土地限价政策再调整，房价还能涨起来吗？

来源：公众号“城市研究室

2023年10月，自然资源部发文，建议取消地价上限，并取消远郊区容积率1.0的限制等。

一句话总结，就是恢复“价高者得”的土地限价政策，逐步撤除摇号等竞买规则。

那么，这项新政策实施，对土地出让政策究竟有多大影响，对房价又有何影响呢？

其实，土地限价和限房价其实一个道理，都是特殊时期的特殊产物。

“土地限价”这个政策最早出现于2016年，那时国内土地市场火热，各种“地王”频频亮相。

那一年被称为“地王”之年，全国一共诞生了350个“地王”，造就了房地产史上最多的“地王”之年。

其中，仅合肥一个城市就诞生了32个“地王”，土地溢价率高居全国之首。

不过，那一年真正的“地王”属于上海。

2016年8月17日，融信地产以110.1亿元的代价拿下静安区中兴社区某地块，综合下来，名义楼板价10万/㎡，可售面积楼面价14.3万/㎡，创下中国土地成交单价最贵纪录。

中部城市的郑州也在那时“出圈”，一口气出现16个“地王”，震惊世人。

正因土拍市场过度火热，为抑制房价上涨造成恐慌，郑州于当年9月便出台“郑九条”，对市内五区及高新区、经开区、郑东新区三个开发区的住宅用地出让引入熔断机制。

随后，苏州、南京、北京、杭州、天津等热点城市也相继宣布对土地价格设置合理上限，相继出台土地摇号、竞配建、竞自持、“竞品质+摇号”等限制市场活跃度的土拍政策。

这之后，虽然土拍市场因相关限制遇冷，但受到房价上涨影响，各地土地拍卖依然热火朝天，房价虚高的情况比比皆是，同时还带来大量的腐败问题。

2021年，自然资源部为此在全国22个重点城市内，对住宅用地实施“集中挂牌、集中出让”的“两集中”供地方式，并对实行“两集中”供地的城市进一步提出，单宗地溢价率不得超过15%的相关要求。

为了进一步调整全国土地供需，稳定地价和房价，国家又相继提出“房住不炒”、“租售并举”、“四限（限购、限售、限价、限贷）”等政策，将土地转让牢牢控制在红线之内。

多管齐下后，全国土拍市场顿时冷清下来，根据数据统计，2022年全国300城土地成交溢价率超过10%的土地占比仅为14%，为近7年低点。

不过，也是因为土拍门槛越来越高，如今各地土拍市场交易处于低谷期，特别是在非一线城市外，许多城市甚至出现了曾经少有的流拍现象。

至于“远郊区容积率1.0的限制”，纸面意思就是很多地方的郊区，位置偏僻，地价低，没有足够的公共交通和基础设施支持，如果单位建筑的容积率过高，会导致居住环境恶劣，服务不配套等问题。政府为了保障居民的生活质量和远郊区的生态环境，设定了容积率1.0的限制。

而许多城市郊区，只要有车就好解决相应问题，所以这些地方纷纷盖起了别墅，专攻富人市场，但其中乱象丛生，有些成了“烂尾楼”，有些压根就没有产权证。

因此，“远郊区容积率1.0的限制”，主要就是“限别墅令”。

说起来，这项政策比土地限拍还要“历史悠久”。

2003年国土部首次发布《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》（即“45号文”），强调“停止别墅类用地的土地供应”；2006年，国土资源部又下发《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》，再次重申在全国范围内停止别墅供地，并对别墅进行全面清理。

从2006年到2023年，20多年时间里，国土部先后6次针对别墅建设问题发布相关政策限令。

可惜这项政策最直接的结果就是，由于新建别墅不被允许，导致已建别墅价格“飞”上天，从几百万到上千万一套，甚至上亿都不稀奇。

从某种角度说，如此土地和别墅市场的问题，还是那句老话：“一放就乱，一管就死。”

从今年开始，由于土地市场不断遇冷各地纷纷加大“因城施策”力度，许多地方只能对集中供地模式作出局部调整，比如将集中供地批次增多，达到“少量多次”的交易目的。

可即便这样，依然难以催热土地市场，而土地财政又和各地政府收入息息相关。

无奈之下，国家只好下场，悄悄撤掉“门槛”，希望给冰冷的土地和房产市场“加加温”。

自10月以来，随着土地新政出台，国内至少有22个采取“两集中”土地出让方式的城市已全部发布涉宅用地公告，其中18城恢复“价高者得”。

数据显示，截至11月30日，今年22城共推出住宅用地规划建筑面积15326.26万平方米，同比下降25%；成交面积10459.37万平方米，同比下降41%；土地成交平均溢价率为6.26%；土地出让金同比下降30%。

土地政策松动，对于一线城市的利好显而易见。

今年1-11月期间，上海以1838.2亿元的土地出让金傲视群雄。

不过，这个成绩要逊色于去年的2839.5亿。

杭州以1594.16亿出让金紧随上海之后，但只比第三名的北京高82亿元。

同时，苏州、成都土地出让金也超千亿元，南京也直逼万亿。

1594.16亿出让金落袋，高出第三名的北京82亿。

此外，苏州、成都土地出让金也已破千亿，南京也逼近千亿。

在此期间，成交地块最多的是苏州，达到123宗，杭州、成都紧随其后，分别为116宗和115宗。

其中，成交最少的是厦门，推出10块土地，成交8块。

这可能与厦门为海滨城市，土地资源有关。

但土地资源稀缺也直接使得厦门的成交均价达到39659元，超过北京的31704元和上海的25118元。

令人意外的是广州，土地出让金仅为951.5亿……所以广州是今年重点城市里最早取消地价上限的城市。

数据来源：中指云 截至2023年11月30日 图片来源：搜狐城市

通常来说，取消地价限制后，肯定会抬高部分重点城市核心区地块溢价率，但目前看来主要城市的整体溢价率并没有显著提升。

除了上海、杭州、北京部分城市地块溢价率有较明显提升，像福州、南京、天津、无锡等城市土拍基本都是以底价成交。

值得一提的是合肥，可能是受到“最牛投资城市”及各种资源看好，合肥的整体溢价率表现最为突出。

11月2日，合肥调整土拍规则后首次挂牌出让13宗地块，取消土拍限价，仅设置起拍价，并且不再摇号，价高者得之。

最终，13块地，1宗延期，1宗流拍，成交了11宗，土地出让金为105.9亿元。

其中位于滨湖区BK202305号地块竞争最为激烈，国内十多家头部房企竞相出价，最后被安徽高速以2876万元/亩、溢价率达44.89%、总价33.88亿元收入囊中。

这也意味着此次2876万元/亩的土拍价，直接刷新了当地2016年创下的2655万元/亩的“地王”纪录，成为合肥新“地王”项目。

这不禁让人担心，取消地价上限，大城市房价会再次猛涨么？

不可否认的一点是，随着土拍“门槛”降低，大城市核心城区地价一定会出现上涨。

房地产市场中，“房价”的直接体现是所谓“楼面价”，也就是一块土地的总价除以规划建筑面积，反映的是一个项目单位售价中所包含的土地成本。

楼面价的基本计算公式是：

楼面价＝土地总价÷规划建筑面积＝土地单价÷规划容积

虽说楼面价对房价有着直接影响，但构成房价的还有多重要素，比如土建安装工程费、税费及销售费用、服务费及开发费、公共性服务设施费、企业所得税等多种要素。

一般来说，楼面价和房价呈正比例关系，楼面价高的房子房价肯定贵，房价一般为楼面价的2-3倍。

再简单说就是，开发商在拿地的时候支出的土地价格，就会作为项目房价的重点参考因素之一。

甚至很多时候，即便房地产商拿到的土地价格较低，房价也不一定低。

比如开发商拿地成本低，但故意“捂住”不开发，坐等周围土地升值，那么房价肯定会被直接拉高，这也是这些年很多土地拍卖后没有立即开发的普遍情况。

这几年房地产市场不景气，但是一线城市房价依然坚挺，部分板块甚至逆势上涨，主要还是由于国内城市资源分布不均，人人都希望留在大城市，使得众多中小城市的房地产遇冷甚至崩盘。

至于房价会不会随着猛涨，城市君的分析是，看城市，特别看是不是属于高能级城市、高能级地段，通俗说就是大城市，核心地段。

拿上海举例，今年上海楼市第二批次土拍共25宗地块，分两个小批次出让，首批次16宗，第二批次9宗。

由于上海市中心居住用地几乎耗尽，目前开发的几乎都是闵行、宝山、奉贤、临港等偏远地块。

根据上海土地交易网的数据，在已经完成的土地交易项目中，涨幅最高为8%，是嘉定南翔地块；涨幅5%以上的地块有5块，分别是闵行2块、青浦、宝山和嘉定各1块；涨幅0%以上的地块有4块，分别位于宝山吴泾、嘉定工业区、松江永丰街道以及浦东川沙新镇。

显然，上海这些偏远区域的房价将普遍上涨，市区的二手房价也肯定会水涨船高。

不过，这毕竟是上海，全国仅有的几座一线城市。

大多数二线、三线城市，由于土地还是底价拍出，甚至流拍，房地产市场的热度也并没有旺起来，价格上涨的空间十分有限。

同时，由于房企这些年都是急于“甩包袱”、“割肉”，迫不及待要将存量房抛出去，上述城市的房价不仅难以继续上涨，甚至还得用各种“小动作”刺激消费者买房。

就拿前面提到的合肥新“地王”项目来说，这块地位于滨湖区，本身新建房产项目就多，很多至今都没能卖完，如果按照建设成本、税收成本、建安成本等估算，这个地块的楼盘价就得是至少4万元以上的单价，对比附近小区2万到3万的均价，能否盈利，前景实在堪忧。

同理，“取消远郊区容积率1.0限制”，能否带来别墅市场的火热，也值得怀疑。

不难看出，今年只剩下一个月，土地限拍政策的调整并没有对当下的房地产市场有着显著的催热。

更关键的是，各地还有一根红线没有松动，就是“要将住宅用地近三年平均完成交易量以及对应的住宅建筑面积，作为测算下一年度供地计划总量参考”。

这意味着，如果各地无法消化掉足够多的存量房，根本不敢进一步放开供地，同时提升房价。

未来几年，除了少数核心大城市，大部分城市的房价如今能保住不掉就谢天谢地了。