该来的总会来

今天看到报道，说房地产税的开征立法暂缓。

这事现在显然陷入了两难。

从技术角度来讲，开征房地产税的方法，无非是两种：一是给普通居民一定面积的免征额，二是不给免征额，全方位无差别征收。

如果给免征额的话，在目前情况下，可能不但收不到太多税，还可能引发房价进一步下跌。

大家可以试想一下。

如果按照居住面积作为免征的话，假设每人的免征额是60平方米，则一家三口的免征额是180平方米。大家可以看一下身边的朋友，有多少三口之家的居住面积，是超过180平方米的？

我不是说农村的宅基地房子，而只是说城里的房子。

对于大多数家庭来说，居住面积都不会超过上面这个数。

也就是说，如果给每人60平方米免征额的话，则大多数家庭都将在房产税征收标准之下。政府只能去征收有多套甚至几十套住房的头部用户的房产税，而征不到普通用户的房产税。

而一旦把矛头对准有多套住房头部用户的话，这些人必然要抛售手中的多余房产。一旦出现抛售，市场上的供给变多，房价开始下跌。

但现在，房地产行业已经非常困难。我这两天搞招聘，遇到不少从房地产公司出来的人，可以说房地产行业现在已是非常困难。

而目前的困境是，房价不能继续大幅下跌。一是因为房地产是拉动经济的重要产业，房地产不景气后，上下游各种产业都受影响；二是因为房地产不景气会连累土地出让市场，导致地卖不出去，影响地方政府收入；三是因为如果房价持续下跌，导致出现大批量银行断供的话，可能引发金融系统风险。

而且，按照西方国家实践，开征房地产税的计算基数，一般以房屋的市场评估价为准。

假设一套房屋的市场评估价是300万元，则按照1%计算的话，一年需要交3万元房地产税。而如果房价下跌，原先300万元的房屋，变成200万元的话，则相应的房地产税也会变成2万元。

也就是说，如果按照这种方式开征房地产税的话，不但可征收对象不多，还可能引发房价下跌，继而引发一系列后果，且在房价下跌后，能够征收到的房地产税，也会下降。

有朋友可能会想，60平方米的免征额，是不是有点多？有没有可能再往下降一降？

我查到一组数据，说目前的人均居住面积是41.76平方米。假设按照这个面积作为免征额标准的话，三口之家的免征额也有120多平方米。这也不少了，几乎可以让大多数家庭在免征额以下。

对于征收方来讲，结果可能差不多。

当然，你也可以把免征额继续往下降，比如降到每人10平方米。但在这种情况下，还不如不免征。因为民众不是傻子，如果把免征额搞这么低的话，显然是又当又立，估计很快便会被大家嘲讽。

如果是完全不免征的话，虽然税基扩大了，但是问题也随之而来。

城镇住房的市场需求，主要靠上班一族支撑。真正自己创业做老板的人，不多。绝大多数人，都是在某一个公司或单位上班的上班一族。这些上班群体，才是撑起整个城镇房地产需求的主要群体。

但现在经济大环境不太好，很多公司或单位在缩编，有些甚至完全停止了招聘。去年下半年到年底的时候，有些公司搞过裁员，有的甚至不止裁一轮，而是连着裁两三轮。不知道这些被裁的人，现在怎么样。

还有一些公司，虽然没裁员，但是直接搞降薪操作。

甚至，一些地方政府也很困难。具体困难到什么程度，我不展开多聊了。

在这种情况下，如果你还搞普遍性的全民征收，对这些人来讲，无疑是雪上加霜。本来就没钱，结果还要再交钱，怎么办。

另外，在土地70年“租期”的现行制度下，开征房地产税还存在一些逻辑矛盾。从现实的角度来讲，值钱的不是房子，而是房子所在的土地。

房子本身不会升值，而是会不断贬值。

比如，有些修建30年以上的房子，非常破旧。这些房子的内部电线老化，存在一些安全隐患。房子年代长久后，外墙漆可能有所脱落，遇到下雨天漏雨。

这些房子，本身不会升值，只会贬值。

而有些人之所以愿意花高溢价去购买一些老房子，看中的不是房子本身，而是地段。比如，某个老房子虽然很破旧，但是在市中心，位置好。

所以，有些房子之所以贵，不是因为房子本身贵，而是因为所在土地值钱。但按照目前的法律和政策，住宅类土地的使用期限是70年。开发商在拿地时，所交的土地出让金也只有70年。等70年到期后，是否需要续交土地出让金，以及交多少，目前没有明确规定。

目前的法律只是规定，70年到期后可以自动续期，但是没说要交多少费用。如果70年到期时，还需要交一笔昂贵的土地出让金，同时平时还需要交房地产税的话，则对于房屋持有者来说，显然不太合算。

相当于你为同一个标的物，交了两笔费用。一笔是租金，一笔是持有税。

但问题是，其实你并没有持有它。你只是租赁了它，租期是70年，在租期到期后你需要为下一个70年租期交纳一笔昂贵的租金，且需要为这个不属于你的标的物，逐年交持有税。

这在逻辑上，存在矛盾。

而如果除去土地，只向房子本身征收持有税的话，则基本征收不到多少。如前边所讲，房子本身的价值，不是很高，且随着时间的推移，逐年贬值。

要想解决这个矛盾，只能把住宅土地的70年使用期限，变成永久期限。让购房者对所占有土地的“租客”身份，变成实质“持有者”身份。

但这需要修法大动作。

另外，这事已经说了好久。2021年的时候，全国人大便曾出过正式决定，要搞试点，并准备稳步推进房地产税的立法。

也就是说，一些拥有几套甚至几十套住房的头部用户，估计已经在逐渐抛售手中多余的房产。等到房地产税真正出台的时候，这些头部用户可能已经抛的差不多。

如果是这样的话，到时候不太可能有面积免征额。

因为如果拥有多套住房的头部用户，已经所剩无几，你再搞免征额的话，征收对象是谁呢？

最后说一句。

该来的总会来，因为新闻报道中明确表示，开征房地产税的立法方向没有改变，或将在条件成熟时稳步推进。