房产公司凉了，那他们的小弟物业还好吗？

本文首发于微信公众号“李大大饼”

最近一年多来，地产公司的股价都是凄凄惨惨戚戚的。

原价 20 块、40 块，现在统统只要几块钱。

大哥们过得不好，小弟也跟着难受，与地产公司相关联的物业管理公司的股价也不好看。

港股上市的物业板块总市值从 1 万亿港币最低跌到了 4000 亿港币，整个板块跌幅：

60% 。

截至7月5日，港股物业板块的总市值

图源：中金研究

但，表面上来看，物业公司的前景看起来比地产公司好多了。

所以，有人就想着能不能抄底物业股。

比如，从业绩稳定性看：

地产公司，一个人一辈子平均也就买一两套房，业务属于有了上顿没下顿，时不时还会因为宏观经济下行出现卖不动房子的情况，很不稳定；

而物业公司，物业费旱涝保收，不交的话，搞不好就把你的水电给停了。

从发展空间看：

从 2017 年开始，我国商品房的销售面积基本不怎么增长了。

图源：民生证券

但是对物业公司来说，往年的旧房子可以继续收物业费，同时，地产公司卖的每一套房，都是新增的，可以多赚一笔物业费。

商品房销售面积未来增加的是多还是少，对物业公司来讲只是营收增长快和慢的问题，总是会涨的。

而且，除了基本的绿化、安保、清洁服务之外，物业公司还可以帮业主出租房子、提供家政服务、养老、育儿、搞社区零售等。

这部分收入，在物业公司的财报里叫做：增值服务收入。

部分物业服务企业多元社区增值服务开展情况

图源：《 中国物业管理行业2022上半年总结与展望 》，中指物业研究

除了给住宅提供物业服务，物业公司还可以拓展服务范围，给写字楼、医院、产业园区、公共设施、学校甚至城市街区提供服务。

市场上有个口号是这么喊的：

“ 地表一切建筑皆为物业，业主一切需求皆可服务 ”。

听了之后，有那么一瞬间，你会恍惚间觉得：

物业管理的征途是星辰大海。

万一哪天人类真的移民火星了，物业也一定能行。

不过，本编辑部研究了物业管理行业的商业模式之后觉得，抄底物业股还是得慎重考虑。

物业公司其实没那么香，不确定性挺大的。

第一个风险点关联交易

大部分物业公司，是地产集团拆分出来上市的。

近水楼台先得月，所以物业公司管理的小区，大多来自于房地产关联公司，而通过招标、并购第三方物业公司获取的面积占比不高。



截至 2021 年底，融创服务、华润万象生活、佳源服务、远洋服务等物业公司的在管面积中来自关联开发企业的占比均超过：

50% 。

图源：《 中国物业管理行业2022上半年总结与展望 》，中指物业研究

关联交易，好的一方面是房企现在以及将来卖出的每套房子，都是潜在的物业管理面积，物业公司可以持续稳定地扩大管理面积。

但，关联交易也有坏的一面，就是：

集团公司可能为了补地产公司的窟窿，掏空物业公司，拆东墙补西墙。

比如，前阵子就爆出恒大物业 134 亿存款被拿去给恒大集团做抵押的新闻。

具体操作是这样的，恒大物业用定期存款为第三方公司提供担保，第三方公司从银行获得贷款。绕了一圈之后，第三方公司贷款拿到的钱，给了恒大集团。

恒大现在的情况大家都知道，要钱没有，要抵债倒是可以收几辆恒驰汽车。

所以贷款是还不了的，结果，恒大物业拿来担保的存款就被银行扣住了。

另一家物业公司，力高健康生活，上市没多久，股权就被集团拿去质押了，如果关联地产公司暴雷，这部分质押的股票在抛售之下，也会造成股价大跌。

第二个风险点利润率不稳

不仅是不够稳定，长期来看甚至可能会下跌。

有生活常识的人都知道，新小区的维护保养成本比老小区低。

房子交付时间一长，外墙掉落、水管漏水、电线老化、电梯坏停等各种毛病就出来了。

物业要不停地解决这些频繁发生的事情，管理成本就上去了。

所以，如果物业费不能持续涨价，那么物业公司的利润率就会下滑。

而在我国，物业服务有一定公共服务的属性，物业费实际上并不能随意涨价，部分地区有政府指导价格。

按照《 民法典 》规定，物业费收取标准分为一级、二级、三级、四级四个标准。每个地方的收取标准会有差异。

比如广东佛山市，2019 年年初印发了《 关于进一步加强物业服务收费管理的通知 》。

《 通知 》规定，实行政府指导价管理的物业服务收费将按服务级别和服务内容执行全市最高指导价，最高的一级收费为 2.70 元/平方米/月，从当年 5 月 1 日起执行。

具体来说，保障性住房物业服务收费和普通住宅（ 含业主自有产权车位、车库 ）前期物业服务收费实行政府指导价，并与社会平均工资联动调整。别墅、非住宅和实行政府指导价管理外的其他物业服务收费实行市场调节价。

在上市的物业公司中，绿城服务会在财报里披露自己历年收取的平均物业费。

从 2017 年到 2021 年，绿城服务收取的物业费均价从 3.11 元/月/平方米涨到了 3.21 元/月/平方米：

4 年总共涨了 3.2% 。

还没有通胀涨得高，可以说涨了个寂寞。

所以，物业公司的利润要想不断提高，量价齐升是不用想了，只有扩大管理面积并且加增增值服务一条路。

但，除了前面说的老小区的维护成本提高，人力成本的变动也会对物业公司的利润率造成不利影响。

根据碧桂园服务的财报，截至 2021 年底，碧桂园服务共有员工 22.3 万名，当年总的员工成本约为 104 亿元。

粗略换算一下，这家物业公司的员工，人均月工资约为 3886 元，扣掉社保等福利，实际到手的更少。

这样的工资水平，很难一直持续下去。

2021 年，碧桂园服务实现了 288 亿元的营业收入，而总的员工成本在营收中占比 36% 。

未来如果涨工资，这个占比没准还得再上去一下。

想要在保障服务质量的前提下削减成本，能否通过科技手段，降低人工比例，是物业管理行业必须要回答的一个问题。

很遗憾，这些公司明显不太有自研的能力，他们或许要仰仗其他科技公司，那么这部分成本，只不过是换了花钱的地方，能缩减的量非常有限。

对了，碧桂园服务曾经对外并购蓝光嘉宝这家物业公司，市盈率（ 以收购价格除以当年利润计算 ）只有：

13 倍。

人家干这行的，自己都认可了这个数字。

这或许也在提醒我们，不要对物业股抱有过高的期待。

何况，他还有可能蹦出来给自己大哥抗雷呢？

参考资料：

中指物业研究，中国物业管理行业2022上半年总结与展望。

中物研协，2021物业服务企业综合实力百强企业发展报告。

中金点睛，物业行业观察：物企资本市场认知复盘

部分物业公司的年报