開放陸資在台灣買房是好是壞?

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綠營打「危機牌」,藍營打「經濟牌」是今年台灣上空的藍綠亂流,由於「經濟牌」毫無疑問地會集中在兩岸經貿交流上,所以「危機牌」必然會全面否定之。

「韓流」相助下,藍營在「九合一」取得大勝,因此韓國瑜對兩岸經貿的看法,將會成為國民黨2020的競選主軸。就目前來看,「自由經濟特區」已成為必然的大議題,經濟牌與危機牌恐怕都會在這議題上打轉。

近日,27位「藍委」與15位藍營地方首長已連署重提「自由貿易經濟特區特別條例草案」,以切合韓「貨出去,人進來」的經濟訴求,直指多數民眾關心的「悶經濟」與「低薪困境」。

草案的四大主張為: 「以高效能的行政促進流通的便捷,提升台灣的競爭力」,「設置產業特區,推動高附加價值之生產,吸引全球人才與國際資金回台」,「強化國內相關產業與經濟特區連結,由點到面促進國內產業轉型升級」,「融入區域經濟整合,創造更優質環境,讓台灣產業成為世界經濟貿易體系不可缺少的環節」。

當然這些主張是完全不提兩岸經貿的,因為要為草案打預防針,嚴防綠營抹紅,這是國民黨因無能而累積的陋習。但你不提,民進黨還是會抹紅,因為這是綠營唯一能保命的花招。台灣內部所謂藍綠惡鬥,其實就指這種對選民充滿欺瞞的藍綠過招。

兩岸經貿往來是一個十分複雜的議題,有許多的面向可以討論,其中,「陸資來台投資」應該會是藍綠攻防的焦點之一。

截至今年為止,台灣對陸資是採取防範多於開放的方式處理,在所謂「國安」問題的制約下,設下層層限制,所以台灣每年的FDI(外商直接投資)大約40-60億美元,陸資僅有2億多,3%-5%,蔡英文執政前後,陸資投資台灣的金額至今已連續四年下滑。

相對地,台資在大陸的投資,每年動輒就是幾十億美元(2018年根據大陸商務部公布的數字含第三方轉投資,實際使用台資金額為50.3億美元),雙方投資落差相當巨大。

誠然,FDI的高低與經濟成長並不一定是正相關,端視經濟取向是著重本土產業還是外來產業,但從韓國瑜為「投資高雄」而拋出的諸多想法來看,這個城市,乃至於整個台灣,似乎需要擴大FDI增長,以作為經濟取向的轉型。

為了澄清這個問題,並在統一的立場上解答「窮台好還是富台好」這個大哉問,我想從細節上抽絲剝繭地探討兩岸經濟議題。

本文針對韓國瑜在去年12月拋出「開放陸資買房」的議題,說明台灣現階段在房地產方面對陸資的限制,以及問題的核心。

隨著「自經區」與兩岸經貿連結的議題發酵,在今年的某個節點,綠營必然會操弄「陸資炒房」以威嚇,阻擋兩岸經貿交流,那麼既然反綠,就必須在各種議題上累積「相罵本」反擊之。

去年12月,韓國瑜呼籲民進黨當局開放陸資買房,遭陸委會主委陳明通反駁說相關政策早就存在。這是雞同鴨講,因為韓要的是「擴大開放」,綠營回的「已經開放」。事實是,台灣開放陸資買房的門,像針孔般小,幾乎等於沒開放。

從開放陸資買房的2002年起至2018年第一季共15年,你知道大陸人在台灣買了多少房嗎————468件。你知道台灣總共有多少房(房屋稅籍住宅)嗎————約854萬宅,七成集中於六都。你知道全台有多少閒置空屋嗎—————86萬宅,空屋率10.12%。你知道台灣限制陸資在台買房每年的上限嗎—————400戶。

既然每年有400戶的名額,為何15年來實際成交量卻只有468件,平均每年只有約31戶?因為台灣有俗稱「543條款」的高門檻。什麼是「543條款」?

1. 貸款不得超過5成。2.每年在台停留期間不得超過4個月。3. 滿3年始得移轉買賣。

這個「543條款」還得基於以下條件: 有黨政軍身份,或具政治性機關團體織身份的大陸人禁止買房,合格者每人限購1戶。

以上都還只是法定的門檻,在政策的實際運作上也是限制重重。符合條件的大陸人若與台灣屋主簽了約,要送內政部地政司審核,這一關最少半年,通過始得交屋,期間屋主還不能將房子轉賣給他人。試問,有多少台灣屋主可以忍受長達半年,甚至往往超過1年的審核期,還不保證審核通過,只能將房子空在那裡乾等的?(一般從買屋到交屋大約2個月)

2015年開始,法令又多了一條“集中度總量管制”限制————陸資取得同棟或同社區的戶數,不得超過總戶數的10%。亦即,台灣任何城市裡都不得有“中國城”,“中國社區”,“中國樓”產生,等於嚴禁台灣成為外來移民社會。

另外,大陸買方要檢附大陸常住人口登記卡,因為上頭會記載職業、服務處等等,以確定非黨政軍身分者;在陸資取得不動產後,也需要受到定期查核,若有違反自住使用的規定,將會立刻廢止許可再限期移轉。

這就是所謂針孔般小的門,就是陳明通所謂的“開放”。

撇開所謂「國安」問題不談,綠營反對開放陸資買房的理由,主要是怕陸資炒房,造成房價飆高,反而使得台灣人逐漸買不起房。這類擔憂看亦有理,實則大有商榷餘地。

大哉問: 陸資無法大舉買房的這15年,台灣房價有沒有飆高到離譜的程度?

答曰: 有。特別是北部三都與台中市。

換言之,台灣房地產本來就有不正常的炒房現象,與陸資一點關係都沒有。因此,更大幅度開放陸資買房之前,台灣必須先解決自己內部房地產政策的問題。這才是正本清源的作法。

問曰: 「543條款」能避免陸資炒房嗎?

答曰: 效果極為有限。

有輿論明智地指出,貸款不超過5成這門檻,對大陸富豪而言完全無效。一年居住不得超過4個月,等於不歡迎自住客,變相鼓勵投機炒房。3年內不得出售,阻止不了中期投資炒房。換言之,真有心要炒房的陸資,不是“543”能擋得住的。

再者,政策執行面的層層“卡關”,只會使陸資從第三地(在第三地區投資之陸資公司)繞個圈,或用台灣人頭來買房,等於鼓勵陸資鑽法令管制的漏洞,規避管理。

多數輿論最在意的高房價造成「貧富不均」的問題,也有邏輯上的誤區。設使,高雄市成為每年遊客數1000萬以上的觀光大城,房價自然水漲船高,試問一,台灣居民就不炒房嗎?試問二,因此大發利市致富的台灣人,不會大舉買土地嗎?受薪階級不會在房地產市場上被排擠嗎?試問三,全無買房限制的台灣居民比較容易炒房,還是受到限制的陸資容易炒房?

前兩題,答案當然都是肯定的。也就是說,城市經濟與地產管理是必須被一併思考的市政問題,地方首長必然要在財富分配的課題上做整體考量。例如,要不要課徵豪宅稅?要不要課徵富人稅?廠房用地與住宅用地的稅制應該怎麼設計,才能對外資企業友善,又能抑制炒房?

最後一題就是最大誤區之所在。邏輯上,當然是受到法令限制的資本,較容易被疏導與管理,限制愈少的資本,愈容易投機。陸資無法亂搞,卻放縱台灣人自己亂搞,更容易造成貧富不均的問題。

綜觀以上,陸資炒房在目前的層層關卡下,當然是假議題。城市首長希望引進外資,希望加大開放幅度,降低限制門檻,是很正常甚至必要的,重點在於如何避免“不良外資”,“投機型外資”而已。所以相關政策的配套措施若做得完整綿密,或許房產大幅增加陸資比例,還有助於抑制不正常的炒房。

若以高雄為兩岸交流的示範區,開闢「高雄大陸城」,制定特區陸資購房特別條例,藉由投資移民條例制定,引進資金,促進城市經濟發展,但同時制定合理總量管制,例如只能購買一手新房,抑制炒作二手房類似措施,規範投機行為,並從轉售稅制控管炒作,才是正確的思考方向。一味地虛擬恐懼,自我設限,根本無法活絡經濟。

這確然是一個難題,但絕對值得台灣社會用正面思維看待,並反思城市經濟與財富分配正義,該如何取得平衡。高雄市未來是兩岸交流的重點城市,一個大好的經濟示範特區,市長拋出經濟議題,實應獲得更多的關注,與不同方向的思考。

炒房,會是青年族群關注的話題,也是很容易炒作的議題,藍營是選擇迴避,在自經區裡維持「543條款」,或是選擇正面對決,硬挺「開放陸資買房」,將是未來觀察重點。

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