房贷利率降至历史最低,意味着什么?

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房贷利率又降了。这一次,央行没有搞层层递进了,而是一次性降到位,直接降了25个基点。这是中国房贷基准利率史上,单次下滑幅度最大的一次。以前,都是5个点、10个点、15个点,慢慢调,可为什么这一次,一下就降了25个基点呢?主要原因是,一点一点调,没有效果。而且,调少了,潜在的购房者都有期待,这一次才调了这么一点,下一次会不会接着调呢?要不再观望一阵?

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为了打消这种观望的态度,央行就不磨叽了,一次性调到位。调了这25个基点后,可能今年都不会再下调了。为什么要选择在开春调呢?主要是减轻银行压力,给予银行足够的缓冲期。因为基准利率是以周期为结算的,开年调下来的利率,要等明年才能生效。

从中国历年的房贷利率来看,今年的房贷利率已经降至20年来最低。队长给大家看一张图:

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2023年6月20日,央行调整基准利率为4.2%,包括存量房利率也一起下调了。如今,基准利率是进一步降低到了3.7%,为历年最低。其中,有两个高点,一个是2007年12月27日,中国房贷利率创造历史最高,达到了7.83%。但是呢,那时候房价比较低,即便是在如此高危接盘的人,也通过高价高涨,抹平利息,还狠狠地赚了一笔。而且,那时候房价低,总价低,贷款低,利率虽高,但利息总额却并不高。

第二个高点是,2011年7月7日,房贷利率涨至7.05%。这时的房价上涨,刚好是次贷危机,印了4万亿,还有美元大放水,基本都涌入楼市了。紧接着,2015年,中国推出棚改货币化,又一次推高了房价。在2016年左右,很多人不是自己的投资眼光有多好,只是恰好赶上了风口,随手买了个房子,房价飙涨,就大赚了一笔。到了2018年时,房价上涨的势头就慢慢降下来了。这时候,其实利率也降低了,但2018到2020年三年间,上车购房的人,却感觉极致的痛苦,为什么呢?

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因为持有成本太高了!

一是,总价涨起来了,为了凑首付款,就要掏空六个钱包了。二是,贷款总额涨起来了。按照5%以上的利率,贷100万,期限30年,利息总额比本金还要高。这等于是花双倍的钱,买一套连一倍钱都不值的房子。三是,房价不涨,还跌了。房子本身是一种账面资产,而不是现金资产。一个广州人,拥有一套1000万的房子。他不卖,他真正能开销的现金,也就是自己每个月拿到手的工资,有的人几千块钱,有的人万把块钱。账面资产看似很高,但生活质量并不高。

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这就造成了“房产持有痛苦”。因为持有一套房子,需要不断地消耗现金,供养银行,抑制消费。幸福来源于什么?主要就是来源于消费。当消费不振的时候,幸福感就没了。所以,2007年、2011年,以7%的利率买房,依然觉得幸福,而2018年,以5%的利率买房,就觉得人生太艰难了。

如今,房贷利率跌至3.7%,是不是到了购房的好时机呢?恕队长直言,如果只是刚需房,真的到了自己确实需要一套的时候,结合公积金贷款,在自己承受能力范围以内,是可以买的。很多体制内员工,每月公积金都有三四千了,该买则买!

如果是改善房,不那么急迫的话,可以再等等。除非孩子要读书了,为了学位,自己实力也够,那就上。现在的房市,是需求型房市,一定是建立的居住需求或者改善需求之上。没有需求,想要抄底中国房地产,那队长的看法一如既往。

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首先,三四线城市完全不具备投资价值。人口减少,大量小城市的房子根本卖不出去。其次,二线城市也要谨慎考虑,增值空间非常低,算上贷款利息,基本上都不值得投资。其三,真正具有投资价值的,一定是稀缺性。北京、上海,深圳,豪宅是绝对稀缺。广州,队长都不想提了。为什么不提广州?因为广州连珠江新城都全部放开了。越是放开的城市,越说明它的房地产稀缺性竞争优势不足。

从利率角度来讲,这一波利率下调,还没有到底部,依然还有下调的空间。因为房地产不是周期性的问题,而是供过于求的问题。房地产去库存,是一个长期的过程,它不会在短期内被迅速扭转。只要房子卖不动,贷款就卖不动,贷款卖不动,降息降利率,就是不可避免的了。

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这不是忍一忍的问题,而是房子太多,需求太少,拉不上来了。需求少,不是想买房的人,而是房价太贵,抑制了需求。房子不像车子,车子一降价,大家伙真的掏钱买。但房子不能大幅降价促销,只能慢慢降,寻求软着陆。房价不好降,银行降利率,就成了必然。

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