在别人恐惧的时候，险资出手了！简评远洋锐中心大宗交易 | 睿和研究

作者 | 秋贤

编辑 | 陈剑誉、韩玮烨

视觉 | 张爱

责编 | 韩玮烨

原本投资界秉承的投资法则是“在别人贪婪时恐惧，在别人恐惧时贪婪”，但残酷的现实让房地产行业选择了群体性恐惧。

发端于2019年的房地产行业去杠杆政策调控，历经三年，让诸多百强企业大面积违约、躺平，也让行业信心跌历史低谷。包括中海、华润、招商蛇口、中国电建地产等诸多国央企，也加入甩卖队伍，纷纷出售持有型商业物业，谋求资金回笼。一贯以稳健经营著称的远洋集团（03377.HK）也不例外。

6月14日，平安人寿以50.15亿元收购了远洋集团旗下位于北京市丰台区丽泽金融商务区E06的远洋锐中心项目。交易包括项目公司34.5%的股份，对价为34.18亿元，以及15.97亿元的债权收购。

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项目交易介绍

远洋锐中心项目公司为深圳金坤丽泽置业有限公司。2015年5月，平安人寿与远洋集团合作共同开发丽泽商务区地块；2017年，远洋锐中心项目开工建设；2021年5月，远洋锐中心入市，建筑面积约14.74万平方米。

表1：远洋锐中心项目基本信息

数据来源：企业年报，睿和智库整理

远洋集团年报数据显示，截至2021年底，远洋锐中心项目出租率为34%。在市场低迷之际，对于2021年5月刚入市的项目，半年左右的时间出租率达到34%不算差。

此次出售，远洋集团也许考虑到宏观经济环境对经营业绩造成的影响及财务安全选择，故而把部分非核心资产出售实现轻资产化。

今年4月，远洋集团还出售了位于北京朝阳区酒仙桥商圈的颐堤港一期项目股权，并已于4月26日完成股权变更。北京航颐企业管理咨询合伙企业（有限合伙）新进入两家股东，合作总金额为30亿元，分别是国寿置业投资管理有限公司、国寿启航壹期（天津）股权投资基金合伙企业。

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险资看好北京丽泽商务区

近些年来，保险资金在不动产市场频频出手，比如平安人寿投资上海人广，和谐健康投资北京SK大厦项目等。

一个共同点在于，保险资金看好核心区位的办公资产。此次平安人寿之所以收购北京远洋锐中心原因，大概是看重丽泽商务区未来的发展潜力。

（1）丽泽商务区发展趋势

《北京城市总体规划（2016—2035）》将北京丰台区丽泽金融商务区定位北京第二金融街。商务区规划总用地8.09平方公里，核心区总用地2.81平方公里，地上建筑规模650万平方米，用地功能包括商务办公、多功能混合以及配套居住等。

数据来源：公开资料，睿和智库整理

《北京市丰台区国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》提出：全力将丽泽金融商务区打造成为具有全球影响力的金融发展新区、数字金融示范区、绿色生态示范区。

《丰台分区规划（国土空间规划）（2017年—2035年）》指出：积极推动丽泽金融商务区与金融街一体化发展，打造具有全球影响力的金融发展新区。加快完善丽泽道路交通系统，实现地铁11号线、16号线、北京大兴机场线、丽泽金融街直连线建设。

来源：北京丽泽金融商务区官网

表2：丽泽地铁路线规划

根据规划，至“十四五”期末，丽泽商务区目标实现商务区入驻企业1500家，其中金融类企业1000家，税收贡献全区占比达到约20%。

（2）丽泽商务区写字楼市场现状

从建筑面积分布来看，截至2022年一季度，北京市甲级写字楼总建筑面积6838.1万平方米。其中，中关村和CBD甲级写字楼建筑面积最大，分别为1402.5万平方米和1013.6万平方米，丽泽商务区73.9万平方米。

来源：中指数据CREIS

租金走势上，2022年一季度北京写字楼平均租金7.11元/平方米/天，环比上涨1.86%。其中，古城首钢园平均租金环比下降14.26%，丽泽商务区写字楼今年一季度平均租金6.05元/平方米/天、环比上涨2.02%。虽然丽泽区市场仍在建设初期阶段、基础设施以及交通还没完全完善、周边产业集群氛围较薄弱，但今年一季度租金水平仍略有提高。

来源：中指数据CREIS

空置率方面，2022年一季度北京甲级写字楼市场空置率14.3%，同比下降16.86%、环比下降2.05%。随着地铁14号线的运行及商业配套设施的逐渐完善，丽泽商务区2022年一季度空置率43.8%，环比下降7.5%，市场竞争力较强。

来源：CAIC数据库

吸纳量方面，2022年一季度北京全市甲级（含超甲级）净吸纳量18.5万平方米、同比上涨24.26%、环比下降96.54%，丽泽市场净吸纳量跑赢各大商圈，达14.6万平方米。

来源：戴德梁行

可以看到，金融类企业对该区域的关注度越来越高。截至2021年，丽泽商务区已入驻企业742家，其中金融业占比最大45.3%、信息技术和商务中心及共享办公空间分别占比15.8%和11.2%。而截至今年3月底，丽泽金融商务区入驻企业共计824家，其中金融企业420家，新兴金融企业394家，占金融企业的94%。

来源：第一太平戴维斯

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远洋锐中心项目未来租金收入可观

根据睿和智库不完全统计，今年以来，内地房地产大宗交易共83笔，成交总额979.79亿元。其中，北京共11笔，占比13.25%；上海27笔，占比32.53%。

来源：睿和智库

2022年以来，北京不动产大宗交易成交总额102.03亿元。其中，单笔最大交易正是北京远洋锐中心项目。

表3：北京大宗交易情况

来源：公开渠道，睿和智库整理

根据公开资料显示，目前丰台区丽泽商务区的10个写字楼项目租金均价约7元/平米/天。其中远洋锐中心和平安金融中心租金价格最高（8元/平米/天），其他写字楼项目租金在6元到7.5元/平米/天之间。

表4：丰台区丽泽商务区的10个写字楼项目租金

来源：公开渠道，睿和智库整理

根据睿和智库的估算，按照平均租金价格8元/平米/天，可出租面积12万平米。若按照满租率95%计算，远洋锐项目总租金收入约为3.33亿元。考虑到丽泽商务区未来产业聚集带来的发展，这一项目未来租金收入料会平稳提升。

表5：2021年远洋锐中心租金收入

数据来源：公开报道，企业年报，睿和智库估算

表6：2022年—2027年远洋锐中心租金收益预测

数据来源：睿和智库预测

（以上租金预测仅根据市场均价所做保守预估，不代表项目实际收入情况，仅供参考）

总结

保险资金在国内不动产大宗交易市场之所以越来越活跃，原因在于不动产项目本身投资期限长，租金收益相对稳定，能够很好匹配保险资金规模大、久期长的负债特性。而在这一轮房地产调控以及宏观环境变化中，不动产交易价格已然回落至保险资金的可接受区间，可以带来较好的回报率，保险资金成为市场的购买主力。此次平安人寿收购远洋锐中心项目便是代表。