你会怎么评价房地产这几十年？

1998年，喜剧片《没事偷着乐》上映。

电影用戏谑+暧昧的镜头语言，把中国人羞于启齿的房事与深感无力的“房”事揉在一起，直白地袒露在大众面前。

主角张大民一家六口蜗居在20平米的简陋小屋子。大民好不容易捡漏娶到女神，却没有间婚房，只好厚着脸皮让一大家子挤到墙角，用帘子隔出了仅有的尊严。

戏，如人生。也是这部影片，让扮演张大民的冯巩加冕“影帝”。

围绕房子，在鸡毛蒜皮与苦中作乐中，愤懑捉急的张大民到处为弟妹撑腰解难，最后迎来了拆迁分房的团圆结局，治愈着中国人的精神内耗，也述说着那一年中国人对当年住房制度改革的憧憬与期待。

不了解时代背景的人会觉得，以前国家福利分房子，一住一辈子，这不是很好嘛？

小一点就小一点呗，为什么要改？害得房价那么高。

但透过电影不难直到，那时候住房的问题不仅仅是小，而是老破小外加阴暗潮湿、没有独立厨房厕所、雨天漏水夜晚漏风所带来的全方面压抑与煎熬。

电影里张大民一家是典型，城市里一家三代九口人住一间十几二十平米的小屋是常有的事情，连厕所都是男女共用轮流排队，什么隐私、伦理、尊严，在低矮逼仄的空间里成了一碰就碎的奢侈品。

当时，就有不少人质疑，发展地产真的就那么重要吗，比人还重要？

这一段时间，在经历一轮又一轮凶猛的调控后，面对摇摇欲坠的地方财政与经济形势，房地产又被提到了支柱产业的地位。

上一次这么说，还是2003年的18号文件。

那一年，上海陆家嘴、南京路的两处楼盘接连被温州炒房团一抢而空，一场席卷大江南北的炒房狂热拉开近二十年的地产黄金时代的序幕。

梦回2003，万科等头部房企纷纷表态，认为政策转向，行业形势一片大好。

一些打着专家旗号的利益相关们闻风而动，借着热度，越说越上头。

比如，说老百姓要“拿出三分之一的存款，恢复对房子的购买、装修和其他的购买，中国经济就能恢复”，给房地产带上经济救星的帽子。

还有一些开始为第二次房改出谋划策，建议把增加房地产开发力度，大城市里的公共用地商业用地改成住宅用地，大力新建小户型，配套设施，放开购房限制，还说租赁房不利于增加居民财富、藏富于民。

凡此种种，似乎一切不利于房地产统统都要打倒。

与评论区铺天盖地的嘲讽与自嘲，形成了鲜明对比。

争来争去，到底房地产在过去到底扮演了什么角色？今天就来聊聊房地产是如何上位的，探讨一下中国经济的未来之路。

电影里张大民生活的90年代，中国城市居民人均住房面积不到10平方米,上海人均住房只有六点几平方米,三口之家20平方米，还算是过得好的，能够从筒子楼，搬进一居室，或两居室，是张大民们这辈子最大的追求。

普通人要住新房，实在太难了，即便有钱，也可能没有新房子给你，只能看着房管部门办事员冷冰冰的脸色。

182个主要城市里，三分之一家庭缺房子，几百万人长期住在仓库、走廊、厕所、甚至地下室和厕所里。还有两千多万人没有单位工作生计，更没有房子，只能与家人挤在一起，上访闹事不断，随时都可能变成不安定因素。

中央甚至把住房问题视为“爆炸性问题”。

现在来看，就这？大手一挥，国家盖房子不就完了？

问题是没钱呐。

建国前三十年对重工业与国防安全的不计成本投入，中国在冷战残酷博弈的背景下，从百年屈辱的废墟上，独立自主建立起了从火箭卫星到原子弹再到核潜艇的的一整套国防重器和门类基本齐全的近现代工业体系。

这两项，对于绝大多数国家，至今都是可望而不可及的奢侈品。

但高积累低消费的模式，也让两三代勒紧裤腰带的中国人付出了沉重的代价。

建国前三十年，广大农村为工业化承受着统购统销带来的剪刀差，赤贫问题非常严峻，而城市居民的薪酬体系也是二十多年没有变过，基本丧失了激励作用。

1957~1978年22年间，全国职工年收入仅仅增加7元，扣除物价上涨因素，实际收入仅相当于1957年的85%。农民家庭平均年收入由72.95元增加到133.57元，扣除物价增长因素，年增长不足1%。

这个收入就别指望房子了，连油盐酱醋茶这些物资都没比建国初期好多少。

1978年，全国职工人均居住面积只有3.9平米，比1952年还少0.9平米。

而且即便国家想改善这种状况也没有资金，中央财政也没有余粮，财政连年赤字，地方政府、国有企业负担沉重、设备老化、工人倦怠，钢产量一度连续五年倒退。

1978年2月26日，华同志在五届人大一次会议的《政府工作报告》甚至用了“崩溃的边缘”的夸张词语来形容当时国民经济。

说白了就是，从中央到地方，大家都没钱，激励无效，计划调度也不灵，你看看我我看看你，大眼对小眼。

这也就导致，住房改革寸步难行。

今天房地产是社会资金池，但当年由于统包建房、低租分配的福利政策，住房领域一直是纯投入。

80年代，每年住房建设投资200亿，仅仅是维修开销就吃掉了130多亿元，而房租收入不到30亿。要知道，全国财政收入也才一两千亿，每年赤字近百亿，维持原有公房不变危房就很不容易了，配套设施因陋就简，能用就行，根本没有余钱大力建设公有新房。

而且大量公房是建国初期兴建的，年久失修，维护成本只会越来越高，进一步拖累新房的建设。今天来看，没钱，找银行要呗。

然而，当时银行对于住房就一个态度——不感兴趣。

因为住宅都是国家的，不会有收益，银行明白，我把贷款放进去，只有一个结果，就是给财政背锅，坏账还得财政背，又回来了。

那让国企单位自己想办法给员工买房、分房子呢？其实也够呛。

因为国家为了维持住房福利，规定卖个人的房产优惠价格一般在200元以下，而单位要买房则是市场价，每平米销售价格高达一两千，所以能够给职工分房的只有少数外资、合资企业。

说到底，还是中国人太穷了。

1988年户均存款才两三千元，没有其他多少资产，即便按国家优惠价买房，也只够买十平米，要按市场价走，连两三平米都不到，根本看不到投资个人住宅的收益。

住房问题仿佛一个随时会爆的雷，捧在国家手靠财政修修补补，谁也不愿意接。

那就只能进行住房制度改革了。

最开始想的是提高公房租金，从一平米每月不到一毛钱提高到一块多，这样就能覆盖房屋维修缺口，也能筹集建设资金。

但低租金是与前三十年极低的工资待遇为前提了，而且改革开放后，一部分人快速富起来了，大多数人提升有限，贫富落差感反而增强，这个时候大规模涨租金无疑是伤口撒盐。

那些已经享受大房子的体制内高级干部以及家属群体就更不乐意了。

比如电视剧《我爱我家》主角一家超过120平米的厅局级大房子，本来一个月只要十几块钱租金，涨完可能就变成一两百元，绝对是一大笔开销，够再请一个小保姆了。

各级阻力之下，个人住房改革迟迟难以推进。

反正老破小住了那么多年，也花不了钱，有钱也买不到、租不到新房子，那就消费呗。

1984年之后，中国彩电冰箱洗衣机等等消费品提升的速度与同一收入水平的其他国家更快，就是因为当时的中国人根本不需要担心买房问题。

这也印证了今天对于房价下跌“一鲸落万物生”的期待。

然而，此一时彼一时，当时中国的家电、汽车、服装等消费品产业还非常薄弱，与房地产相关的五十多个行业也才刚刚起步，如果房地产相关支出太低，如低到占收入2%以下，就会导致大家有点钱都买大量进口消费品产品、消耗外汇储备，国内相关产业的内循环却发动不起来。

1985年到1986年，中央相关财经会议谈了十几次房改问题，其中关于住房制度不合理引发消费结构与产业结构扭曲这件事就高达十次。

总之，住房改革目的就是理顺建房、修房、管房的资金链条，让全社会乐意建房子、普通人方便买房子，国内产业结构也能实现正向的内循环。

换句话说，当时国家之所以寄希望房地产带动国内产业发展，是因为有前三十年对住房需求的克制，是一个积蓄已久、等待喷薄而出的超级蓝海。

这也是后来房地产被看做“国民经济支柱”的政策思维源头。

但这个美好的愿景，在国家福利分房的大前提下，几乎寸步难行，从1978年到1998年，整整拖延了二十年。

既然没有房地产这根所谓的“国民经济支柱”，1998年的前中国经济又是如何走的呢？

路线有两种：存量改革or增量改革。

存量改革就是与东欧俄罗斯一样，彻底打破原有制度，完全放开搞“休克疗法”，指望着破罐子破摔，完了期待奇迹出现，经济涅槃重生。

而增量改革则是“老人老办法，新人新办法”，“摸着石头过河”，尽量降低制度转型对社会与政治的冲击，实际上是一种帕累托改进，虽然它也会调整利益，但一般不改变现有利益格局，按约定比例调整未来的利益分成，用时间慢慢撬动存量改变。

冷战末期，“休克疗法”风靡一时，但中国顶着国际压力，选择了后者。

农村家庭联产承包责任制，就是典型的增量改革。

耕地继续归村集体所有，农户只有承包经营权，相当于村集体利益不变，农民新获得一项重要产权，承担交足集体和国家的公粮的义务，其余剩下的都归自己。

集体、国家和农户之间，不去动土地所有制度，只是就耕地的未来收益，达成了一份自愿分享协议。

结果是，在前三十年打下的化肥工业、水利工程基础上，农民不再因为粮食生产被过度禁锢在土地上，种完地可以进城揽工，既增加了收入，国家粮食任务没耽误，城市也获得了工业化、城镇化的劳动力，所以农村改革在全国快速普及，才实现乡镇企业在80年代初期率先崛起。

所以，说增量改革的关键是，找到新蛋糕在哪。

如果你没有增量，渐进式改革就是一潭死水，无米之炊，寸步难行，原地踏步。

房改就是这个问题，建新房没有任何收益，还动不了存量利益，自然就推不动。

苏联改革也是一样。

面对巨大的外部压力，苏联过度倾斜军事重工业、计划太死企业活力不足，民众生活迟迟得不到改善，官僚享乐之风却越来越严重。

从赫鲁晓夫到勃列日涅夫再到戈尔巴乔夫，都想找到改革增量。

赫鲁晓夫一边缓和美苏矛盾，一边在玉米地上找增量，却搞乱了工业体系相互配合的社会主义阵营，结果失败了，而勃列日涅夫想激活企业积极性，但对外选择强化与美国对抗的烈度，试图打破铁幕寻找缺口与增量，导致整个苏联体制运转越改越依赖价格高涨的石油，没办法，蛋糕在哪就往哪走。

结果是到80年代，当苏联被美国一步步勒紧石油资源出口，存量弊病已经积重难返，迎来了解体，终于破罐子破摔，想一次性颠覆存量，结果直接休克了。

历史是有惯性的，改革是要遵循历史进程的。

80年代，除了房地产外，其他领域，中国凭什么能够进行全面的增量改革？因为的确有新的蛋糕可以分。

还是因为前三十年的高积累低消费，意味着除了住房需求外，其他民生消费的供给与需求让位给国家安全，也被压抑很久了。

七十年代末，中国在前一代领导人的打下的国际关系基础上，基本搞定国际局势后，这部分供需只要放出来，就是巨大的增量。

怎么放呢？这就不得不提“双轨制”了。

双轨制，指的是某一领域中同时存在体制内（行政命令）和体制外（市场调节）两种不同的价格安排。

这个制度不是刻意制定的，也是渐进改革的结果。

最早是国家部分扩大企业自主权，允许生产计划之外部分自销产品，比如10%，最高是首钢可以多生产15%，希望盘活组织庞大、负担沉重的国企效益。

这一放不得鸟，克制了三十年的居民消费释放，需求猛增，计划外生产多少卖多少，市场价格快速上升，拉开了与计划内价格的差距，掀起了通货膨胀。

这么大的利润，不赚白不赚，原本按配额按部就班完成任务的企业，也想办法增加自销部分，就形成了计划内外两个市场。

从钢材煤炭到电视机电冰箱，从香烟到白酒甚至猎枪，很多产品出现了动辄50%以上甚至百分之几百的套利空间。

这也说明，前三十年积累的工业潜力之雄厚，只不过迫于外部条件没办法完全用在民生上，但只要放开一点点计划的口子，就可以直接把某些领域的短缺干到了过剩。

压抑的需求与供给同时喷发，双轨制就这么半推半就的出现了。

这是一种暂时性的过渡性，最大限度地降低了从民间到地方的改革阻力。

因为双轨制不但让个人可以通过倒卖获利，政府和国企事业单位，甚至军队也大量兴办企业从事贸易甚至走私，凭借行政批条+市场价格分到了改革的增量蛋糕。

一场全社会的经商热开始了，各类公司爆炸性增加，全民下海经商，“倒爷”风光无限。到1988年，在各地工商行政管理机关登记注册的公司总数已超过41万家，其中打着“官办”招牌插足流通领域的不下25万家。

这个情形，对于缺钱缺技术缺资源，却还要肩负改革试验重担的海南省来说，简直是天降甘霖。

当时，国家为了让稀缺的外汇用于进口矿产、设备、原材料等等国民经济的关键物资，而严控汽车、电视机、电冰箱等等消费品进口,而汽车工业又主要照顾国防重工需要，民生方面，很多地方还是开的几十年车龄的老嘎斯，进口汽车需求非常饥渴。

1984年，作为改革试验田，中央在《加快海南岛开发建设问题讨论纪要》就给海南对外开放的特权，准许用地方留存外汇进口消费品，让海南迅速找到了计划与市场中间最香的“饭碗”——进口汽车。

当年，全国14.9万辆进口汽车审批额度的60%都在海南，汽车进岛后转两圈变成“旧车”，然后光明正大加价往内地卖，后来连转圈都不用，新车拿着罚款单当通行证直接外销。

可能会有网友问，为什么本文主题是房地产，却要花这么大篇幅讲改革路径与海南倒汽车问题？

关键就是想说明一件事，什么才是国民经济的支柱。

首先国民经济支柱并不是什么高大上的概念，更重要的是在经济运行、制度改革中能够扮演资金搬运工的角色。

美国的金融是支柱，沙特的石油也是支柱，这好理解，但菲律宾的女佣、印度的劳工出口也是，甚至对于索马里，连海盗生意也是，因为它们带来了国家从顶层到底层，一竿子插到底的持续资金流，足以带动上下游各行各业的发展。

国家有国家的支柱，地方也有，比如，拉斯维加斯和澳门的赌场，而对于1984年的海南，进口汽车就是经济支柱与改革动力。

政府发批文，银行给贷款，汽车下船后给海南当地巨大的经济效益。

中央政策背书，地方政府带头，从倒卖批文、炒买外汇、发放贷款、销往内地，工人、商人、教师、公务员连很多企事业单位都在倒腾汽车，连工商局罚款都盆满钵盘……每个环节都有利润空间，一道道转手一道道加价，卖向的全国市场，为海南带来源源不断的资金流。

以至于一个张口说自己有汽车和电视机货源，就能忽悠有关单位五百多万货款，最后被判了无期。

海南前首富冼笃信，当年就是靠转手汽车，赚了第一个100万元，而当时海南的人均收入也就540元。海南财政当年就增加了两亿多的收入，比往年直接翻番。

有国家背书，所有人都认为海南的汽车进口生意还能做很久，吃不到肉也能喝口汤，按照这个趋势，海南省特区成为中国最富裕的地方指日可待。

但完全指望双轨制进行平稳过渡改革只是幻想，因为一旦权力寻租与市场投机结合到一起，就失控了。

在南海，由于整个汽车进口行业炒作成风，甚至汽车在还没进岛就开始爆炒，很多香港投机商从日本低价进口高价出口海南，专卖大陆。一辆五六万港币的面包车，买到内地居然按座位算，十二座买人民币十二万，以当时汇率价值三十多万港币，今天也不过十万左右。

这样的泡沫，对于当时资金薄弱的中国而言，哪怕内地市场再大也受不了，真正的刚性需求迅速枯竭，坏账不断累积，花掉了国家10亿美元外汇，产生了42.1亿元的物资贷款，其中17亿元是呆坏账。

1986年，全国各地开始纷纷发文清理整顿海南非法进口车，国家也强化外汇管理，同时紧急拨付银行资金给海南填补金融坏账，这次“汽车狂潮”才算结束，最后大量进口汽车锈死在仓库与停车场里，成为了此后每一次危机的预演。

海南的汽车是当时国民经济的切面。

双轨制作为改革的过渡性措施，带来了行政腐败与市场投机狼狈为奸，导致计划与市场双重失灵，“官倒”腐败、体制不顺，很多人靠贪腐、行贿、批文、倒卖赚钱、扭曲价格，导致从1985至1987年CPI高达8.8%、6%和7.3%，搞得民怨沸腾，社会矛盾的尖锐。

只能说，比起一步到位完全放开的休克疗法，双轨制尽管弊病很多，但至少保留了国家对经济控制，可以在更底层的金融政策上进行一次次纠偏与止损，而不是滑落到苏联解体后，俄罗斯经济任由寡头操控的存在。

1988年3月，中央决定逐步放开管制、取消物价领域双轨制，进行“物价闯关”。

但这一步又出问题了。

“物价闯关”消息一出，老百姓却反而以为要全面放开价格，引发恐慌性抢购，供求关系全面失控，物价如脱缰野马，很多企业盲目增产，结果消费力一透支，物价热潮一退，外加国际形势风云突变，产品卖不出去、企业收不回货款，积累成了三角债的死结，人与人的信任都没了。

八九十年代之交，中国经济进入了最艰难、最危急、最衰弱的时刻，海南病急乱投医，甚至准备把开发区全盘包给外商，然后遭到全国反对，左右为难。

既没有制度红利，也没有外部资金输入，对于直接主导经济发展的地方政府而言，新的增量就是河底的石头，摸不到这些石头，就别想过河，也没人愿意过河。

需要有人站出来。

于是，从80年代末到90年代初，第一副总理朱同志先是理清三角债，重启全国资金链、供应链后，总算是把经济脉络疏通了，把信任关系建立起来了，但还少了一个重启经济的发动机。

这时，房地产就被推了出来。

既然个人住房制度改不动，那就先搞商业房地产呗！这不就是增量改革吗？

早在1988年，海南就有了第一次房地产热。

当时海南正式建省，还是是唯一的省级经济特区，一夜之间成了东方耶路撒冷、美洲的狂野西部，海口、三亚冒出了成千上万家外地公司和驻琼办事处，内陆各省市县纷纷来海南设“窗口”搞联营。

这一年，海南的房地产公司从头年的11家飙涨到204家。

1992年，国家层面开了三次关于房地产的全国性会议，地方上，广东加快了土地批租制度、上海高举的浦东开发“招商引资”、山东准备通过房地产推动外向型经济、浙江加快涉外房地产开发步伐、云南给外商投资房地产提供优惠.....

这一年，碧桂园、保利地产在广州成立，身处海南的潘石屹却看到了危机的到来。

因为全国商业性房地产的启动，海南再次冲在最前面，大批房地产资金涌入，房地产开发公司从92年年初的三百多家涨到年底的1000多家，1993年更是暴增到4830家，土地开发面积高达750万平方千米，是1988年的25倍。

某个楼盘正在设计图纸，还没开挖，就已经被各级开发商、投机客到手了好几次，甚至有个楼盘还没有盖起来就被炒作了16次，几张规划建设图纸都能换来金山银山。

房地产开发公司也是人有多大胆，地有多大产，不管自己能掏出多少钱，一开发就是几十平方公里，然后发行股票、招商引资、公开举债、申请贷款，吸引岛外资金不断涌入。

随之而来是公寓楼与写字楼的价格暴涨。

据《中国房地产市场年鉴（1996）》统计，1988年，海南商品房平均价格为1350元/平方米，1991年为1400元/平方米，1992年猛涨至5000元/平方米，1993年达到7500元/平方米的顶峰，三年增长超过4倍。

房价也带动了地价的翻番，海南地方以“开发区”的名义，把几十、上百平方公里的土地出让，土地出让价格从几十万一亩最高涨到600多万元一亩，一个海边渔村都能涌入几十家开发商。

而一场完美风暴已经形成。

1993年海南省的总人口仅有160万，仅有占全国0.6%的人口，积压的商品房数量却占全国的10%，海南房价已经没有任何缓冲余地。可想而知，海南当时的房子主要就是在炒家手里来回倒腾，杠杆与泡沫起飞。

随着各类金融机构也是不断扩张，信用社就从80年代的3家，扩张到了1993年的34家，高息揽储、拆东墙补西墙，甚至在少数人操控下，把高成本资金投入到长周期的开发中，赌的就是短时间房产土地价格滚雪球式地增长。

至此，海南房地产危机演化成金融危机，风险逐渐失控，很多银行不良率高达60%，影响蔓延到全国，以至于后来奉旨收拾烂摊子的海南发展银行在开门三年后就迅速破产关停，实在兜不住了。

与上一次“汽车事件”一样，海南作为全国经济模式与制度创新的典范，这一波楼市危机也是全国的写照。

1992年，全国二十多个省市自治区和十四个计划单列市出让了1500多块土地使用权，同时间全国房地产公司从往年几百家，猛增到一万多家。全国地产投资，除了云南仅仅增长18%，其他省市自治区普遍增长50%以上。全国新开发商品房屋面积11460万平方米，是当年销售面积的十倍之多。

到年底，全国各地宣布建立的“开发区”高达8700多个，是1991年的80倍，总面积高达2400万亩。

实际上，要把这些批下去的地的“七通一平”全部搞完，至少需要45000亿，按照当时一年最多7000亿的基建资金，六年什么也别干。

然而到了1993年，海南楼市眼见已经失控，全国性的地产投资热却还正上头，比如买脑白金起家的史玉柱，当时正准备用集资和卖楼花的方式建设巨大人大，然后脑子一热，在当地政策鼓动下，一再加高楼层，直接拖到资金链断裂，后来靠做网游才翻身。

于是，朱同志说，中央已经决定了，从现在起，任何开发区都停止审批，不能再搞，开而不发的，要趁早下马！随即“国16条”出台，严控货币，稳定金融形势，宣告海南房地产泡沫正式破灭，95%以上的房地产企业破产。

一时间，海南楼市炒家们上演着从成功逃顶、一夜归零甚至坐牢、流亡、跳楼的等等惊心动魄的悲喜剧。

七年前的汽车泡沫悲剧，用更惨烈的方式重新上演。

前面提到的海南首富的冼笃信，倒卖汽车成功后转战楼市，原本有机会逃离，甚至有银行领导通风报信，尽快处理掉手中项目，他没有听甚至想与政策玩对赌，想再来一次抄底捡漏，结果自然是灰飞烟灭。

同时，一场全国性的金融、财税整顿与改革就开始了。

其中的关键就是分税制改革。

分税制改革，改变了地方与中央财政七三分成、中央找地方借钱的尴尬情况，重塑中央财政权威。同时，中央银行职能强化的工作也排上了日程，让国家手中有足够资源应对90年代一系列内外危机。

有意思的是，在海南房地产泡沫阴霾下，地方依旧得到的土地出让收入，作为上交部分财政收入的交换，强化了搞房地产的积极性。

因为，当时房地产问题不只是单纯泡沫，而是供需矛盾。

如果把以海南房地产泡沫为代表的房地产泡沫与今天我们熟悉的房地产作对比，最大的区别是，90年代前期这一波商业房地产泡沫，始终缺乏真正购房刚需消费人群参与，完全靠批文规划画大饼与炒家投机客的击鼓传花。

很多房地产公司，打着开发区的名义，开始是工业投资，然后都转向了商业城、别墅、酒店、公寓的开发，经营性房地产成为了各地经济发展的龙头与热点，后来烂尾的也都是这些商业性地产。

疯狂投资、产能过剩的商业地产，与胡同里张大民们住房窘迫与形成了鲜明对比。

1993年，朱同志在广东某地视察时就说，“现在统统都是搞写字楼、豪华别墅，哪有那么多人买呀！”

这就是当年的供给侧问题，要想解决，只有从需求侧想办法。

因为除了开发商不开放个人商品房，住房制度与金融制度也阻碍了普遍没多少资金的个人购买商品房。

一边是商业房地产投资建设的过剩与泡沫，一边是个人住房改善需求迟迟得不到满足，如果还要继续推动增量改革、维持中国经济的高增长，最佳答案显而易见——

“把房地产开发与房改政策衔接起来”。

进入90年代，个人住宅房地产的前提条件已经成熟狠多了。

由于家庭联产承包责任制释放农业劳动力，户籍管理松动、开发区建设让启动了人口城市化，真正阻碍个人房地产需求释放的，居民人均存款也过万了，也比改革开放初期翻了几番，只剩下两项工作要做：

第一个、放开住房按揭贷款，想当于给了个人参与房地产的金融杠杆，放中国人第一次可以理直气壮拿着纸条找国家要上一笔大钱了。即使到今天，按揭贷款依旧是大多数中国人人生为数不多几次百万级别交易之一。

第二个就是国家结束福利分房，住宅领域全面推进商品化。

这块涉及到意识形态，体制内阻力非常大，而且，各地一旦嗅到了房改的信号，就出现了贱卖旧公房的现象，“变卖国有资产”担忧，也导致改革迟迟无法推动。

张大民的嘿咻问题只能放一放了。

直到亚太金融危机把中国经济推到了不得不改的悬崖边缘。

1998年下半年，中国宣布全面停止福利分房，把大部分公房私有化，分给了个人手中，拆迁逐渐成了致富经，才真正启动了经济增长的引擎。

后来的故事，大家就很熟悉了，房地产+土地财政的金融引擎快速运转，各个投资建设红红火火，进出口贸易快速增长，带动国内各行各业进入了2000年后的高速增长期。

这里其实还有有趣的情况，那就是进出口的增长，实际上也是因为美国2000年之后房地产爆发式增长推动家电、生活用品的消费暴增。

所以说，中国经济的投资、消费、出口三驾马车，其实两架跟房地产有关。

这期间，虽然房价也在快速增长，但有美国房地产在分担经济引擎作用，所以国内房地产潜力没有过度榨取，泡沫相对经济发展依旧是良性的。

到了2008年，美国因为房地产次贷危机引发全球金融海啸，进出口就熄火了，中国其实只剩下国内房地产一根柱子了。随后四万亿出炉，中国以房地产为核心的铁公基建设扛起了全球经济恢复的重担，进入了疯狂建设的城镇化十年。

什么叫国民经济支柱啊！（后仰）简直是全人类的经济的支柱。

代价就是，房地产对于国民经济的拉动作用被提前透支，甚至严重挤压其他产业的健康发展了。

更悲剧的是，1998年房改时确定的“商品房+保障房”并行政策，在朱同志卸任后，遭到利益集团扭曲，成了商品房一枝独秀，悄然打开了潘多拉的魔盒。

如今，某些人大谈特谈，第二次房改，根本就是欺负老百姓不明白第一次房改背后的历史渊源。

1998年房改，可以说是建国前三十年住房需求压抑外加改革开放前二十年供需失衡，几十年积攒的潜力一朝放开结果，还需要配合WTO之后的历史性机遇，才扮演了近二十年的国民经济支柱角色。

今天，中国人人均住房面积从当年的5平米飙到了40平米，城市化65%，实际相当于欧美75%，哪有当年的需求？

与此同时，地产公司负债率普遍百分之八九十，地方政府负债也高达六十多万亿，十年工资不发都还不完，土地财政濒临停滞，金融行业红灯高照，这一幕幕都是当年海南汽车事件、海南房地产危机踩过的坑，到了必须寻找新蛋糕的时刻。

房改不是你想改，想改就能改的，没有足够的需求，你改个毛，毛都改不动。

说来说去，还是因为我们走的是增量改革的路线，一路走到深水区，而房地产作为过去三十年积累的存量，已经不能为中国经济带来新的机会了。

再走要溺水的。

那为什么说房地产还是国民经济支柱，可以看看黄奇帆最近接受采访时就列举了四个理由：

1、房地产占了GDP5%到10%的份额，正负增长影响20%，是支柱产业，要稳定；

2、中国老百姓的财富60%是房产，资产缩水太快，也该稳定；

3、房地产关联几十万亿大量的按揭贷款，一旦崩盘会对金融机构造成很大的冲击；

4、房地产是关联着大量的供应链上的工业企业，带动几十个工业的效益与就业，也需要稳定。

结论是，必须软着陆，但终究还是要着陆。因为房地产已经彻底绑架存量利益，现在哪怕整体降一半，不惜把金融系统击穿，也改变不了现阶段想买房难的问题。

所以，光稳定是不行。

关键的是，未来增量在哪里？

其实梳理“国民经济支柱”的演变就会发现，从双轨制下的少数人的家电汽车等高端消费品需求、再到开发区热潮下商业写字楼与酒店别墅，再到真正解决大多数人住房需求的房地产改革，带动中国经济发展的行业实际上在一步步深入这个国家人民更底层、更广泛的领域。

难道还有比房子更底层、更广泛的需求吗？

有的，那就是人本身。

当年房改成功的最根本动力，就是住房制度已经把人的伦理、生理、心理需求压缩到了忍无可忍的极限。

而在房改解决年轻人嘿咻问题二十年后，人口断崖危机悄然降临，房子再次成为了年轻人放心嘿咻的阻碍，成为了社会未来活力的阻碍。

但今天，这已经不是某个产业问题，不是房价该降到多少足够的问题，而是“人之所以生而为人”的问题。

最近互联网舆论流行一个词，叫人矿、矿渣，似乎是在抱怨中国发展的代价是中国人在各种意义上被榨干了，所以疲了倦了躺平了。

因为1998年的房改政策以及随后的几波房价高潮，对于先分到房子又等来涨价的六零后七零后们，的的确确是发展红利，之后由于“按劳分配”被忽视，导致年轻人苦哈哈的劳动收入远远小于资本增殖，被挡在了房地产的红利之外，甚至还要在用自己的那点微不足道的工资为手中房子在不断增值的既得利益者补齐年年上涨的退休金。

过去三十年房地产支出从居民收入的2%一路上升，平均到今天已经到了20%多，落到某个个体上可能超过100%，其中被压抑最严重的就是年轻人。

举个例子，2016年全国一二线房价跳涨的那段时间，某互联网平台上女性情趣玩具的数量大幅上涨。为什么？因为看不到未来，干脆不找对象了。至于在婚姻市场上普遍背负彩礼婚房的男性，那种心理转变只能说是更加绝望了。

所有礼物都标着价格，既然房地产撑得起国民经济，自然也可以摧毁国民经济。

美国次贷危机如是，中国房地产问题亦如是。

过高的房价捆绑了社会发展底层动力，带来行业之间、地域之间、年龄之间的差距，进一步引发升学、就业、婚姻、生育、养老、人口等等一系列社会核心议题的畸变。

日本是前车之鉴，当社会资产集中于房产，然后集中在老年人手中，逼得失去福利障的年轻人对社畜的命运低头，连嘿咻都寄托于纸片人的时候，日本央行哪怕开着直升机搞异次元撒钱想，都没办法投资刺激消费、刺激投资、提高通胀，最后结果统统都是进了黑洞。

失去了年轻人，国民经济就失去了一切活力的源泉。

而回溯房地产的“国民经济支柱”地位确立的那些往事，正是想说明,一个时代被长期压制的事物，恰恰是下一个时代最澎湃的增长动力。

今天是过去的果，亦是未来的因。

如果要问中国经济的改革增量在哪？

答案是；问题在哪里，未来的增量就在哪里！

社会保障太低？改！

贫富差距过大？改！

房产税推不动？改！

养老金双轨制？改！

门阀裙带主义？改！

生育负担沉重 ？改！

教育体系不公平？改！

资本所得税太低？改！

按劳分配没落实？改！

一切妨碍年轻人放心嘿咻的，通通都要改！