没想到三四线城中村改造又启动了
北海湾拐角
11-21 08:27
城中村改造最新官宣：将从35个超大特大城市，扩大到全国近300个地级及以上城市
覆盖的范围扩大了8倍还多
加上不久前宣布的“各地要推进城中村改造货币化安置”
其实就能大概感受到，未来城中村改造不再是大城市专享
全国大大小小的城市都在改造范围之列，各地都有希望享受到这波“红利”
接下来全国货币化安置城中村改造的总量，将会远远超过初步计划的100万套
城改的方式可能有三种：一部分拆除重建，一部分整治提升，还有介于两者之间的拆整结合
最核心的拆除重建，尽管无法简单等于棚改
但两者的共性都是借助低息资金的支持，以刺激需求
可以这么说，“新一轮棚改+大基建”又要来了
01
历史不会简单的重复，但总是惊人的相似
回顾2008年，我国正式启动棚户区改造，也就是俗称的“棚改”
2014年开始着重发力，大力推进货币化安置，也就是支付拆迁补偿款给被拆迁的居民，居民再用这笔资金购置新的住房
当年就执行了470万套，随后2015年601万套、2016年606万套、2017年609万套、2018年626万套
数据来源：财政部，WIND
这五年加起来棚改实际套数达到了2912万套，平均每年就有近600万套
货币工具PSL累计投放金额有3.67万亿
到了2019年初，国家对于棚改目标做出了巨大调整，计划的棚改总规模仅为285万套，同比下滑高达54.5%
“北京从2.36万套下调至1.15万套；山西从12.52万套下调至3.26万套；天津从2万套，调整到0.65万套”
工作重点从棚改转向了更偏重民生的旧改
2020年全国性的棚改宣告基本完成，三四线楼市的“引擎开始降低转速”，资金推手PSL的存量金额缓慢下滑
图源：长江证券
因为成本等多方面因素，一二线城市货币化安置的比例只有20-30%，但在三四线城市比例普遍都在60%-80%
因此前几年，广大三四线城市的城镇化水平有了明显提高，老百姓的居住条件也得到了改善
各地不仅库存去得快，房价涨得猛
直接把全国百城房价从2014年还只有8000元/平米的均价，拉到了2016年连续9个月都超过12000元/平米
图源：中指研究院
两年左右的时间里，足足涨了50%
还有像水泥、钢材、家装这些上下游产业链也都跟着涨价
县城楼市最火爆的时候，多地房价超过或接近2万/平米
数据来源网络，仅供参考
像宁波2016年的新盘雅戈尔雅明花苑，洋房均价3.5万/平米
义乌市中心2020年推出的朝阳门，均价更是逼近4万/平米大关，完全不比一二线城市差多少
02
各地城中村改造按下“加速键”
其实在最新的城中村改造政策落地前，今年就有多个一二线城市已经开始抢跑
广东作为改造重镇，自然一马当先
广州是全国城中村总建面最大的城市，今年积极推进291个城改项目，目标完成固定资产投资1800亿元
深圳在年初拟出新规全力推进城中村改造，涉全市约40%建面，排行前三的区为龙岗、宝安、龙华
东莞近期改造重点在12个片区，像万江新村、彭眼城中村等改造拆迁安置补偿方案都已出炉，陆续进入签约阶段
再来看上海，我们之前介绍过的徐汇东安一、二村片区旧改地块动迁
总户数超过6000户，户均拆迁款算下来差不多在750万左右，可以说是泼天的富贵
光这一个棚改货币化项目的总补偿金额，就能达到约450亿元
图源：徐汇房管
据中介透露，不少拆迁户拿着钱在周围的新房和二手市场买买买
上海市房屋管理局10月23日在官网公布，根据规划接下来到2026年底，全市将全面启动66个整体改造项目
力争在2027年基本完成所有城中村项目的征收动迁工作
与此同时，上海各区的旧改数量和预算都有大幅增加，远超去年同期水平
紧邻上海的江苏也跟着在央视进行了新闻报道，正式揭开大规模的城中村旧改计划
目前全省共有8个城市在进行城改，一共涉及约8万户居民
以苏州为例，全市共有275个城中村待改造，其中三分之一要整治，三分之二要拆除，即采用房票的方式进行货币化安置
预计今年可以消化14000套存量住宅，剩下的地方也在积极上报，明年有望消化更多的存量住宅
对比上半年苏州成交了1.3万+套新房（住宅），和货币化安置要消化的存量旗鼓相当
因此苏州多个城中村集中的片区，近期密集发布了改造公告
除了广东、上海和江苏之外
杭州也公布了最新的中心城区征收方案，涉及280个成片拆迁的片区和2万户待拆迁居民
成都在抓紧落地城改清单，现在有32个项目、4470亩土地，总投资机会600亿，到明年年底完成6800户拆迁改造
郑州全市待安置村合计89个，涉及到的居民数在13000到15000户，预计消化13000多套存量住宅
武汉的改造计划则涉及33个板块，汉口、汉阳和武昌分别有14个、4个和15个板块
南昌准备拆除20个城中村，总投资额在300亿左右……
03
说了这么多，大家最关心的还是钱的问题
文件中有关城中村改造资金来源的表述，大致可以划分为：
地方政府专项债券+政策性金融机构专项借款+商业银行贷款
对比之前的35座超大特大城市城中村改造，资金来源主要是多了后两者
符合条件的项目都可以获得政策支持，包括纳入地方政府专项债券支持范围
由开发性、政策性金融机构提供专项借款，并适用有关税费优惠政策
同时也鼓励商业银行，按照市场化、法治化原则提供改造贷款
翻译下来就是，财政与金融双双发力，并保障专款专用
当然，不同渠道的资金来源，支持的力度也略有不同
图源：CRIC
地方财政资金和专项债支持较为有限，政策性银行贷款更可能成为本轮城中村改造重点资金来源
以国开行和农发行为主导，低成本、长期限、封闭运行，能够有效解决城中村改造投入大、融资难等困难
像前阵子提到的12万亿化债专款，其中就有2万亿明确是给到2029年及以后到期的棚户区隐形债务
再之前2014年到2018年的棚改货币化，背后的四支力量分别为：公共财政支出、PSL、专项债发行和商业银行贷款
和现在的手段有不少相似之处
不过，经过了几年的大规模棚改，今年启动的大规模城中村改造不论是体量还是资金总额，都有所缩减
后续的改造政策很可能也会像楼市调控政策一样，走向分化，一地一策、因地制宜
每个城中村项目都要制定完备的征收补偿方案、资金平衡方案，最大程度上要让老百姓得到实惠
说实话，和一线近期楼市的火热不同，现在三四线城市的去化压力依旧很大，存在明显的供大于求现象
易居研究院的一份报告显示，截止7月份全国百城新建商品住宅库存去化周期为26.6个月
三四线城市达到了34.2个月，远高于平均值，几乎是合理值的两倍
图源：明源研究院
换算一下也就是市面上的新房库存规模，还需要近三年的时间才能消化完
当地楼市急需政策引导和支持，重新“激活”
此次100万套起步的城中村改造体量，里面有很大一部分需求，将在今年年底和明年转化为实际销售
对广大三四线城市的新房销售，形成实质性带动
明确通过货币化安置方式推进，既增加了居民的安置住房选择范围，也缩短了过渡周期，可以更快住进新房
还缩短了各个项目的改造周期，进一步节约资金，提升效率
04
一直以来，城中村土地利用率低，成为制约城市发展的瓶颈所在
我国大部分城市的老城区都存在老化问题，甚至严重的还有安全隐患
就像我们常说的“县城人人有房，但缺的是好房子”
在这样的形势下，我国城市发展进入到城市更新的重要时期，城中村改造占据着举足轻重的地位
尽管短期内三四线城市的楼市还存在不小的挑战
比如供需失衡、人口外流和市场信心不足等因素，都会导致房价的下行压力持续存在
但近期政策的力度也是一个比一个大，不断为市场注入新的活力
此次两部门联合下发通知部署，就说明城中村改造接下来将正式进入大规模实施阶段
也会给到各地政府更多的需求端支持措施，以及对地方经济的长期认可
政策合力一旦形成，全国楼市“去库存”将全面提速
以上为正文，来自远山
