债券展期，金科缺“金”

作者 | 魏无羡

编辑 | 蓝妹儿

出品 | 蓝媒汇财经（ID：lanmeihcj）

房企故事，近期大致雷同。

近日，金科股份（000656.SZ）发布公告称，对公司“20金科03”债券本金计划展期1年。

同时5月20日至24日，控股股东金科控股以及一致行动人广东弘敏企业管理咨询有限公司被动减持股份合计1.197亿股，占总股本的2.25%。

二级市场上，金科股份的股价连续下挫，5月20日至25日的4个交易日，跌幅达25%。

可谓福无双至，祸不单行，金科股份近期遭遇了“股债双杀”。

如果说这些还属于在地产行业整体受到强监管、处于快速下行阶段的一个缩影，那么另一些事情不断浮出水面、为大众所知，则预示着金科似乎有点走到了暴雷的边缘。

今年年初，金科位于重庆的总部大楼遭到了施工单位的围堵。事后，金科对外回应称此事并非是因为欠民工薪资，而是施工单位恶意逼要工程尾款。

4月中下旬，又有不少购买了金科“小金牙”理财产品的投资者聚到了金科总部，想要为他们的理财产品到期无法兑付维权。

更严重的是，今年5月，金科位于苏州的地产项目被业主投诉，理由为业主怀疑金科涉嫌挪用监管账户基金。

种种关于金科的负面信息频频传出，5月16日，深交所向金科股份下发了《问询函》，要求其说明公司是否有流动性风险。

那么，债券展期，看起来缺“金”的金科是否真的已濒临暴雷的边缘？

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“新发还旧”没走通

对债券进行展期总是能引发外界的关注，因为这往往意味着公司的资金流动性出了问题。

那么，金科目前的债务大概是个什么情况呢？

根据中诚信于5月11日发布的《金科地产集团股份有限公司2022年跟踪评级报告》可知，截至今年3月末，金科的有息债务规模为834.84亿元，这一数字比前几年有所降低，2019-2021年，金科总债务分别是1062.64亿元、1044.96亿元和906.69亿元。

不过随着公司部分长期借款临近到期日，金科的短债占比上升，截至2021年末短期债务占总债务的比重已经来到了45.56%。进入2022年，金科股份公开市场含权到期债务规模较大。今年5-12月，金科境内公开市场债务含权到期68.56亿元（不含永续债），其中5月、6月和12月到期/回售债务规模超过10亿元，7月超过16亿元，其债券到期压力较大。

在这种情况下，5月23日晚，金科股份发布了《关于召开“20金科03”2022年第一次债券持有人会议的通知》（以下简称“通知”）。在此份通知里，金科股份拟将“20金科03”债券本金兑付时间调整为自2022年5月28日起的12个月内，债券过去应付未付利息将于原到期日一次性支付。

此外，金科股份还在通知中表示，将新增天津天湖南苑及天湖广场项目70%的股权、长沙金科集美天辰项目30%的股权及前述股权对应的全部收益作为质押增信，以更好地保护各持有人的利益。

名为“20金科03”的债券发行总额为12.5亿元，主承销商为中山证券有限责任公司，债券期限是2＋2年（附第2年末发行人调整票面利率选择权和债券持有人回售选择权），起息日为2020年5月28日，信用评级机构为中诚信国际信用评级有限责任公司（以下简称“中诚信”）。

金科对于这个债券的回售规模为12.4亿元，通知中也披露出了议案四，即《关于发行人及其实际控制人承诺“不逃废债”的议案》，加之金科也将旗下一些项目的股权作为质押增信，可见对于“20金科03”，金科一方面确有还钱之心，但另一方面也实无还钱之力，至少在当下让其一次性拿出12.4亿元的流动性比较困难。

公司年报显示，截至2021年底，金科的货币资金为289.08亿元，占总资产比例为7.78%，而短期借款、一年内到期的有息负债、其他流动负债合计411.35亿元。偿债压力山大。

今年，金科还有约60亿公开债到期或者有回售节点。针对下半年即将到期的公开债，金科此前回应称将积极做好发行安排，通过新发还旧方式、筹措自有资金和预售监管资金盘活等方式，正在推进40亿中票的注册工作，还会根据具体情况发起新的债券额度申请工作。

不过，有金科相关人士对媒体表示，自今年3月起，金科就着手推进新债的发行，但在推进过程中遇到很多困难，投资者这块也迟迟没有推动，所以想要通过“新发还旧”的路走不通了。

金科在此遇到的困境折射了行业的境况。

自2020年国内房地产资管新规“三条红线”和房地产贷款“两道红线”的政策出台后，2021年整体呈现出房企融资供需两端持续收紧的态势。进入到2022年，房企债务融资看起来仍然艰难。根据中指研究院的数据显示，今年1-3月，房企信用债发行总额为1162.9亿元，同比下降了32.7%；境外债发行总额更是只有124.1亿元，同比大降了89.8%。

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涉嫌挪用预售监管资金

房企流动性出现问题，在资本市场上，表现出现诸如债券展期的情况，表现在一线项目上，则会发生譬如陷入停工的现象，而后者更为具象和真实。

去年12月15日，名为“河南诚宸建设工程有限公司金科星澜园项目”的主体曾张贴出了一纸《停工告知函》（以下简称“告知函”）。在告知函中，事情被清楚的展现了出来：因甲方（金科地产）拖欠尾款，承建施工单位无法支付供货商款项及现场工人工资，导致项目停工。

经蓝媒汇财经（ID：lanmeihcj）查询，郑州金科星澜园的开发建设单位“河南国丰园置业有限公司”为金科股份100%的控股子公司。

事实上，近半年多来，金科旗下项目被爆停工或者延迟交房的情况已在全国范围内发生多起。

2021年10月，就曾有买房人在人民网的领导留言板上留言称：“购买了廊坊安次区御龙河公园附近金科集美书香项目，交了首付款还没有网签，去办理准购证时才听说项目目前已经处于停工状态一个月，现属非常时期，非常担心开发商卷钱跑路，发生烂尾情况。”

2021年12月13日，有淮南市民在留言板上留言询问市领导：“洛河大道和民惠街交口的金科山水墅项目从2021年11月22日停工至今，是什么原因？”

类似的信息频频被爆出，无疑加剧了外界对于金科资金链是否出现问题的担忧。更为严重的是，金科旗下的部分项目还涉嫌挪用预售监管资金，有的已经得到了官方部门的证实。

2021年10月下旬，山西省晋中市住房和城乡建设局下达给市不动产登记交易中心的《关于协助暂停办理金科土地和在建工程抵押的函》（以下简称“函”）被曝光在网上，这份函的内容坐实了此前的市场传闻：金科在晋中市的项目“博翠天宸”有超9亿元预售资金未进预售资金监管账户、且项目存在停工烂尾的较大可能性。

此外，根据媒体报道，自今年起，金科位于江苏省苏州市的“印象平江”项目也已出现大面积停工的情况，有的此前在房地产行业工作过的业主通过一些渠道查询发现，他们所交的首付款和贷款资金并未按照规定进入预售资金监管账户。

有业主直接在苏州12345阳光便民网站“寒山闻钟”及人民网领导留言板上投诉称：“经不完全统计，70户约2.2亿元资金未进入监管账户；项目前期销售22亿元被悉数转走，其中金科及金新城两股东抽调项目资金13亿元。”

3

区域房企“疯狂”扩张隐忧

相较于陷入债务泥沼的恒大和融创，金科的公众知名度并不大。

相当长的一段时间内，金科都是属于偏居重庆一隅的区域性房企，其真正加大马力拓展市场是在2017年，那一年，金科地产板块销售额达到了630亿元，相较于2016年的319亿元大增了97.49%。

2018年，金科地产业务销售额突破千亿大关；2020年，又迈上一个新台阶实现了2232亿元的销售额，顺势跻身当年销售额全国TOP20房企之列。

有媒体报道，为了增加公司的销售规模，金科如同患上了强迫症，要求员工买房，不执行的可能会被降职、降薪甚至开除。在这种近乎威逼的措施下，金科于2020年实现了2232亿元的销售额，压线完成了此前制定的2200亿元的销售目标。

用“疯狂”二字来形容那几年金科的扩张步伐是不为过的，这样的疯狂一方面迅速增大了台前可用以展示和宣传的销售规模，但也快速推高了台后反应在财报里的负债规模，2016年，金科总负债为867.2亿元，2020年这一数字已激增至3076.6亿元，短短几年，总负债就增加了2.5倍左右。

（按营业收入排名，目前金科股份位列上市房地产开发企业第六。来源：东方财富网）

虽然成功将自身销售规模做大，但是在地产行业快速步入下行的情形下，金科资金链的脆弱性会展现得更为明显。不过围绕着近期的金科，也不全是坏消息。近日，有市场传闻称，金科或将迎来重庆当地的国资企业的入股帮扶。但随后并未有更进一步的利好消息，目前基本可以确定的是，确有国资平台公司跟金科有过接洽和谈判。

此外，在金科于5月23日发布的关于对债券进行展期的通知中，有几个细节也令人生忧。

其一，在这份展期方案中，前期兑付比例较小，首付仅10%，定期兑付为5%，最后一期的兑付比例则高达70%，这显然存在着一定的兑付违约隐患；其二，金科实际控制人并未提供个人连带责任担保；其三，虽然加入了增信措施，但主要是项目公司的股权质押，而非土地抵押。

无论是疯狂扩张成为全国性房企，还是债务规模不断扩大行至如今的地步，金科都并不“特别”，它的快速兴起和陷入泥沼反应了背后地产行业的风云变幻。好消息是，随着全国各地开始陆续推出楼市松绑政策，市场在不断回暖，国企入股虽未落地，但也并非空穴来风，当下金科所处境况无疑是艰难的，但挺过去，就有望逐渐回归正轨。