长租公寓：那些“拆东墙，补西墙”的套路！

【导读】最近长租行业，接二连三的暴雷，上海，杭州，西安，成都等地相续出现公寓平台方“爆仓跑路”的现象，这一跑，搅得整个行业人心惶惶。今年是个特殊年份，最近又恰逢毕业季，很多人满怀希望，在踏出校门成为社会人那一刻，就明明白白的感受到了，来自社会的第一顿毒打。当然啦，租房市场，从来就没有让我们这些，社会青年失望过！

说到长租行业，我们先来看看租房市场的情况。对于长租公寓市场的起步，要从2015年国家贯彻执行“坚持房子是用来住的、不是用来炒的”方针下讲起，当时国家为了鼓励租赁业务的发展，从顶层层面给予了多项鼓励，并出台了相关红利政策，这个消息一放出来，除了像相寓、蛋壳公寓、美丽屋等一大批房地产服务商涌入长租房市场外，诸如还有：万科，龙湖、旭辉、碧桂园等一大批标杆型的房地产开发商，以不同形式杀入长租公寓这块蓝海市场，并开始了他们的跑马圈地，围猎疆场。

截止2019年底，以自如，相寓，蛋壳公寓为代表的分散式运营商，分别以102万间，70万间，40万间房源位列前三；以万科，龙湖，旭辉为代表的集中式运营商，分别以23万间，11万间，6.8万间房源名列第四，第五，第六位，再后面就是国家队入场，在此我就不一一道来了，如果有对长租公寓市场感兴趣的朋友，可以看看最新一期由中国指数研究院发布的《2020年3月长租公寓市场月度报告》。

最近一连串的长租公寓运营商跑路，其实都是他们自己早先埋的雷，只是这场疫情，猝不及防的将它们过早的点燃了，这样一来，不仅炸痛了租客，炸痛了房东，还炸伤自己。

租客：从一个坑跳入另一个坑，总有一个坑等着你

谈到租房，莫不是刚踏入社会的年轻人，的一大痛点。这不，我身边的一朋友--黄浩(化名)，在闲谈之余，聊到了，他来上海之后的租房经历。他是18年毕业的，毕业之后，有半年时间留在母校所在的城市--武汉，去年上半年，由武汉辗转到上海，正式成为了一名沪漂。

到上海后，最要紧的第一件事，莫过于找房子。为了找房子，前前后后，看了十多处房源，都不太满意，要么就是房源环境不好，卫生条件差；要么就是价格太高，超过了个人可承受的经济范围。最后，由相关的房源带看人员，介绍到某壳公寓，一进待出租的房间，感觉各方面环境都不错，于是他就心动了，他不想在找房子这件事上，拖太长的时间。

于是双方经过一轮协商后，很快便谈妥了价格。由于才毕业不久，自身经济条件有限，只能选择押一付一，这种支付租金的方式来结算，而押一付一，某壳公寓的条件是，必须接受第三方房租贷款公司的相关条款，方可采取这种结算方式。最后想想，他还是签了，签得有些心里不爽快。事后，每个月按照某壳公寓的要求，缴纳电费，水燃气费，维修管理费，服务费。对此，他的上海生活，也算是有了个新的起点。

然而恰逢年初疫情，过年他回了湖北，在家里一直待到四月初才出门，这期间，他谈道：“最让自己不能接受的是，租房的各种费用得正常缴纳。一开始接到某壳公寓的信息是免一个月租金，再后来，某壳公寓的信息变为免费送半个月。”，说到这里，他说感到自己有种被耍之后，还不能反抗的无力感。

四月初，回到上海。他说：“当我一踏进门，看到公共区域，墙上值班表的日期，还是几个月前留下的时候，感觉疫情这段时间期间，被资本家‘白嫖’了。”

很快，他这一年某壳公寓的租期就到了。前不久，他又搬了一次新家，我打电话问他，新家感觉如何，电话那头，他笑嘻嘻的回答道：“还好啦！我只不过是从一个坑，跳入另一个坑罢了，上海这么大，坑这么多，总有一款适合你。”

运营商：”拆东墙，补西墙“，多线作战

谈到跑路的平台运营商，主要针对的是分散式运营商。分散式运营商的业务模式，主要以公司的名义从房东手上租赁房产，再经过公司的统一改造装修后，接着以公司的名义转手租赁给租客，说白了，就是传统意义上的“二房东”。

在很多人看来，这些手握几万套，甚至几十万套房源的运营商，个个莫不是日进斗金。然而真的是这样吗？

整个长租公寓市场，有价值，值得收购的房源就这么多，市场也就那么大，谁手里掌握了足够的房源，谁就能够在这个市场上呼风唤雨。

众多分散式运营商为了购得，通往房地产长租市场这艘大船的船票，不惜采取各种手段抢房源，为此他们使出了“高进低出”、“长收短付” 的“骚操作”，所谓“高进低出”指的是租赁企业支付房屋权利人租金高于收取承租人租金；“长收短付”指的是收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期。

看到这里，你也许会问，这还挣什么钱，这不是赔本挣吆喝吗？如果你真以为他们只是从中赚差价，那就错啦，他们可志不在，挣那点差额红利。

他们玩的可是“借新还旧”的资金盘游戏。当房子租给租客，从租客手中一次性收取更多租金的同时，然后尽可能把钱晚给房东，这样以来，通过“长收短付”就形成了一个资金池。说白了，就如同我们上小学时，常做的那道毫无意义的数学题：一个管子往池子里放水，一个管子出水，什么时候池子里的水灌得最多，求最大化。

运营商通过“长收短付”来为资金池蓄力，然后去资本市场获取更多的现金，挣得更多的资本。谈到这里，大家都明白，运营商最重要的是什么，资金流，资金流，资金流，其他都浮云。

很多时候，我们只是表面上看到运营商吃肉，却没看到他们背地里受罪。

运营商要想从房东手里拿到房子，就得和其他竞争对手来竞争。况且房东也不傻，谁给我钱多，我租给谁，大家都来找我，我就坐地起价。这样一来，运营商就会陷入“”多线作战”的局面，一方面要讨好房东，给房东高于市场的价格把房源抓在自己手上，另一方面又得讨好租客，期望租客签长期协议，承诺可以给租客远低于市场上的租房价格。这样运营商，才能将房源与房客长期牢牢地抓在自己手里。

针对运营商这种“”拆东墙，补西墙”的做法，最揪心的莫过于，东墙拆完了，西墙上的窟窿还没堵上。这不年初的疫情，导致大面积租客退租，资金池的注水放水游戏玩不下去了，最后只能跑路，在痛苦与惶恐的边缘渐行渐远，一去不回头…..

注：：《2020年3月长租公寓市场月度报告》下载方法，关注公众号“苦艾文艺”，后台回复：长租公寓市场月度报告，即可获取下载地址。

参考资料：

[1]：《长租公寓的问题是必然》| 36氪

[2]：《2020年中国长租公寓市场现状与竞争格局分析》| 前瞻产业研究院