中产的“豪”宅，没有“豪宅”的价值

文章首发于公众号：叁里河

作者：江大桥

涨的时候是资产，跌的时候是负债。

杭州透明售房网市场研究院在2014年9公布一个数据，截至8月中，杭州主城区总价800万元以上的商品住宅可售套数为1840套，这一比重约占同期可售商品住宅房源总量的5%，也就是说每20套在售新房中，就有1套总价超过800万元。当然没算萧山和余杭。

1000万可能在北上广买不了什么房，但在杭州，尤其是2014年的杭州，千万级真的都算是豪宅了。2014年的杭州，总价1000万元以上的豪宅，在售房源总量为1143套，而总价1500万元以上的顶级豪宅，在售房源总量为523套，总市值超过200亿元。这时候，杭州房市均价不到1.7万。

这几年，随着杭州房价上涨，千万级别的“豪宅”越来越多。

2018年12月杭州二手房均价最后落回了2.9万，但6月最高的时候，链家上的数据是全市挂牌价近4万，参考价也在3.5万。

这么算，其实靠核心区超过150平的大户型，今年都有可能到过1000万，比如钱江新城和滨江的大户型一线江景房不少都卖过了这个价格。

所以如今，千万级别的房子其实没那么“稀缺”。但只有真的豪宅保值，中产手里被架上去的豪宅，没有那么值钱。

2017年因事故而全国知名的绿城蓝色钱江，链家上的数据，小区均价超过5.6万，这里有因为不少公寓面积拉低了均价。目前，链家上蓝色钱江有22套房屋在售，过去近90天内成交了1套。成交的这一套，160平不到，最终售价1030万，均价超过6.5万. 挂牌1350万，花了近4个月才完成成交。

但询问了蓝色钱江的某位业主，对方的估价却有不同。

“8万出头肯定有的，杭州现在哪个新楼盘不是8万起步。”她家2012年前后买入的蓝色钱江的大户型房子，当时均价就6.8万。不过随后她补充道，因为不打算卖，很久没关注了。

同为“一线江景房”的钱塘帝景和水晶蓝轩，仅中间隔了一条马路，却是两翻天地。

钱塘帝景的排屋在今年9月一篇报道中，价格高达10万每平，高层180平以上的户型，都超过1000万。链家上该小区一套250平的房子，7月挂牌价1350万，单价超过了5.3万，且还是低楼层。但实际10月唯一成交的一套不到90平高楼层，均价也才5万出一点头，小户型的单价可是比大户型的要贵不少。

而这个月该小区链家的参考平均价刚刚过了4.8万。

旁边的水晶蓝轩，两套挂牌在售的超过300方的大户型，一套378平的卖到了2700万，一套330平的卖到了2500万。唯一的成交是在2017年3月，1100万，那会均价还不到3.4万。

水晶蓝轩只有268户，钱塘帝景则有差不多1200户。

再看看良渚、下沙、临安之前200-400平的排屋或者别墅，按照今年年初波峰4万甚至更贵的价格，都算是迈入千万级别的豪宅，但一进入熊市，成交下跌，都再卖不出好价钱。

相比之下，反倒是刚需小户型，远比中产的“豪宅”抗跌保值，毕竟流通性摆在那里。

据住浙网数据统计，2018年杭州十区（包含萧山、余杭、富阳、临安）新建商品房总计成交148814套，成交总面积为1563.4万方，单套成交面积不过刚刚过100平。自然有大部分是都是90-100的刚需了。

链家上，翠苑四区的老破小，10-12月卖出了5套，最大的单价最低差不多3万，最小的单价超过了4万。

杭州房价涨涨跌跌，但是真正稀缺性豪宅一直是不愁卖的，不仅保值，还能增值。

比如2018年8月，司法拍卖的杭州超级豪宅阳光海岸的29楼的顶跃，总面积大概在1200方，跃三层，电梯直接入户，绝版户型。起拍价6000多万元，相比于周围8万一平二手房，简直是严重倒挂的“白菜价”。

但经过200多轮竞价，以总价超1.13亿单价近10万元每平米的价格成交。

这可是隔条马路，之前提到的蓝色钱江的商品房远不能比的。

再看黄龙边上的老“豪宅”绿园。2001年的时候，售价就接近1.5万，那会杭州市区的房价还不过6000。今天链家上的数据，两套在售的近180平上下的房子，一套挂牌1350万，一套挂牌1250万，而最近一套成交的2016年12月的160平的房子，就卖到了830万。

之前问外资银行做房贷的朋友，“阿里员工去你们那里买1000万左右房子的多吗？”

“多的咯，正常情况P6、P7就可以。”他回答，不仅仅是阿里，海康威视、网易、大华、恒生电子都可以，只是阿里人多，但基本还是总价300-500万的房子。

今年3月末，杭州拥有境内外上市公司165家，总市值达到5万亿元，总数和市值规模均列全国第4位，仅次于北京、上海和深圳，在省会城市中排名第一位。

人傻钱多的故事，毕竟是少数。而这些动辄800-1000万的伪豪宅，根本也不是刚需的考虑。

《2017胡润财富报告》中，杭州在《千万资产高净值人群最密集城市Top 20》排第七位，差不多每210人中就有1位是千万富翁。阿里、网易、海康威视、大华、恒生电子，不断涌现的上市公司，让杭州不断诞生着亿万富翁。

这么看，之前因南宋皇城遗址而停工的杭州御园，去年年底网传开盘单价15万每平，甚至在18-20万元每平的毛坯交付，也就没那么奇怪了。

按主力户型400平方米计算的话，一套御园的房子，总价超过7000万，而总共只有49套。

牛市的时候，好不容易赚了点的中产，杠杆、按揭、借钱买房的觉得自己是投资成功，但熊市的时候，借债要还、贷款要还、配资要还，之前的资产就都是负债了。