太太们来了走不出去
地产风声官方账号文 | 内幕君
文/狗蛋本蛋
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百亿“毒地”事件曝光之后，各地网友忙坏了，开始溯源自己所在城市的“毒地”。
广州的网友说，恒大金碧花园以前是农药厂，富力千禧以前是硫酸厂。
南京网友提到了栖霞滨江板块，长沙网友表示湘江边的化工厂直接盖了商品房，重庆网友说，沙坪坝的嘉阅滨江以前是农药厂。
嘉阅滨江所在地块2012年开始治理修复，2019年初被东原拍下。
东原在建设过程中挖出带有臭味的土壤，于是一边建设一边修复，但最终还是因为修复不到位没法交付，全体业主退房。
“毒地”摇身变成商品房的案例不少，关键要看是不是真正刮骨疗毒了。
上海的网友也罗列了魔都的几大毒地，其中很多人都提到了同一个地方：
桃浦。
桃浦位处普陀区西北部，老上海人都不陌生，因为30多年前，桃浦是上海化工产业的命脉所在，是以化学医药工业为特色的工业区。
像上海橡胶厂、英雄金笔厂、第六制药厂、上海油墨专用颜料厂、上海塑料薄膜厂、上海红色冶炼厂、振华造漆厂等，都曾在桃浦留下身影。
桃浦工业区最早可以追溯到1953年，当年苏联专家编制了《上海市总图规划示意图》，根据这份规划，桃浦开始了扮演工业重镇的命运。
30多年工业建设浸润，让桃浦在80年代成了上海十大重污染地区之一。
之后经过治理和转型，桃浦逐渐褪去工业区的外衣，也摘掉了“重污染”的帽子。
如今，桃浦工业区的对外形象变成了桃浦智创城。
不过，还是不少人介意桃浦的过去。
有网友去闵行颛桥的宝华紫薇花园看房时，置业顾问劝他别考虑桃浦项目。
网友对比的桃浦项目也是宝华旗下的紫薇花园系列。
置业顾问热心地跟他科普桃浦：
你知道那个公园（中央绿地）的树换了几批吗？种上树之后就死，连土都要换……
宝华拆台宝华，网友刚开始无法理解：都是一个公司的项目，怎么还拉踩呢。
桃浦紫薇花园的业主倒不是很介意这一点，他们更介意的是：
家门口要建一个湿垃圾中转站。
最近，他们正在为这事儿维权。
2
上海地产圈有两个大名鼎鼎的华子，一个是大华，一个是宝华。
其它民营房企失声的这几年，华子们反而攻城略地，在兵家必争的上海频繁拿地。
宝华主打产品线紫薇花园，也被买房人开玩笑说是“格格系列”。
在桃浦智创城核心区，宝华最近一年半拿了三宗地，其中有两宗打造成“格格”系列，分别是宝华紫薇花园和宝华紫薇花园（南区），第三宗地今年8月刚加入购物车。
维权湿垃圾中转站的业主，来自第一宗地的紫薇花园，有业主通过地图显示数据测得，从小区到对面的垃圾站，最短距离只有258米，如果取小区中间位置，距离也只有380米左右。
示意图来源于网络
图中标注1的位置就是垃圾中转站，8为宝华紫薇花园，10为宝华紫薇花园（南区），12为宝华8月拿下的地块。
垃圾中转站旁规划了建筑垃圾站和粪便预处理厂等。
争议主要在于，业主觉得宝华公示不利因素时没写清楚，忽悠业主签了“阳光宣言”（不利因素公示），影响购房决策。
狗蛋看了紫薇花园的阳光宣言，倒是有提示湿垃圾中转站，标注为「垃圾中转及资源化利用设施」。
业主认为，实际有垃圾中转和垃圾站两处，宝华只标注了其中一处。
按照规划，这个站日中转处理湿垃圾800吨，属于中大型规模。
与此同时，一些业主质疑有关部门的公示程序不合理，比如公示时间过短，公示时机不对：周边还没有项目开盘，没有人关注时悄悄公示，不合理。
一些不买桃浦的网友劝买了或者想买桃浦的网友说：你们要关注的不是垃圾转运站（这是小问题），而是请第三方检测机构对周边空气、土壤、地下水进行复测（看看化工遗留影响）。
上车桃浦的网友倒也理智，表示又不是回归农耕，在地上种粮食吃。
不管是化工遗留还是垃圾站问题，面对这些争议，桃浦智创城的几个项目表现出了竞品间少有的团结，都会尽力给大家科普垃圾中转站不是焚烧厂，不会有噪音、空气方面的污染。
不像颛桥“格格”无情拆台桃浦“格格”。
当然了，必要的时候金茂项目会说：我们不是离垃圾站最近的，同时又配备了三恒系统全年关窗运行，不受影响。
很多业主选择紫薇花园，很大一部分原因是，看房阶段都被宝华品质打动。
宝华非常舍得花钱打造公区，像什么花岗岩行车道、地下车库立柱外包大理石，公区细节拉满。
看得见的外立面和相对隐秘的地下车库，基本上都做到让买房人看了就心动。
来几张桃浦项目的实景图，大家自行感受一下：
因为这些看得见的公区品质，宝华项目在上海号称：
太太来了走不出去。
和另一个华子比起来，宝华简直太能打了，甚至和目前大多数房企相比，宝华的品质也属于能打。
这也是宝华的差异化策略。
观察宝华旗下项目会发现，他们偏好拿偏远地块，然后慢开发，依靠品质做出溢价。
这就可能导致一个问题，品质是往豪宅靠了，周边环境却拖了后腿，于是上演另一种版本的：
太太来了走不出去。
成年人也知道不能既要又要还要，让成年人不爽的是被套路。
3
位于浦东的宝华紫薇花园，最近也因为外部环境遭到一些业主抗议。
项目一墙之隔有个油墨印刷厂，存在噪音和粉尘污染。
按照业主的说法，卖房时靠近厂房的地方被拦起来看不到。
这是卖房弱化不利因素的惯用套路，只要公示不利因素时有提到，开发商就免责了。
浦东紫薇花园毗邻工厂，桃浦紫薇花园毗邻垃圾站，业主调侃：
一个是臭格格，一个是脏格格。
宝华因此被业主戏称是“拾荒者”。
狗蛋说，普通人也想房住不吵，但要买个好房子还是太难了，地段好的品质不行，品质好的地段不行。
品质和地段都还过得去的时候，可能私区设计不太行。
闵行颛桥的紫薇花园业主也有闹心事。
上图是颛桥紫薇花园部分中间套户型的卫生间，宣传时是明卫，结果窗户外面叠放两台空调，遮挡了80%以上的采光。
「阳光宣言」中，宝华没有对窗外设备平台进行标注，没有提及外机叠放对卫生间采光的影响。
可以从业主拍的这张照片看到，卫生间还是漏进了一丝光线，狗蛋说宝华重新定义了明卫：
有一丝明亮的卫生间。
冷门歌手孙燕姿的《逆光》，唱出了业主看到此场景时的复杂心情：
有一束光，那瞬间，是什么痛得刺眼，你的视线是谅解，为什么舍不得熄灭，我逆着光却看见，那是泪光。
很多业主看过宝华宣传片，对其中一个细节记忆深刻：宝华老板高华是个完美主义者，项目哪里有问题就拿锤子敲掉重做。
狗蛋说，高华是浙江人，浙江房企老板都很喜欢拿锤子敲项目，最开始敲出名声的是老宋。
业主希望高华能拿锤子把这个暗卫敲掉。
一开始，宝华以没有整改空间来回应业主的期待。一些网友（水军）热心地安慰大家：
小区公区品质那么好，卫生间暗一点怎么了，瑕不掩瑜嘛！
有的网友就更没同理心了，说：
外环外还要什么采光，白天上班，晚上回家洗洗睡了，赶紧把贷款还完才是真的。
对此，业主是呵呵的：
房子是用来住的，又不是用来看的。
“我又不住在公区，我住自己家里，我只有一个卫生间，我不接受打开窗户看见邻居家空调外机怼我家窗户上。”
明卫变暗卫问题上，业主一点也不想妥协，一直在跟宝华拉扯。
宝华的业主一向都很信任宝华，宝华做得好的地方，"太太们"从不吝啬于帮忙宣传，如果连个明卫都不给，宝华就太对不起太太们了。
宝华似乎也松口了，最近在试点整改。
狗蛋说，宝华既然宣传品质，想以品质俘获太太们的芳心，还是应该好好整改：
不能让太太们来了看不出去。
