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中产的“豪”宅,没有“豪宅”的价值

文章首发于公众号:叁里河

作者:江大桥

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涨的时候是资产,跌的时候是负债。

杭州透明售房网市场研究院在2014年9公布一个数据,截至8月中,杭州主城区总价800万元以上的商品住宅可售套数为1840套,这一比重约占同期可售商品住宅房源总量的5%,也就是说每20套在售新房中,就有1套总价超过800万元。当然没算萧山和余杭。

1000万可能在北上广买不了什么房,但在杭州,尤其是2014年的杭州,千万级真的都算是豪宅了。2014年的杭州,总价1000万元以上的豪宅,在售房源总量为1143套,而总价1500万元以上的顶级豪宅,在售房源总量为523套,总市值超过200亿元。这时候,杭州房市均价不到1.7万。

这几年,随着杭州房价上涨,千万级别的“豪宅”越来越多。

2018年12月杭州二手房均价最后落回了2.9万,但6月最高的时候,链家上的数据是全市挂牌价近4万,参考价也在3.5万。

这么算,其实靠核心区超过150平的大户型,今年都有可能到过1000万,比如钱江新城和滨江的大户型一线江景房不少都卖过了这个价格。

所以如今,千万级别的房子其实没那么“稀缺”。但只有真的豪宅保值,中产手里被架上去的豪宅,没有那么值钱。

2017年因事故而全国知名的绿城蓝色钱江,链家上的数据,小区均价超过5.6万,这里有因为不少公寓面积拉低了均价。目前,链家上蓝色钱江有22套房屋在售,过去近90天内成交了1套。成交的这一套,160平不到,最终售价1030万,均价超过6.5万. 挂牌1350万,花了近4个月才完成成交。

但询问了蓝色钱江的某位业主,对方的估价却有不同。

“8万出头肯定有的,杭州现在哪个新楼盘不是8万起步。”她家2012年前后买入的蓝色钱江的大户型房子,当时均价就6.8万。不过随后她补充道,因为不打算卖,很久没关注了。

同为“一线江景房”的钱塘帝景和水晶蓝轩,仅中间隔了一条马路,却是两翻天地。

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钱塘帝景的排屋在今年9月一篇报道中,价格高达10万每平,高层180平以上的户型,都超过1000万。链家上该小区一套250平的房子,7月挂牌价1350万,单价超过了5.3万,且还是低楼层。但实际10月唯一成交的一套不到90平高楼层,均价也才5万出一点头,小户型的单价可是比大户型的要贵不少。

而这个月该小区链家的参考平均价刚刚过了4.8万。

旁边的水晶蓝轩,两套挂牌在售的超过300方的大户型,一套378平的卖到了2700万,一套330平的卖到了2500万。唯一的成交是在2017年3月,1100万,那会均价还不到3.4万。

水晶蓝轩只有268户,钱塘帝景则有差不多1200户。

再看看良渚、下沙、临安之前200-400平的排屋或者别墅,按照今年年初波峰4万甚至更贵的价格,都算是迈入千万级别的豪宅,但一进入熊市,成交下跌,都再卖不出好价钱。

相比之下,反倒是刚需小户型,远比中产的“豪宅”抗跌保值,毕竟流通性摆在那里。

据住浙网数据统计,2018年杭州十区(包含萧山、余杭、富阳、临安)新建商品房总计成交148814套,成交总面积为1563.4万方,单套成交面积不过刚刚过100平。自然有大部分是都是90-100的刚需了。

链家上,翠苑四区的老破小,10-12月卖出了5套,最大的单价最低差不多3万,最小的单价超过了4万。

杭州房价涨涨跌跌,但是真正稀缺性豪宅一直是不愁卖的,不仅保值,还能增值。

比如2018年8月,司法拍卖的杭州超级豪宅阳光海岸的29楼的顶跃,总面积大概在1200方,跃三层,电梯直接入户,绝版户型。起拍价6000多万元,相比于周围8万一平二手房,简直是严重倒挂的“白菜价”。

但经过200多轮竞价,以总价超1.13亿单价近10万元每平米的价格成交。

这可是隔条马路,之前提到的蓝色钱江的商品房远不能比的。

再看黄龙边上的老“豪宅”绿园。2001年的时候,售价就接近1.5万,那会杭州市区的房价还不过6000。今天链家上的数据,两套在售的近180平上下的房子,一套挂牌1350万,一套挂牌1250万,而最近一套成交的2016年12月的160平的房子,就卖到了830万。

之前问外资银行做房贷的朋友,“阿里员工去你们那里买1000万左右房子的多吗?”

“多的咯,正常情况P6、P7就可以。”他回答,不仅仅是阿里,海康威视、网易、大华、恒生电子都可以,只是阿里人多,但基本还是总价300-500万的房子。

今年3月末,杭州拥有境内外上市公司165家,总市值达到5万亿元,总数和市值规模均列全国第4位,仅次于北京、上海和深圳,在省会城市中排名第一位。

人傻钱多的故事,毕竟是少数。而这些动辄800-1000万的伪豪宅,根本也不是刚需的考虑。

《2017胡润财富报告》中,杭州在《千万资产高净值人群最密集城市Top 20》排第七位,差不多每210人中就有1位是千万富翁。阿里、网易、海康威视、大华、恒生电子,不断涌现的上市公司,让杭州不断诞生着亿万富翁。

这么看,之前因南宋皇城遗址而停工的杭州御园,去年年底网传开盘单价15万每平,甚至在18-20万元每平的毛坯交付,也就没那么奇怪了。

按主力户型400平方米计算的话,一套御园的房子,总价超过7000万,而总共只有49套。

牛市的时候,好不容易赚了点的中产,杠杆、按揭、借钱买房的觉得自己是投资成功,但熊市的时候,借债要还、贷款要还、配资要还,之前的资产就都是负债了。

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