中国唯一伟大的房地产政策——设定70年产权期限

旅居新加坡学者 董玉振博士

（该文最初发表于2011年6月16日董玉振的博客，原标题《探中国设定70年住房产权期限的意义》，本次上公众号有修改）

自中国房地产市场化改革启动以来，成就巨大，这是市场力量推动的结果，也暴露诸多备受诟病的弊端。我在1997年在新加坡南大做博士后期间曾上书中央，希望政府不要对房地产行业过度市场化，建议参考新加坡政府组屋制度。但很遗憾，这个建议显然没被接受。

而中国住宅地产设定70年期限，则成为几十年房地产政策中唯一堪称伟大的政策。而这一伟大政策却至今没被民众充分理解。真是好政策被骂，坏政策被歌功颂德，怎个滑稽了得，且听董某慢慢道来。

宗庆后在2011年人大会上提“房产70年到期收回是让人世代做房奴”，再次引起媒体的广泛报道。关于这个话题，这两年讨论很多，多是批评的声音。但奇怪的是，中国政府却对这样一个涉及亿万人利益的重大政策没有给出一个令人信服解释。本文将探讨这个“70年”的价值和相对合理性之所在。

产权设年限非中国首创

图：新加坡82%居民居住的政府组屋区，地契为99年。最近十多年，随着新加坡可用土地减少，私人公寓也主要很少有永久地契，绝大多数都是99年地契。 

设定房屋产权70年期限，中国的做法并非世界首创，至少新加坡在这方面是走在前面的。新加坡满足九成居民居住的政府租屋和大部分供高收入居民购买的私人公寓，地契都是99年。即使在欧美发达国家，虽然多数是永久性的，但高昂的房产税使得房屋拥有者只是名誉上永久拥有。因为一旦没能力交房产税，房产即被收回。如果按照美国一些州2%的房产税计算，居民每35年需要对自己的房产重新买一次；如果按照有些州1%的房产税计算，那么相当于每70年居民要重新买回一次自己的房子。这和中国已经没有本质区别了。

新加坡有很少部分永久地契私人房产。但这个极少量的部分也受到一些人士的怀疑。我曾和本地一个银行高管吃饭时，他特别肯定了中国政府70年地契的政策，对新加坡永久地契嗤之以鼻（他本人有永久地契房产），他说这是养懒人的政策。我深以为然。

国情决定设定产权期限必要性

上述美国的情况，是发生在这样一个人口相对密度低和国家可开发住房土地有巨量储备的国家。但对于像新加坡和中国中心城市这样的人口密集、可开发土地日益减少的国家，设定产权或使用权期限，则是明智和无奈的选择。

如果没有这样的设限，那么未来城市的发展和再发展，将会变得困难重重，实际上相当于以无限产权为未来的城市改造和发展储备了全民“钉子户”。任何国家都不可能永远持续高速发展，中国也一样，这也意味着今日中国城市拥有的财政手段，在子孙后代手里可能将不再拥有，到时，这些旧区的改造将对政府来说是个根本无力承担的财政负担。那100年后的中国城市，将失去了再发展的空间和能力。

另一方面，当今的住宅设计和密度，是基于当今的发展中国家城市的国情的开展的。几乎可以肯定，在几十年后，当中国成为高度发达的国家，当今中国中心城区的那些小户型房产和高密度住宅区，将完全有变成贫民窟的可能性。其实，民居建设很有经验和远见的新加坡建屋局，最近几年也不断地对70年代建的房子进行整体翻新（全部推倒重新规划），因为这些住房已经不再适合当今新加坡人民的住房要求，或这些低价值房产所在地已经发展成为高价值商业地段。可以想象，中国的城市住宅建设，在最初20年政府完全商业化房地产的情况下，其中发展商的短见行为比比皆是。

中国70年产权的道德因素 

很多中国百姓批评政府的这个政策，实际上是基于自己的眼前利益，而未必能看清社会的（当然包括自己子孙后代的）整体利益之所在，尤其是道德因素所导致的整体利益受损。 

当今中国拥房者中，大部分的人是靠辛苦积累购买的，但还有一部分则是特权阶级和利用社会大变革时期的种种社会不公而富裕起来者所拥有的。后面这部分人在人数上不是很大，但他们拥有的房产总价值和在房产总财富中的比例，将不会是个很小的百分比。他们一家拥有多套房产，并且多数在高价值地段。中国官员家属拥有多套房产，或官员为自己建设豪华别墅，在中国早就不再有新闻价值。而中国一些先富起来的（勤劳致富者、官商勾结富裕起来的，或利用国企产权改制迅速获取财富者，国企领导人等），不少也投资在房地产领域，拥有多套房产。那么，我们必须思考的问题是：这些以房地产形式存在的财富，是否应该让他们世代享受？答案是显然的，这些人拥有的财富可能暂时没有被发现或没有法律的手段来予以没收，但如果让他们非法所得可以永久拥有，那是对社会公义的挑战，或是将国家大变革时期产生的社会不公永久化，也必然导致财富阶层的固化，不利于阶层的流动性。尤其考虑到这笔“不义之财”在中国房地产领域沉淀的庞大数字和占比，70年的产权限制就是对这种不公平的最大宽限期。

畸形的高房价背后是对房契期限的漠视 

在新加坡买房子的时候，购房者都会关注房屋的年龄，因为这直接影响到房屋的价值和增值潜力。但面对只有70年房产权期限，中国的投资者们似乎对这个期限完全无动于衷。尤其是面对那么多根本租不出去而宁愿搁置的“鬼城”，这些房产的拥有者们仍然处之泰然，继续抓住机会将自己手中的现金变成房产。

导致这一现象的根本原因，是中国政府始终没有将70年的产权期限向民众解释清楚，没有让民众真正以“投资”的眼光来投资。这导致房产似乎成为最安全的财富避风港。殊不知，如果让民众了解这个“70年”对投资缩水速度的影响，那些靠囤积多套房子保值增值的高收入人群，将会立即着手清理那些难以租出的单位。尤其是对于那些靠高利率贷款按揭囤房的投资者，将不难计算他们财富的缩水速度。实际上，由于中国房贷利率高达6%，加上“70年”大限，要确保投资的保值，需要长期维持较高的房价上涨速度才能实现，这显然是不可能持续的。中国政府有义务让民众认识房产投资的风险，避免民间投资盲目涌向房地产。其实，只要做到这一点，中国的房价将是不难控制住的。即使政府要抬高地价进而影响房价，也将变得力有不逮——当北京的房价超过东京和新加坡政府租屋的时候，理性的自住房购买不足以维持高房价的需要。

当然，随着人们寿命的增加，70年的期限可能有点短，毕竟让一个人一辈子被迫买两次房有些不合情理。将这个期限延长至85年可能是比较合理的。让一位20多岁买房的人万一高寿的话，不必要晚年还要搬离自己一生居住的房子。