老旧小区的业主自拆自建这个事，看上去好像能成，但有几个问题是绕不过去的

【本文由“大道沧桑”推荐，来自《老破小自拆自建可行吗？设想落地难点在哪里？》评论区，标题为小编添加】

这个新闻关注过，一个三十多年的万人小区业主们想找一个地产公司来做这个事情，拆迁后提高容积率，然后原址1:1还迁，多出来的面积开发商卖了平成本，并获得收益，业主不出钱或只出很少的钱。这个事看上去好像能成，但有几个问题是绕不过去的。

第一，提升容积率，这个事很难，一方面土地指标有限，区域什么功能定位匹配多少指标，多少指标匹配多少的基础设施规模，一环扣一环，定下来在一定时间内都不会改，要调审批的级别非常高，周期也很长。而且要达到业主不花钱或少花钱的效果，容积率的提升不是一星半点，对周边的功能定位和基础设施配置都有影响，学校、医院、地铁站等的布局，谁来做？政府吗？这种调整基本是不可能批下来的。

第二，即使容积率提升了，但现在土地都需要招拍挂，而这块地的逻辑是土地款为零，原址还迁3000户后其他的市场化变现。对政府来说，一分钱土地款收不到，还给市场增加了房屋供给，而且这个模式如果跑通，有这样需求的小区在成都还有很多，都这么玩，原有城规变成废纸不说，房地产市场基本也就失控了，即不划算，也不利于调控，好处看不见，麻烦一大堆。

第三，业主的考虑是基于目前的高房价的，可是今年房地产市场销售的情况很不乐观，2021年全国还有18万亿的房地产规模，今年估计只有10万亿，两年几乎腰斩了，而这种情况目前还看不多扭转的趋势。那如果房子销售的不好，这个小区很可能烂尾的，业主们的想法是找有实力的国企央企来做这个事，但是即使是国企央企也是有市场化的，如果房子卖的不好，他们也不大可能贴钱保交付，先把还迁的保证了，如果业主们没有按期拿到房子，最终还是要地方政府兜底，可是这个底，地方政府根本兜不起。

第四，跟政策相悖，现在的城市旧改基本都纳入城市更新的范围，而对这种非棚户区的楼盘而言，是不能搞全拆重建的，住建部之前对于城市更新有很明确的规定，拆旧比小于20％，像这种100%拆的项目，根本通不过。

综上，这个事基本不可行，所以业主们签到99%政府都不同意推进，事实上即使签到100%也不太可能有结果。现在知乎、抖音很多平台上都看到有小媒体在报道这个事，不排除是业主们希望通过媒体引发社会关注，再倒逼政府推动这件事。

但业主还是想法太大 了。想一想这个事对谁最有利？只对那3000户业主是有利的，本来老破小不值钱，要是能不花钱或少花钱换新房，即提升了居住环境，资产还增加了，岂不美滋滋。但是，这事不是没有代价的，为此所付出的成本实际是政府和社会在买单。业主们看起来三赢的事情，实际是庄家通吃。