房价大跌，经营贷炒房要爆仓了

近年来，经营贷用于炒房的现象引起了广泛关注，尤其是在2020年至2021年间达到高峰。

这一时期，随着房贷利率相对较高，而经营贷利率走低，部分投资者看到了“转贷降息”的机会，也就是将高利率的房贷转换为低利率的经营贷。

然而，随着贷款周期的到来，特别是2024年的续贷高峰期，以及房价波动的影响，这一策略的风险逐渐显现。

大多数经营贷的贷款周期通常是3-5年，到期需要进行续贷，而前提是重新评估房产价格。在房价下跌的背景下，贷款人很可能要自掏腰包补齐百万的资金缺口。

从2020年初到2023年末，国内经营贷规模已从11.3万亿元上涨到22.15万亿元，翻了将近一倍，其中相当一部分流入了房地产。

经营贷炒房的一个大背景正是房价和房贷利率的不断调整变化，使得高位买房的人希望节省利息开支。

在2021年上半年，为了有效抑制投机炒房，全国各地房贷利率不断上涨。

以广州为例，2021年前8个月，广州房贷利率五次提价，在最高点位，大型商业银行的首二套房贷利率分别不低于5.85%和6.05%。

此外，还有大量二三线城市首套房贷利率突破了6%。例如，苏州、杭州和郑州的首套最高分别达到了6.2%、6.3%、6.37%。

但2021年下半年开始，为了维护房地产市场的健康发展，全国房贷利率进入调降期。103个重点城市中超八成的城市主流房贷利率低至首套4.1%、二套4.9%的下限水平。

房贷利率的连续走低，无疑为新申请房贷的客户带来了实质性的经济利好，大大减轻了他们的还款负担。

然而，对于那些已经在高利率环境下承贷的房主，尤其是2021年上半年的购房者，他们并未能搭上这班利率下调的快车，这在很大程度上加剧了他们内心的不平衡感。

有需求就有“商机”，市场上开始流行起一款带有普惠性质的房抵信贷产品——经营贷。自2020年推行以来，经营贷主要用于支持小微企业和个体工商户的经营发展，贷款额度一般为抵押物的7成甚至更高。

通常情况下，当小微企业寻求经营性贷款时，银行会设定一系列条件，比如要求企业须具备至少半年至一年的有效营业执照，拥有固定的营业场所，以及确保企业的现金流足以承担贷款本金及利息的偿付。

另外，作为担保品的房产需无任何未清偿的贷款余额，以确保其可用作贷款的完全抵押。

从这些申请门槛来看，对于只想节省利息支出的供房族来说，是很难满足的。而这个时候，贷款中介出现了。他们善于包装，只需要支付手续费，所有的门槛都不是问题。

一开始，中介会帮忙垫资，帮助购房者还清银行端的房贷，从而解押房产。接着，将房产作为抵押物向银行申请经营贷，通常是房产价格的70%，用来偿还欠中介的债务。最终，购房者成功将“房贷”置换成“经营贷”，购房者只需按期支付经营贷的利息即可。

在这个过程中，贷款中介可以帮忙完善申请经营贷的一系列材料。甚至会设立“空壳公司”，这些公司虽然在法律上成立，但实际上并无真实的经营活动；或是利用那些长期处于非活跃状态、实质上已停止运营的“僵尸企业”的名义，来作为贷款申请的主体。

在2020-2021年经营贷火热的时候，或许你也在朋友圈看过“最低利率2.8%，30年等额本息”的经营贷广告。房贷置换成经营贷，确实可以在一定程度上减少利息支出。

以一笔500万元的住房贷款为例，若选择30年的还款期限，按照当前常见的存量房贷年利率4.5%计算，采用等额本息的还款模式，每月需偿还的金额大约为25,334.27元。相比之下，2.8%的经营性贷款，每月的还款额将降至约20,544.72元，还款压力减少了接近5,000元。

购房者成功降息、贷款中介赚得手续费、银行机构完成业务，这个看似天衣无缝、皆大欢喜的局面，实际上潜藏着很大的风险。

首先，大部分贷款中介往往将经营贷的贷款期限“拉长”到20年甚至30年。但“长期贷款”其实是提供了一个长达30年的授信窗口，实际上每3-5年就要重新续贷。而2.8%超低起始利率通常仅适用于首次贷款合同，续贷时的利率则会变为浮动形式。

其次，续贷能贷多少，和最新的房产价格息息相关。如果房价上涨还能继续贷，如果房价下跌，不仅贷款额度减少，还要自掏腰包补上差额。目前房价已然下跌。市场有消息传闻，由于抵押物评估价下浮比较大，原本贷款七成的大多已被“击穿”。

根据国家统计局发布的数据，在今年的头两个月里，全国范围内新建住宅的总销售额为9227亿元，销售总面积达到9559万平方米。

据此计算，新房的平均交易价格约为9653元每平方米。这一数字相较于2023年4月时的峰值12469元/平方米，每平方米的价格跌幅达到了2816元，总体降幅为22.6%。

为了减少续贷阶段的资金缺口，不少购房者在尝试不同的解决方法。

例如，将房产卖给亲朋好友“过一手”，与之签订购房协议，在银行重新办理房贷，再将房贷资金偿还经营贷款。也就是“将经营贷重新置换成房贷”。当然，这不仅有较高的风险，还要重新缴纳相关税费。

除此之外，也有贷款中介专门做续贷业务。一种是通过借入消费贷或其他贷款填上空缺，但以贷养贷会产生新的成本，负债将会如滚雪球般越来越多。

另一种则是通过一些渠道做高房产的估价，从而“丝滑”弥补价差。但现在市场行情下，“高评高贷”的操作空间较小。

总而言之，如果购房者没有稳健的现金流来保障贷款的持续偿还，将面临较大的违约风险。一旦违约，不仅还款人的信用记录受损，列入征信黑名单，抵押的房产还会被强制执行拍卖。

与此同时，监管机构早已明确规定，任何将贷款非法挪用至房地产投资的行为都将受到严惩。一旦发现此类违规操作，贷款将被立即收回，银行对借款人的授信额度也将被削减，还会追究相关的法律责任。

被包装的贷款期限、被低估的续贷风险、被试探的法律红线......房贷置换经营贷看似能够带来短期经济利益的操作，实际上预设了高昂的代价。

这也是房价下跌的连锁反应之一——上杠杆买房不一定有问题，但违规操作上杠杆，等房价降下来了，可就要爆仓了。

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200万的房产持有5年，倒欠银行300万？存量房业主小心这个坑

https://mp.weixin.qq.com/s/XRY0MLF22jcGALjv05wU-w

房市持续低迷，续贷潮到来之际，置换房贷的经营贷风险会集中暴露吗？

https://mp.weixin.qq.com/s/UD5LsB7822Msr_fzcJg4fA

价差缺口上百万，高位炒房者面临续贷阵痛

https://mp.weixin.qq.com/s/gu4tvwzxkJnUcP7TC3Mtjg

房贷转经营贷看似“三赢”，真的无风险吗？

https://mp.weixin.qq.com/s/EIsB5Q8fJt-DzcIMaNkGuQ

用低成本经营贷“置换”房贷？中介的推销电话你收到了吗

https://mp.weixin.qq.com/s/GWT78VYSb6ZhvkGyVTifsA

文章用图：图虫创意

本回完

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