大型租赁社区风向下的有巢模式探索 | 租住资管

作者 | 梁秀杰

编辑 | 夏县明

责编 | 韩玮烨

近年来，在政策红利加持、租赁用地供应加大、市场需求提升等多重因素影响下，大型租赁社区作为市场租赁房源的重要供给，正在逐渐成为市场的主流。

然而，以重资产开发运营模式为主的大型租赁社区，也因其规模更大、业态更多、场景更丰富等特点，对长租公寓运营商的经营水平、资金实力、全产品系建设及运营等一站式综合解决方案的能力，提出了更高的要求。

大型租赁社区到底该如何排兵布阵？近日，睿和智库团队深入调研了华润有巢在北京的两个大型租赁社区标杆项目——有巢国际公寓社区北京总部基地店和有巢国际公寓社区润棠·瀛海店，将结合其运营经验探索大型租赁社区的发展路径。

项目概况

图表1：项目基础数据

数据来源：公开资料，睿和智库整理

作为有巢在京的首个大型租赁社区，有巢国际公寓社区总部基地店于2021年9月率先开业，2300余间房源快速完成爬坡并实现满租，目前出租率稳定在95%左右。除了出租率高效达成之外，项目在定位规划、产品设计、配套服务、运营管理等各个链条环节上，都积累了许多实践经验，并形成了经过市场验证和肯定的商业模式。此前睿和智库已就总部基地店，做了详细的案例分析，详情可见—《北京集体土地保障性租赁社区破题——解析华润有巢总部基地社区》。

而今年入市的有巢国际公寓社区润棠·瀛海店，则是有巢目前管理规模最大的租赁社区项目，可提供房源约3000余间。值得注意的是，项目4月2日入市，仅一个多月的时间，整体出租率已超过50%。在总部基地店经验的基础上，有巢国际公寓社区润棠·瀛海店也具备自己的运营特色，具体来看：

位置上，两个项目均临近产业聚集区域和地铁。总部基地店临近丰台科技园和地铁房山线大葆台站，有巢国际公寓社区润棠·瀛海店则可辐射亦庄经济开发区和地铁8号线沿线区域。

目标客群则辐射周边产业园区的从业人员和地铁沿线客群。

但两个项目定位上略有差异。总部基地店户型产品设置面积相对更小，主力户型为25、35平米开间，主打青年公寓；而有巢国际公寓社区润棠·瀛海店因体量相对更大，将户型面积段设置为约26-104平米不等，一室户、二室户、三室户都有，是个全龄化社区，主打产品多样性，其中小户型占比约70%，大户型占比约30%。

合作开发模式上也不尽相同。有巢国际公寓社区润棠·瀛海店土地出让方为大兴瀛海镇集体，项目地块所有权仍属于镇集体，使用权流转至北京汇瀛恒业有限公司（镇集体100%持股）。项目由瀛海镇集体经济组织和华润有巢、愿景集团成立合资公司作为项目运营主体，镇集体以土地方式入股（51%），华润置地和愿景集团两大公司联合开发、建设（各占股24.5%），并享有70年运营权，需要每年以分红的形式向镇集体支付缴纳土地使用费，是典型的的联合开发，委托运营的模型。而在具体运营过程中，华润与愿景集团是分离的，各管10栋楼，套型比为1621：1635。

值得关注的是，有巢国际公寓社区润棠·瀛海店是北京市仅有的两个可实现集体土地流转、使用权限为70年的项目之一，这也给项目带来更多优势。最直观的是，项目为民水民电，封闭厨房可接燃气，完全按照住宅属性执行。

租金方面，有巢国际公寓社区润棠·瀛海店每间定价约2800-6000元/月不等，睿和智库调研周边公寓及普通住宅发现，目前周边集中式公寓欣悦青年社区25-45平米开间定价约2100-3500元/月，普通住宅45平米一居约4500元/月，70平米两居约5500元/月，对比来看，有巢国际公寓社区润棠·瀛海店性价比较高。

三个维度，进一步提升产品及运营质量

不同于分散式公寓和集中式公寓，大型租赁社区不仅是规模体量上的提升，更是“多业态”的集合，其管理难度也成数量级增长，这也就更考验企业的综合运营实力。华润有巢从标准化、精细化、专业化三个维度提升产品和运营质量。

标准化维度方面，以有巢国际公寓社区润棠·瀛海店为例，户型、装配式家具、机电消防一步到位，物业配套、车位设计、充电桩等统一规划，通过标准化的设计和创新让户型拥有更高坪效。

同时，有巢还是个“细节控”，旨在打造更人性化的居住体验。有巢国际公寓社区润棠·瀛海店在设计上充分考虑到客户的收纳需求，设计出多处收纳空间；此外，房间的卫生间创新的设计为“干湿分离”，盥洗台、卫生间、淋浴间实现三分离，使用上避免相互干扰，让租房生活更加便捷、有序。

其次运营成本精细化管理，有巢依托华润集团、华润置地成本管理体系和战略采购、集中采购资源，建立了标准化的运营成本管控体系，能够实现项目运营成本精细化管控和全价值链管理。

专业化方面，从生活、服务、科技三大领域入手，有巢创新提出“三大社区”理念：Living+一站式生活社区、Y.O.伙伴式服务社区和3i智慧型科技社区，旨在为租户提供更高品质的租住服务。

Living+一站式生活社区，有巢国际公寓社区润棠·瀛海店整个项目由20栋公寓楼和3栋独立商业组成，建筑面积公寓约20万平方，商业约8000平方。秉承“开放街区、封闭组团”的理念，构建开放街区，组团围合的社区结构，分为南北两个区，共5个组团，由一条十字街串联起来，不仅配套有社区专属食堂，商业中还包含多种业态，菜市场、超市、花店、药店、水吧、快递站、宠物美容店等，同时还设置有影音室、阅读室、共享书吧、亲子活动室、共享厨房五大主题大堂公区等，实现了社区内娱乐、运动、美食、读书、亲子等全配套。

Y.O.伙伴式服务社区，其中Y.O.为“Youth Organizer（活力组织者）”，即高学历、高素质、多才多艺、具有强烈服务意识的伙伴，这个伙伴可以是活动牵头人、组织润滑剂、值得信赖的伙伴或者有求必应的社区管家。据了解，目前有巢国际公寓社区润棠·瀛海店项目运营人房比约1:150（1人管理约150间），高效的运营团队也有利于进一步优化运营成本。

3i智慧型科技社区，则是从智慧硬件设施层、智慧软件服务层和智慧公寓生态层三个层面为租赁住房项目提供全流程数字化解决方案，例如租房业务全场景线上化、自助化，助力项目运营降本提质增效；提供智能人脸识别门禁系统，保证租住客群的安全，为租客提供智能、便利、安全的居住环境。

在出租效能提升上，有巢搭建了完善的招租渠道矩阵，其中包括传统垂直渠道、新兴流量平台在内的外部渠道，以及会员体系、企业客户拓展（巢企荟）为核心的自有渠道。

截至目前，有巢在全国性自持大型租赁社区项目规模上排名行业第一，在北京、上海、广州、深圳、成都持有多个超大型租赁社区（约1000间以上），是目前市场上唯一一家在北、上、广、深、成布局租赁大社区的企业。

从资管角度分析其盈利模式

华润置地年报显示，2022年全年长租业务实现营收约为3.9亿元，相较于2021年3.13亿元实现了24.6%的同比增幅。下文从资管角度分析其盈利模式：

首先，重资产思维入局，低价获取土地资源，为后期盈利奠定基础。据睿和智库统计，早在2018年成立之初，华润有巢便陆续在北京、上海等一线城市获取多宗集体土地和R4租赁用地等政策性住房租赁专项用地，用来发展大型租赁社区项目。随后，有巢在深圳、成都、南京、宁波等一二线核心城市也均收获租赁用地。据不完全统计，有巢重资产占比逾70%。

图表2：有巢部分大型租赁社区项目一览

数据来源：公开资料，睿和智库整理

相对来说，集体建设用地、租赁用地等政策性住房租赁专项用地成本更低，企业通过这种方式获取土地来建设租赁住房，能更有效地降低成本，回报率及商业运营的可持续性也更有保障。

其二，出色的运营管理能力是有巢的核心优势所在。目前有巢已形成全价值链、全产品系的租赁住房建设及运营能力，同时也具备了大型租赁社区综合解决方案全流程实践能力。

其三，积极纳保，率先发行保租房公募REITs，走通租赁住房“投融建管退”的资管生意模式。去年12月，华润率先以两个上海的大型租赁社区为底层资产发行了首只市场化运营的保障性租赁住房REIT——华夏基金华润有巢REIT（基金代码：508077）。数据显示，华夏基金华润有巢REIT底层资产运营稳健，今年一季度项目出租率、经营业绩、可供分配金额等多项运营指标均超过招募书预期，为投资人创造了亮眼的收益。

于企业而言，一方面打通“投融建管退”闭环，可以扩大融资渠道，缓解融资压力。另一方面，可以进一步挖掘资产价值，激活资产质量，形成正向的良性循环。在现有政策指引下，保租房租金的定价区间以及增长率均有上限，所以提升保租房REITs盈利能力的关键在于提升运营管理能力；一方面通过良好的运营管理能力实现成本控制，另一方面通过运营管理提升资产状态和租户体验，提高出租率水平，增加项目收入。

结语：

从有巢的发展路径来看，企业定位于“行业领先的公寓资管商”，自成立以来就在积极储备租赁用地，并聚焦于一线及强二线城市的优质重资产项目，为公募REITs的扩募圈定了一批储备项目。在扩大REITs资产规模的同时，公募REITs募集的资金也将用于发展新的租赁住房项目，为管理平台提供更多的运营项目，提升资产管理规模，进一步实现高水平运营、可持续发展，真正实现了租赁住房行业的商业模式的“投、融、建、管、退”闭环。