又一个“地产界苹果”想上市

文|内幕君

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1969年9月，镇江专区管辖的武进、丹阳、扬中、江宁四县，各有1000个青壮年民工被抽调去南京西南郊梅山。

这4000个人和上海来的一批建筑工人、干部一起，要在那里建一个大型钢铁厂。

建成后的厂将作为上海宝钢的原材料生产基地。

那可是一项大工程，牵头开发运作的是国家冶金部和上海市，并经国务院批准。因为工程指挥部成立于1969年4月24日，这一天又逢“九大”闭幕，工程就被叫作“9424工程”，梅山钢铁厂称为“9424厂”，梅山被大家称为9424。

这个有着代号“9424”的地方，是石榴集团创始人崔巍第一份工作所在地。

有人说崔巍创业前在上海当过老师，也有人说是在南京。

两种说法都没错，上世纪80年代末崔巍在梅山教书。除了“9424”，梅山还有另外一个称号：

南京的“小上海”。

当时的梅山属上海宝钢集团管理，来建设梅山的多数是上海人，他们在梅山的薪资等同上海待遇，小孩的教育同步上海教材，参加的也是上海高考。

在2008年移交南京雨花台管理之前，梅山相当于上海一块“飞地”。

从上海师范大学地理专业毕业后，江苏人崔巍前往梅山一中任职，教地理。那是上海宝钢投资兴建的一所厂办学校。

在代号9424的梅山，崔巍大概受到了一些启发，日后他踏入地产圈，总喜欢用数字命名产品系甚至企业。比如：

K2、M5、V7。

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和狗蛋一样，很多人都知道世界第一高峰叫珠穆朗玛，但不知道第二高是谁。

爱爬山的地理老师崔巍知道并且特别喜欢世界第二高峰：

位于喀喇昆仑山脉的乔戈里峰，简称K2。

在国际登山界的共同认知里，乔戈里是8000米以上攀登难度最大的山峰。

更名为石榴之前，崔巍的地产公司就是以乔戈里为名，简称K2地产，他的理念是：

做第二，不做第一。

崔老师觉得枪打出头鸟，还是低调好。

张开翅膀的鸟其实也容易被打。

很多地产人记得2016年12月3日发生在郑州街头的一幕：15家开发商组织百台车上街“维权”，车身贴着白布印着黑字“K2们滚蛋”“K2抢地、回迁无望”。

狗蛋说，第一次见房企这么声势浩大地给自己维权，也是第一次见一堆房企控诉一家房企。

郑州房企之所以联合起来“维权”，是因为他们听说过几天的土拍，K2又报名了，9宗地报了7宗。

那时候的K2让郑州房企闻风丧胆到了极致。

在这半年前，K2地产首次杀入郑州，频频在土拍市场叫价抢地。即便最后没拿到地，它也能把地价往上抬几个阶，这让习惯了底价拿地的郑州同行特别不自在。

当年《大河报》还专门梳理了K2在郑州的“抢地史”：

6月15日，惠济区东赵村地块出让，内定企业万科天伦联合体以高出底价2400万取得；

6月17日，金水洋槐村城改地块出让，承担该地块前期一级土地运营的国控比底价多出9000万才拿下。 

7月1日，惠济区5宗城中村改造地块出让，其中4宗地的内定企业和昌以高出底价1600万元拿下。

这些地块拍卖时，K2都参加了。

7月7日，高新区石佛村72号地拍卖，前期参与城改的内定企业谦祥扑空，而K2以高出底价4.12亿元、总价近9.4亿元拿下。同天拍卖的其它地块都拍出了高溢价。

张开翅膀扑食的K2，这回彻底惹怒了郑州同行。大家指责K2：

不懂规矩！

K2地产的“野蛮人”标签被打在了郑州地产圈公屏上。

在大家眼里，那些房企前期参与一级开发，在土地整改过程中把属于政府该做的事都做完了，后期拿地是约定俗成的事，K2半路杀出不讲武德，都不知道心疼人的。

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被同行集体“维权”之后，刚把公司名字从K2改成石榴不久的石榴集团，在凌晨发了一份公告，表示：

我们投降，我们全面退出郑州土地市场的公开竞买。

这份退出公告结束了K2在郑州锋芒毕露的岁月，但不妨碍它向别处进击。

自打2013年以46亿代价，从九龙仓、和黄等房企嘴里夺下长宁新华街道地块，成就上海当时的“总价地王”，K2就已经展露了它的生猛。

当时，K2以福润天成的名字竞拍，一上来就加价5.63亿，随后每举一次牌就加价“一个小目标”，把见过大世面的九龙仓们看呆了。

大家以为福润天成是哪个大房企的马甲，最后发现是北京通州房企K2地产的。

退出郑州之后，K2以石榴之名行走江湖继续勇闯天涯，2018年公司新增土储468.43万㎡，是上年度的13倍，是上上年度的3.6倍，不过拿地逐渐下沉到三四线城市，主要分布在京津冀、长三角城市群。

与此同时，石榴集团的净负债率在2018年达到180%。

最近几年，行业门槛不断抬升，楼市调控花样多，石榴擅长在郊区搞高端住宅并通过“抬地价拉房价”带动销售的打法，已经很难玩得转了。

曾经用这套打法，石榴（K2)在北京通州大杀四方，K2玉兰湾以18万㎡销售面积位列2013年度北京单盘面积销冠。

清水湾、百合湾、M5郎峰、海棠湾……

石榴（K2)在通州开发了一个又一个项目，成为“通州之王”，并一度做到北京市场TOP5，2014年销售突破百亿大关。

现在，石榴的销售额还徘徊在100亿到200亿之间。

狗蛋说，这样的规模其实不用纠结“做第二不做第一”，应该纠结的是能不能不掉队。

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石榴创始人之一的崔巍很喜欢爬山，公司内部有登山拉练的文化。

另一个创始人桑春华说过，每年公司都会停掉所有业务，利用三天工作时间登山拉练。

这样一家爱攀登的公司，也有跨不过山的时候。

比如，攀登战略转型这座高峰时。

K2改名石榴，已经不是崔巍第一次给公司改名，在K2之前，他的公司叫华美。

每改一次名，崔巍就进行一次战略转型。

2001年崔巍北漂创办华美，那时候公司主要做一手房代理业务。2007年更名K2，崔巍开始转做开发商。

2016年底改为石榴时，公司宣布开启多元化战略。那时候，很多房企都在搞多元化，改名的很多。狗蛋说他见过最多的是把“地产”两字去掉，比如恒大地产集团改成恒大集团，名字改掉，姓氏保留。

像K2更名换姓改得上帝都不认识的房企，在圈内还是第一家。

从世界第二高峰到水果石榴，崔巍对企业有了一个全新的展望：

聚合是力量，分散是生机。

当年更名的发布会上，桑春华说到企业未来发展方向时，直言“石榴要做地产界的‘苹果’”。

如果用思聪的爱情语录来说，就是“活到老学到老，我一定会往更好的方向进步”。

在那个发布会上，桑春华拿外界的负面报道自嘲一番：这是一家靠贩卖情怀的公司！这是一家资金链紧张的公司！可能，马上还要加一条：这是一家只会改名字的公司！

当时乐视体育联席总裁刘建宏坐在台下，轮到他发言的时候，他接着桑SIR的话也自嘲起来：

这是一家只会做PPT的公司，说的是乐视。

以现在的眼光回望，其实这是两家有着深刻自我认知的公司。

石榴想通过“地产开发、科技孵化、创业投资”三大业务，追赶科技创新的时代大潮，但时代的浪潮实在太卷了。

2016年石榴孵化出熊猫公寓，按照计划，这个长租公寓项目应该在2020年达到30万套托管房源的量级。

小说里总裁霸道追爱，现实中思聪也当“舔狗”，梦想和现实是有落差的。长租公寓市场上已经没有熊猫什么声量。

这个行业本身都卷无可卷了。

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石榴宣告转型的2016年，滴滴出行总裁柳青去苹果总部拜访库克。

她跟苹果CEO开玩笑说，滴滴的法定名称是小桔快智，以水果命名的公司都能干成大事。

想做苹果的，除了石榴还有桔子。

最近，这两个水果都要冲刺“上市”了。

6月11日，滴滴出行向美国SEC提交了IPO招股书。

5月31日，石榴集团向港交所提交了IPO招股书。

石榴也是今年国内第一家冲击IPO的房企。狗蛋说“不做第一”也没办法，其它房企该上的都上了。

不过狗蛋有些担忧，因为那些想做“地产界苹果”的房企过得都不是太好。

比如去年递表“失效”的SEEDLAND。