申宇婧等：房地产业进入新阶段，亟需完善退出机制

当下房地产行业已经进入了新的发展阶段，供求关系已经发生根本性变化，完善的退出机制有助于房地产供给端秩序的重建，进而引导房地产行业形成新的供给和需求平衡点。

过去十几年，中国经济发展的首要目标是规模增长，正是因为中国经济的高速增长、经济体量的快速扩大与飞速运转，使得我们消化了诸多风险，平稳度过了多次危机，维持了社会稳定，但也在一些领域尤其是房地产领域造成了一些泡沫。现在，中国已经成长为第二大经济体，发展目标是通过经济转型升级实现经济的高质量和可持续发展。恒大事件正揭露了中国经济改革的决心以及完善市场主体退出机制的重要性。

宏观层面看，完善市场主体退出机制关系到经济的结构性调整。目前，我国需要正确处理好存量经济与增量经济的关系。只有解除存量经济的一些包袱，才可为新经济的发展腾出空间。以恒大集团为例，恒大的债务占GDP的比重达到2%，如此高的债务负担所占用的金融资源、政府资源也是巨大的。在中国经济转型升级的关键期，各方面的社会资源需要投入到更多的新兴产业之中，投入到新质生产力的解放与新型生产关系的培育之中，更好地盘活资源“轻装上阵”。因此，中国市场经济的改革需要打破一些制度的藩篱，在制度层面完善市场主体的退出机制，打破“大而不能倒”的思想怪圈，引导市场主体规范发展，释放市场经济的活力。

产业层面看，完善市场主体退出机制关系到行业内部的高质量发展。房地产是国民经济的支柱产业，对于国民经济的重要性不言而喻。近年来，在房地产市场政策收紧与宏观经济形势下行的情况下，导致房地产行业近年来频现爆雷事件，房地产风险从小型房企向大型房企蔓延，从房地产市场向金融市场蔓延。金融机构对于房地产行业的支持出现了道德风险的问题，对于中小房企的金融支持力度大幅减弱，对于大型房企的支持力度相比较而言有所加强，这是一种扭曲的金融资源配置的行为，加大了房地产行业的风险。当下房地产行业已经进入了新的发展阶段，供求关系已经发生根本性变化，完善的退出机制有助于房地产供给端秩序的重建，进而引导房地产行业形成新的供给和需求平衡点。在这个过程中，房地产行业会进行深度调整，优胜劣汰，淘汰落后产能，避免出现逆向选择和劣币驱逐良币的现象，进而带动金融资源配置效率的优化，形成金融支持房地产行业发展的良性机制，带动房地产行业的健康发展。

微观层面看，完善市场主体退出机制关系到企业的活力释放。企业是市场创新的主体，是资源配置的主体，直接关系到国民经济的健康发展。此次房地产危机，受到影响最大的还是民营房企。根据最新数据显示，今年上半年，百强房企的销售业绩中，国资背景的房地产开发公司销售业绩大幅上升，成为地产行业的领跑者，而民营企业则呈现下降趋势。这个现象再次说明了民营经济与国有经济相比，抗风险能力相对较差，在宏观形势相对较差的时候，很容易受到影响。

房地产行业是与国民经济发展高度相关的行业，近些年民营房企尤其是大型民营房企的破产有助于经营状况良好的企业成长，但是也要注意形成国有企业和民营企业健康竞争的局面，避免资源向国有企业过度倾斜，挤压民营企业的生存空间。长期以来国有企业掌握着我国国民经济的命脉，一些重要的资源向国有企业汇聚，导致国有企业的效率较低，市场活力不够。

《国企改革三年行动方案（2020-2022年）》重点就是要释放国企的活力，解决“大而不强、大而不优”的问题。党的十九届四中全会明确要求，坚持和完善公有制为主体、多种所有制经济共同发展，按劳分配为主体、多种分配方式并存等社会主义基本经济制度。因此，国有企业和民营企业都是我国多种所有制经济的重要构成，具备同等的经济社会地位。因此，完善市场主体退出机制不仅在于民企，对于房地产市场而言，国企央企房地产企业的活力也需要进一步释放。