越秀地产想“弯道超车” 债务和现金流均承压

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9月22日,越秀地产公告,附属公司广州市城市建设开发有限公司第五期公司债券的发行规模不超过人民币25.95亿元。

在此之前,越秀地产已经成功发行了4期债券,累计融资72.5亿元,加上这笔融资,今年越秀地产已累计通过公司债筹资98.5亿元,融资规模已超过去年全年。

今年以来,受部分房企暴雷风险影响,多数房企忙于偿债无力再加杠杠,房企融资大幅萎缩。克而瑞数据显示,今年1至8月房企境内外发债融资规模389.86亿元,同比下降26.8,环比下降60.9%。

在这样的环境下,越秀地产竟然拿到近百亿融资,令同行为之侧目。但是,这也进一步推高了公司的债务规模,如果房地产销售没有明显回暖,越秀地产将面临偿债压力。

越秀地产想“弯道超车”

越秀地产成立于1983年,是国内第一批房企之一。上世纪90年代,越秀与万科、招商蛇口、中海、金地等并列为粤系五大主流地产商,曾一手打造出天河体育中心、城建大厦、市长大厦、财富广场、维多利广场等一大批地标建筑。

然而,在随后的发展中,当其他房企趁着国内经济腾飞之际,凭借着“高周转”的打法赚得盆满钵满时,越秀地产发展区域还局限广州市,对杠杠也颇为谨慎,以致于后来发展严重掉队,排名常年处在50名开外。

2010年,当万科凭借1026亿元的销售额成为首家迈入千亿门槛的房企时,越秀地产的销售额还只有88亿元,直到十年后,2021年越秀才跻身 “千亿俱乐部”。

不过,近年来随着国内房地产行业急剧变化,过去热衷于“高周转”的房企相继暴雷,越秀此前的保守策略倒成为其财务安全的筹码。

克而瑞数据显示,2022年上半年,越秀地产排名较去年年底大幅上升了20位,至第11名,在TOP30房企里,越秀成为唯一实现销售额正增长的一家。

国内房地产行业的调整似乎给了越秀地产一个“弯道超车”的机会。据业内人士透露,“越秀地产正借市场调整,计划快速扩大规模,内部已暗中定下冲击世界500强的目标。”

实际上,近几年越秀一改以往保守策略,无论是在拿地方面还是融资都颇为激进。截至2022年6月30日,越秀地产在全国战略布局拓展至30个城市,总土地储备约为2860万平方米,而2018年时其土储还仅为1941万平方米,三年时间新增了近1000万平方米。

2020年至2021年,越秀地产土地投资金额分别为410亿元和444.8亿元,2022年越秀地产土地投资的预算金额为457亿。

今年上半年,越秀地产在广州、佛山、中山、杭州、合肥、郑州、长沙7个城市拿下16幅土地,总建筑面积约为346万平方米。7月份,越秀再豪掷超百亿在广州今年第二批集中供地中拿下三块,其中天河区燕塘地块以81.19亿元成交,成为广州史上第五高楼面价地块。

中指研究院公布的房企2022年1-8月拿地排行榜中,越秀地产无论是拿地金额还是拿地面积都挤进行业前十,位列第8位。

债务和现金流承压

越秀地产逆势扩张,债务规模也随之水涨船高,2019年-2021年,总负债分别为2347亿元、2632亿元、3139亿元,资产负债率为76.48%、75.58%、76.31%。短债规模从2019年的71.38亿元增长至2021年的298.02亿元。

2022年上半年,越秀地产的负债合计约2395亿元,其中一年内到期的负债为269.59亿元,同比增加40.67%。而公司账面上货币资金为390.54亿元,剔除受限资金,非受限资金仅有260.68亿元,覆盖不了短债。

与此同时,越秀地产的业绩也明显承压,虽然上半年越秀成为TOP30房企里唯一实现销售额正增长的房企,但是仍处于增收不增利的状态。

2021年越秀地产营业收入为573.8亿元,同比增长24.1%;净利润为35.89亿元,同比下滑15.51%。2022年上半年亦是如此,营收312.9亿元,同比增长29.1%,但归母净利润同比下降25.8%至17.1亿元。

业绩增收不增利背后,越秀地产的销售成本大幅攀升,2022上半年越秀地产销售成本为246.47亿元,同比增加38.9%,由此也导致毛利率进一步下滑至21.2%,同比下降5.6个百分点。

这也凸显出当下楼市去化之艰难,据克而瑞统计数据显示,截至今年6月末,一线和二线城市新房商品房去化周期已上升至18个月警戒线;而三四线城市已达到24个月,同比增长97%。

去化周期大幅拉长,对房企的现金流提出了挑战。在房地产行业整体销售低迷的情况下,越秀地产的经营活动现金流也出现了恶化。

2021年,越秀地产经营性现金流为-46.76亿元,同比大降129.3%,这是越秀地产2018年以来首次经营性现金流净额为负。2022年上半年现金流量净额还是负值,为-16.19亿元,而去年同期为4.49亿元。

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