房地产的顶层政策，终于等来了

从6月到7月乃至整个上半年我们一直在等

这个7月开始我们陆陆续续从不同的会议不同文件里看到

城中村改造、平台经济、民营经济等等，这些都很重要，但似乎不是我们预期

直到昨天下午5点，在这个即将的7月尾声，我的朋友圈被这条信息刷屏了，直觉告诉我该加班了

这几乎是今年以来最重磅楼市消息

从政治局到里面的每行字，无一不在透露接下来的方向跟态度

而这也是这次会议内容最最重要的地方

01

首先，关于地产怎么说

全文十个部分，地产倒数第三部分

这部分4句共194个字，我把新华社刊发的原文贴出来

跟着这些小标记，我们看看能不能吃透这次会议里的地产内容

首先很有意思的，入行这么久从来没见过这种描述

适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势

这里的供求关系是市场买卖双方、也是刚需和改善

供求关系变化意味着房地产正式进入下一个阶段：买方市场

这也几乎是这次会议最灵魂的地方

因为矛盾抓的十分准确，供求关系已从卖方市场到买方市场

也就是说之前收紧政策并不适用

也是从这里开始，后续所有政策都是围绕着这个基调进行的

不论是今天我们看到的，还是未来各个城市新出的

另外这部分内容也少了一句我们日常所见的常规内容

多一句少一句之间，有件事正在变明确

各地出台新政策概率进一步增大

接下来就是合适的时间，各城市需要打开自己的政策工具箱，根据本地的情况，出台优化政策，满足刚需和改善需求，促进地产平稳发展

如果说这是针对楼市现有的存量需求的话

那接下来的地产内容更值得关注

首先是关于保障房的部分，这部分内容我们应该相当熟悉了

“要加大保障性住房建设和供给”

每次重大会议、关键文件都少不了保障房建设的描述，像今年3月5日两会关于房产内容第一句就是加强住房保障体系建设

这句话也越来越频繁出现在各种文件地产文件、金融政策，位置也从以往文件收尾变成现在开篇第一句

十四五时期，我们会在全国范围内初步计划建设筹集保障性租赁住房近900万套（间），上海将计划新增建设筹措保障性租赁住房47万套（间）以上

接下来内容也不陌生，一个是前两天刚出台的

“积极推动城中村改造”

7月21日国常会上通过了一份文件《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》

这个话题现在被各路专家学者大V解读会不会是棚改2.0

现在又在这次政治局会议上重提，如果说之前还有对城中村改造有所观望，那现在落地是确定无疑了

上海也在7月21日表示，要用两届政府10年时间完成“两旧一村”改造

不管最后讨论结果如何，城中村改造这件事本身一定会对城市发展带来重大影响

还有一个内容，有的小伙伴也不陌生

“平急两用”公共基础设施建设

这里面平急两用很多人看着陌生，其实它也不是第一次出现

7月14日，国常会也通过了超大特大城市“平急两用”公共基础设施建设的指导意见

平急两用的意思就是平时可以拿来用用作旅游、康养，如果遇到重大公共事件又可以立即转换成应急场所

你可以理解为多功能城市基建，基建本身就代表新一轮经济刺激

如果说释放刚需、改善是刺激存量需求

那后面的保障房、城中村改造、城市基建无疑就是有待激活的新需求

而这可能才是真正的值得所有人期待的地方

02

还有些地产内容倒是没见过的

有一点内容是之前没见过的

“盘活改造各类闲置房产”

挂牌量高企是我们今年以来的共识，我们为此做过一类选题，就是手上闲置的房子该怎么办

这里面包括两部分内容，第一类是交给自如这类机构

或者国企平台对存量房源的盘活改造，我们同事乔不丝前段时间还统计过上海部分保租房

还有一类就是像链家旗下装修业务，重新再装修后，再出租或者再售

本质上这两类都是一种资源重新配置、也是一次新消费激活

未来随着存量房源越来越多，这个模块其实不容小觑

另一个没想到的内容是地方债务

今年4月政治局会议里，关于地方债的表述还是——严控隐性债务

现在变成了——有效防范化解地方债务风险

表述变化的背后，似乎没必要深究，倒是地方债和城市基建配套紧密关联，只有疏通这一点才能保证基建落地

同时也可以看到调控借由化债方案来到深水区，政策不满足于治标

这次政治局会议里关于地产的内容

前半部分还是一如既往的支持刚性、改善性需求，你可以理解为存量需求

后半部分里不管是这两天出台的超大特大城市城中村改造、平急两用公共基础设施建设，还是盘活改造闲置房产，这都是需求刺激

然后保障性住房是城市居住需求的基础级门槛，民生还是走在地产调控之前

无论是存量还是需求刺激，关于地产部分的内容已经来到了

应出尽出、应做尽做

无疑这是一次来自最高层关于地产的明确发声

03

地产以外的，其他9项在说什么

这次政治局会议对外内容共计10个部分

除了地产以外的其他内容，内需、营商环境、民生...等等内容都有涉及

并且配合房地产项目，一起形成今年下半年的经济发展的指明灯

在这些内容表述里，有3个明显关键词

第一个就是靠自己

首先就是扩内需、拉消费

“通过增加居民收入扩大消费”

原文是通过终端需求带动有效供给，最终把实施扩大内需战略同深化供给侧结构性改革有机结合起来

具体行业都明确了，要提振汽车、电子产品、家居等大宗消费，推动体育休闲、文化旅游等服务消费

新能源汽车引发产业链变革、以及所带来的一系列经济活力有目共睹，最简单的马路上现在跑的基本都是绿牌的新能源车

其次家居市场，作为一个万亿级市场，这部分经济活力不被激活确实可惜

从今年杭州亚运会赞助商1/3赞助商来自家居行业这件事来看

未来家居行业的发展可能又会上一个台阶

靠自己的本质还是刺激内需

刺激内需动力从哪里来

“要更好发挥政府投资带动作用”

背后动力至少有部分是从政府层面驱动

更具体来看，加快地方政府专项债券发行和使用

城市的专项债券可能各位不太清楚，比如去年上海的城市债券政策

最后基本进入城市基建领域

也就是用城市专项债券用于城市基建，用城市基建来拉动内需

营商环境，是第二个关键词

营商环境是现在几乎所有城市都在高喊的目标

这次会议里面也同样体现，只是没想到会这么具体

➤ 整治乱收费、乱罚款、乱摊派，解决政府拖欠企业账款问题

➤ 建立健全与企业的常态化沟通交流机制，鼓励企业敢闯敢投敢担风险

➤ 延续优化完善并落实好减税降费政策，发挥总量和结构性货币政策工具作用

➤ 大力支持科技创新、实体经济和中小微企业发展

...还有被关注的平台经济

也是这个7月，美团、小红书、阿里云、拼多多等企业的负责人座谈会

所有关乎经济发展活力、发展质量的渠道、要素都在被高度聚焦

当然最重要的，第三个关键词

所有努力都是为了民生服务

➤ 比如他会把稳就业提高到战略高度通盘考虑

➤ 还有兜牢兜实基层“三保”底线，扩大中等收入群体

➤ 另外还有房产里面的“保障房”地位

作为住房保障体系的重要组成部分，租购并举被确立为我国住房制度改革的主要方向，上一次住房制度改革主要方向...还是将房地产确定为我国支柱性产业，似乎有种房地产3.0

➤ 耕地、脱贫、乡村振兴...民生似乎是一切问题的终极

加上这些一起看，这才是这次会议的全部内核

04

不得不说的一种情绪

各位有时间可以打开新华社刊发的会议内容原版

其实有一些情绪还是很明显存在

比如创造

鼓励企业积极创造市场，一方面整治乱收费、乱罚款、乱摊派，解决政府拖欠企业账款问题，另一方面，鼓励企业敢闯、敢投、敢担风险，积极创造市场

作为市场主体的重要一环，企业一定是经济活力的重要因素

再比如尝试

要支持有条件的自贸试验区和自由贸易港对接国际高标准经贸规则，推动改革开放先行先试

现在全国共计21个自贸区，自贸区本身就是该地区对经济发展的新探索，更不用说深圳、海南、上海临港这类身负经济探索重任的发展领域

还有适应，以及转型窗口期

适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势

通过终端需求带动有效供给，把实施扩大内需战略同深化供给侧结构性改革有机结合起来

你会发现这些文字里面有对当下经济形势的客观研判、也有对未来发展的战略规划，但更多的是一种积极

从这里情绪关键词也许你也跟我一样能感受到眼下经济形势的高层视角不太一样

这也似乎是近来文件精神一个很大不同

就如同眼下同时面临内需问题、供给侧改革，但从另一个角度来看这还可以转型窗口期

不过最终的最终，关于房地产的政策，终于还是来了

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