年6月20日，因为项目违规外包，被北京住委罚款51万多元。

该业主认为，单凭“颐林盛祥”的资质，没有能力通过天坛府二期招标，其中可能存在违规情况。

又因为这次处罚的合同时间，和天坛府二期项目开工的时间有重合，该业主怀疑，城建兴瑞被处罚原因和“颐林盛祥”之间有关联。

这个问题，铁柱分别去“启信宝”和北京住委官网进行了查询，在启信宝app上，确实有6月20日城建兴瑞的行政处罚提示。

但“京建法罚东建字2024第510028号”的详细信息，住委官网并没有对外公布，处罚的具体内容、理由，还不能确定。

目前，关于这位业主的后续质疑，网上还没有看到天坛府官方的回应。

4

在之前的文章中也说过，产品拉跨不全是能力的问题，有时候是取舍的问题。

今年4月，北京城建联手越秀首入上海，鏖战79轮，以22.3亿总价，17.12%的溢价率抢下杨浦长白社区地块。

这是北京城建除北京外，第一次进入其他一线城市。

2023年，北京城建实现销售额326.0亿元，力压首开成为北京本土企业的“一哥”，今年上半年，又以101亿全口径网签量，坐实了“一哥”地位。因此这次上海拿地，也被业内看成是其稳固大本营后：

积极外拓高能级城市的开始。

另外，7月初北京城建公布了2024年1-6月业绩预告，今年上半年，归属母公司的净利润出现亏损，约为1.31亿—1.95亿之间：

2023年盈利后，再度由盈转亏。

不管是外拓要求，还是利润压力，总要有地方需要做出牺牲。

去年年初，天坛府项目开发公司，北京城建兴瑞总经理李克锐在接受《北京日报》记者采访时表示：

即便是盖没有技术含量的回迁房，也要用建设国家大剧院的态度认真对待。

未来一段时间，天坛府3期-6期也将迎来交付，7月18日，天坛府3期已经有人呼吁业主提前组成工作小组“预防式维权”了。

关于李总的说法，业主们想的可能是，不求像国家大剧院，但求别像回迁房。