超万人的大型租赁社区如何实现最优收益？| 租住资管

作者 | 刘玉娇

编辑 | 夏县明、梁秀杰

责编 | 韩玮烨

从华北最大的石材集散地，到北京目前规模最大的租赁社区，北京朝阳区十八里店区域正在发生翻天覆地的变化。项目建设用地原有石材经营商近4000家，存在加工安全隐患、环境脏乱、交通拥堵、流动人口聚集等一系列社会隐患。随着超万人社区拔地而起，首创和园·繁星社区作为首创城发集团最大的旗舰项目，正在为北京东五环价值洼地注入区域发展的新动力。

该项目既将该区域集体土地彻底盘活利用，确保了项目全周期内的集体收益，又完善了周边市政条件及配套环境，辅助区域产业升级，实现了多方的共赢。

近日，睿和智库深度探访首创和园·繁星社区项目，探寻其在集体土地中，如何实现综合效益最优化？

首创和园·繁星社区

图片来源：企业自供

“城市绿肺”中的大规模租赁社区

首创和园·繁星社区项目位于北京市朝阳区东南五环外西直河桥东，为首创城发集团出资，与十八里店乡集体经济组织以土地作价入股方式成立项目公司共同合作开发运营。该区域的疏解腾退资金由首创城发集团自行承担，合计计划总投资为43.6亿元。

项目总建筑面积40万平米，共分为四个地块，拥有6500+套（间）租赁住房。其中，L04地块已陆续入市，该地块有租赁住房2312套（间），包含开间（主力户型）、一居、两居、三居多种户型。地块中的19栋楼划分为A、B、C、D共4个组团，其中，A组团和D组团于2023年5月1日交付使用，B组团和C组团于2023年6月1日交付使用。

项目还配备3.2万平方米（地上）配套商业，并建造了一所9班幼儿园和一所18班小学，作为日后社区家庭教育配套。

图表1：项目概况

图片来源：公开信息，睿和智库整理

从位置来看，项目位于北京市东南五环西直河桥东南角，处于CBD、北京城市副中心以及亦庄开发区三个区域辐射的交叉地带，作为长租社区具有巨大的发展潜力。

而东南五环区域作为北京城市绿化带的规划地，更加注重“留白建绿”，当前已建成万亩绿地。距离项目西北角不足4公里处，便是总用地面积约60公顷的朝南森林公园，其一期已于2023年6月正式投入使用，具有夏日限定的薰衣草花海以及林荫绿道等。而在未来，政府文件中指出，朝南森林公园东部组团将以繁星社区为核心，完善周边地区大尺度城市森林景观。

图表2：项目位置

图片来源：百度地图，睿和智库整理

从项目布局来看，项目沿袭了传统北京“里坊”与国际都市“街区”的规划格局，将3个住宅地块划分为12个组团，并打造了6条充满活力的步行街道、3个尺度宜人的下沉广场，意在营造出一种开发、包容、充满活力的全新租住生活体验。

同时，项目的每个组团还配有相应公共区域，主要分布在楼宇的1层、B1层，根据每个组团的主题不同，分别配有健身房、办公区、咖啡区、会议室、公共厨房、阅读区等不同公共区域，以满足租户的各项生活需求，而租户也可以根据个人的兴趣爱好，选择组团入住。

从价格方面来看，该社区拥有直租房与保租房的双重认定，在租金确定方面需要政府审批报备，价格稳定。根据公开信息，该项目首年入市平均租金3.15元/平方米·天，具体房源受楼层、朝向、位置等因素影响在平均价格上下浮动；租金实行动态调整，第二年起在入市价格(平均租金3.15元/平方米·天)基础上上浮。首年租金享受95折，即平均3元/平方米·天。相比于附近租赁住房平均租金，有明显降低，租金优势突出。

整体项目建设采取酒店式规范，相比于住宅规范，规范层高、消防、安防标准更高。

集体土地区域产业升级，积极落地“租住同权”

从农村经济的发展来看，当集体建设用地是散装布置、集体自主运营时，必然会带来产业的无序化和低端化。而将集体建设用地集中起来，并形成规模化的时候，也必然会带来整体业态的转变和收益的提升。首创和园·繁星社区项目，正是集体土地租赁住房建设的标志性产品。

首创城发集团作为具有国企背书的城市发展综合运营商，从生活、安全、租期三方面保障了项目的租住无忧。

在生活方面，据负责人介绍，该社区配套学校为普惠幼儿园与公办小学，学位未来将以社区租户优先，实现租房合同入学。其中，幼儿园已建设完毕，预计今年9月1日达到开园条件。同时，与其他小体量项目不同，该项目作为服务超1万人的大型社区，配备了卫生站、24小时警署（含4人正式警察编制，加辅警共计十几人编制）等配套设施。

值得一提的是，该社区计划成立首个租赁社区居委会，截至目前该筹备组已入驻项目，并开始办公。根据组织法，必须具有户籍才能建立居委会，而租住人员是没有户籍的，首创和园·繁星社区将作为试点项目，寻求该问题的优化解决方案。据悉，该社区的居委会计划命名为“租赁社区治理委员会”。

新事物的建立，天时地利人和缺一不可。在“委员会”建立之初，市委社工委领导均到现场进行过实地调研，而该项目“委员会”的落地，更是表明了未来的发展方向。

首创和园·繁星社区

图片来源：企业自供

在安全方面，一方面，社区维度上项目共装有1000余个摄像头，其中约有200个人脸识别摄像头，做到基本上没有任何死角。另外，派出所还计划安装12个天网摄像头，连接派出所实时监控，以确保其中的人员安全；另一方面，社区内所有管家也在正式上岗前接受相关急救培训，力求在40年的超长稳定运营周期中，为租户打造健康安全的社区环境。

在租期方面，该项目目前最短租期为1年，最长为3年。而首创城发集团作为北京市国企，在项目操盘方面更加稳定，并使租户真正地实现稳定的租住生活。

在项目的测算中，首创团队预计25年内即可回收成本，高于市场25-30年的平均水平，足见其运营水平。首创团队认为，未来想要让租赁住房业态健康长远地发展下去，必须在投资初期就解决项目“投融建管退”中的各项环节，缩短回收成本周期，从而加速租赁住房的供应，形成良性循环。

而目前，集体土地住房租赁项目退出通道的初步跑通，更加能够反向推动该类项目运营水平的持续提升。