中国楼市大斗法,继续激进加杠杆?

文/公众号:铁拳何处击

主笔:知非

编辑:何处击

来源:观察者网guancha.cn

周身上下都是拳,挨着何处何处击。

前段时间,老何没少跟大家聊中国楼市的魔幻现实。

国家越困难,房价越撒欢。自从2020年疫情之后,深圳带头,全国不少大城市的房价,都开启了又一轮疯狂上涨。

比如深圳热门学区房八卦岭小区,房价从去年年初的7.5万涨到年底的13.7万,涨幅82%。上海外环外的紫竹半岛,去年6月份均价还“只有”6.28万,今年2月已经涨到11.68万,涨幅86%。

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眼看房价疯涨,国家是一定要出手调控的。

普通人可能还不知道,去年以来,中国政府跟房地产商之间,已经上演了两场惊天动地的斗法,正在深刻改变着中国楼市的未来。

一边是政府调控越来越严格,技术越来越精妙;另一边,地产商不惜以近乎自杀的方式,牺牲利润,艰难求生。

很多曾经笑傲江湖的头部房企,恐怕都过不去这道坎了。

老何今天就来跟大家讲讲这里面的玄机。

01、地产商发财的两大秘籍

为了说清楚中国楼市正在上演的故事,老何先要解释一下,中国的地产商是怎样赚钱的。

1993年,一个叫杨卓舒的41岁中年人,辞去体制内工作,下海经商。别看他知名度不高,却堪称中国房地产商的鼻祖。

他拿着朋友的二手车,去银行抵押贷款,在石家庄郊区买了30亩地,要打造石家庄最豪华的别墅。

可是除了买地的钱,他手上一分钱都没有了。什么建筑材料、农民工工资,全靠赊账。就连他在《石家庄日报》上打的整版广告,都是赊账的。

但就是这个广告,惊动了整个石家庄:卓达别墅,每平米1588元,比普通商品房还便宜。

那个年代的中国人,还没怎么见过电信诈骗长啥样。杨卓舒用香港人卖楼花的方法,迅速回笼了4600万巨款。

凭着同样的手段,在短短8年里,杨卓舒赚到21亿身家,排在福布斯中国富豪榜第15位,连续两年成为河北首富。

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后来杨老板玩起了民间吸储,自信心更加不一般了

杨老板的武学秘籍,主要就是两招:一个叫“高负债”,一个叫“高周转”。

其实理论上讲,盖房子是一个吃力不讨好的生意。所以全世界各国都很少有房地产起家的首富。

大家都知道,在中国盖房子,最大的成本是土地。地产商卖一个楼盘,看上去是赚了几亿、几十亿元,但其中大部分钱,都以土地出让金和税费的名义交给了政府,自己拿到的大概只有10%。

而且占大头的土地出让金,是拿地的时候就要交的,你手上没这笔钱,连入行的资格都没有。

但房地产又是一个暴利行业。

因为房企拿地的钱,都是从银行借来的。用别人的钱,盖自己的房,名义上利润率是10%,实际上我一分钱没花,空手套白狼。

你借的钱越多,赚的钱就越多,“富人思维”就是这么简单粗暴。

所以,成功的地产商,一定都是高负债,净负债率甚至能高达200%。

他们想尽办法从银行和老百姓手里掏钱,大家前几年买的不少互联网理财产品,其实都是房企发行的债券。

除了“高负债”,还有“高周转”。

既然是空手套白狼,那自然是套得越快越好。别人资金一年周转一次,我能周转两次,赚的钱也就是别人的两倍。

炒房炒房,炒字的精义就是火大时间短,突出一个“真香”!

高周转的利器,首先就是预售制。明明房子还有两三年才能盖好,开发商却提前就把钱拿到手了。

到手的钱,当然也不能躺在家里睡大觉,必须快速投入下一个项目,开始下一轮钱生钱。

拿地速度就是房企生命。

所以,每一次楼市高潮,都伴随着房企的疯狂负债,疯狂拿地。

02、房住不炒的调控两大招

哪里有疯狂,哪里就有调控。

去年以来,中央屡次强调“房住不炒”,放出了“三道红线”和“集中供地”两个大招,何师父讲句实话,这些年来,关于房地产调控的大招不断,这两记算是真有一点点猛的。

招招见血,精准打击“高负债”和 “高周转”这两个房企命门。

所谓“三道红线”,是对房地产企业财务报表质量的三条要求,分别是:

剔除预收款的资产负债率不得大于70%;

净负债率不得大于100%;

现金短债比不得小于1倍。

前两项是限制房企总体负债水平,不让他们借太多的钱。

第三项的意思是,企业手上可以随时动用的现金,必须多于1年内到期的债务,确保企业有能力还债。

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根据2019年年报计算,恒大等头部房企已经触碰全部三条红线(来源:地产三哥)

“三道红线”直接卡死了房企“高负债”的空间。

“集中供地”,针对的则是“高周转”。

过去,每个城市的土地出让,是一块地一块地进行的。有钱的企业,每个月都能拿地,资金周转飞快。

可是现在不行了,全国22个重点城市,土地改成一年三次集中供应。这样一来,房企的周转速度就被强行降低。

客观地说,中央出台这两项调控,只是希望让地产商赚钱的速度慢一点,健康一点,等等你的韭菜,并没有掐死地产商,让房价大幅下降的意思。

但是,地产商过去的高速发展,已经积累了太多的债务,自己想慢都慢不下来了。

现在地产商最大的敌人,就是时间,一旦回款变慢,债务产生的利息都能把企业压垮。

摆在他们面前的只有两条路:

要么停止拿地,节衣缩食还债,看着财富不断缩水;要么继续用近乎自杀的方法,钻政策空子,把债务泡沫越堆越大,多活一天是一天。

当年的首富王健林,选择了前一条道路,苟住猥琐发育。这个和王首富有关的故事啊,老何下期再讲。

但是能在房地产这行赚钱的人,最不缺的就是赌性。显然,大多数人会选后一条路。

03、大佬的520值100亿

重庆地产大佬黄红云,就是后一种人。为了绕开“三道红线”限制,黄老板玩起了小聪明。

故事要从今年的5月20日说起。

别人的520都在撒狗粮,黄红云却在被前妻讨分手费。

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黄红云

黄红云是重庆金科地产股份有限公司(金科股份)的实控人。2020年,金科销售额1700多亿,在全国房企中排名19位,黄红云身价150亿左右。

5月24日,金科股份发布公告证实,黄红云被前妻陶虹遐告上法庭,讨要3.7亿元财产,立案日期刚好是5月20日。

这可吓坏了金科的债主们,要知道,金科身上可是背着3000多亿负债,短期借款80多亿。黄老板连3亿分手费都拿不出来,别的债能还上吗?

过了几天,大家才发现一个更严重的问题,金科更改了口径,原来前妻讨要的不是3.7亿元,是3.7亿股。按照520当天收盘价,价值24亿元,另外还有10亿违约金。

此外,前妻可能还在讨要金科旗下物业公司的股权,涉及的总金额恐怕会超过100亿。

3.7亿元变3.7亿股,不光黄红云的财富将遭到重大打击,而且这意味着,他还在上市公司的公告里,公然对全世界撒了谎,势必要被证监会处罚。

不过黄老板很精明,知道证监会的板子总是轻轻落下。这顿板子,却能给他换来一笔救命钱。

原来,就在撒谎当天,金科刚好发行了一笔3.5 亿美元的境外债券。要是说实话,这笔债可能就发不出去了。

为什么说这笔美元债是金科的救命钱?因为金科的债务问题已经非常危险,全靠借新债还旧债维持。

根据金科股份2020年半年报,公司剔除预收款后的资产负债率为74.08%,净负债率为124.62%,现金短债比0.98,“三道红线”全都踩了一遍。

其中,现金短债比小于1,说明公司账上的钱,根本不够还债了。

前妻分手费事小,要是影响了发债,整个公司恐怕都要破产。

金科走到今天,很大程度上在为曾经的高价拿地买单。

以2020年一季度为例,金科通过政府拍卖拿到的土地,存在大量的溢价现象,最高的拿地价格,比政府挂牌价高了48%。

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在一手房限价的大背景下,借钱高价拿地,后果十分严重。

糟糕的财务状况下,借新债还旧债也不是个办法。债权人又不傻,知道你财务差,就不愿意借你钱了。

金科唯一的办法,是绕开“三道红线”,继续疯狂拿地,用卖房的钱还债。

说句不客气的话,黄老板的这一招,近乎于自我“掏肛”行为了。

金科绕开“三道红线”的手段,还真是让人佩服。

我们前面说过,2020年上半年,金科的现金短债比还只有0.98。可神奇的是,到了2020年三季度,金科财务状况明显改善,现金短债比回升到1.02,居然达标了。

到今年一季度,金科的现金短债比更是大幅上升到1.18。

黄老板是怎么做到快速改善公司财务的?老何又认真研究了一下,直呼内行。

2020年12月,金科华东区域被曝出强迫员工认购房源。员工需要在年底认购305套本公司开发的住房,总金额高达4.57亿元。

指标分配非常详细,区域领导办公室需要认购11套,总价1650万元。设计管理部分到42套,人力与行政部23套,财务部21套,法务部19套……

大家明明是来打工的,一不小心就成了韭菜。

金科的另一个手段,叫做“明股实债”。也就是说,把公司账面上原本的短期债务,换了个名字,叫做永续债、优先股、可转债、少数股东权益等等……

你找的是周树人,关我鲁迅什么事?

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“马甲”大战

政府要求的负债率指标,一下子就达到了。公司又可以继续高负债,高溢价拿地,你们再也管不着我了。

04、马甲大法也难掌控命运

绕开“三道红线”,仅仅意味着你有了拿地的资格,但别忘了,前面还有个拦路虎,叫做“集中供地”。

大家都想拿地,但机会就这么点了,不流点血,谁也别想把地拿走。

所谓“集中供地”,不仅仅是限量这么简单,还有限价。出于控制房价的目的,大部分地方政府对土地拍卖的最高价格,都是有限制的。

如果有几家企业同时出到最高价,就只能靠抽签,拼运气了。

人可以掌控自己的运气吗?地产商说:能!

他们想出的办法,是疯狂设立“马甲”,同时用几十个公司的名义参加抽签。只要我比别人“马甲”多,中签的概率就增加了。

有媒体报道,今年广州的土地拍卖,出现了320个“马甲”交1300亿保证金,只为抢一块地的盛景。有开发商硬是用了60个“马甲”,结果还是没摇上。

在东莞,一宗土地价值22亿的地块,引来500个“马甲”共2000亿资金戮战,有两家房企甚至动用了100多个“马甲”。如果按照1%的利息计算,房企光是调动这些资金的成本,就已经超过土地价值。

这已经不是“内卷”了,这是玄冥神掌也打不出来的内伤啊!

在如此激烈的“马甲”大战之下,土地拍卖溢价率不可避免地被推高。

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根据券商统计,实施集中供地的22个城市,今年的土地溢价率明显是在回升。

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还有个别热门地块,溢价率超过了100%。

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高溢价率投标,土地是拿到了,但最终吞下苦果的,可能还是房企自己。

在集中供地中,政府不光对土地价格设置了上限,有时候甚至还规定了,将来盖出来的房子最多能卖多少钱。

所以,将来房企想靠涨房价的方式,从消费者手里收回成本,是行不通的。根据每块地的拿地价格,和开盘后的限价,房企能赚多少利润,大致都能算得出来。

“杭州地产一哥”滨江集团就公开承认,他们今年拿到的几块地,只能“努力做到1%-2%的净利润水平”。

都说房地产挤压制造业,可是作死的房地产企业,把自己作得连制造业都不如了。

刚聊过华为鸿蒙的话题,老何真想大声疾呼,你们有这个心思作死,就不能投资造点国家紧缺的硬件生产线吗?成了发财,输了也落个光荣!

地产商嘴上说利润少,但落实到行动上,恐怕还是会千方百计从施工环节扣利润,到时候牺牲的,就是购房者的利益甚至人身安全。

比如,去年8月份,金科在重庆的一处楼盘,十栋洋房刚封顶就被发现基础沉降,全部要推倒重建。

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镰刀变韭菜

更可怕的是,1%-2%的净利润,肯定是在房价至少不跌的前提下算出来的,但谁能保证,房价真的不会跌呢?

老何来讲个鬼故事。

触碰“三道红线”最狠的恒大,早就开始6折卖房了。前两年,许家印对这件事大肆宣传,仿佛很光荣一样。

可是这两天,市场又在传言恒大打折卖房时,许老板却在急着否认:

“近日我司举办一年一度的‘5·31购房节’,推出的阶段性特大优惠措施,仅限于单栋去化率95%以上的尾盘,超大户型、底顶楼层、商铺等产品。所有常规产品的销售价格、优惠折扣及付款方式没做任何调整。”

在中国人的语言艺术里,否认一件事,往往传递出很多信息。

从“三道红线”到“集中供地”,政府苦口婆心,想让房价涨得慢一点,然而借债上瘾的房地产商,却依然不肯停手。

那么等待他们的命运,只能是镰刀变韭菜了。

本月初,旭辉集团总裁林峰公开警告同行:

“上一轮济南、天津、大湾区等地高价拍地的朋友,开始不也是欢天喜地,到后面都只是亏多亏少的问题,大镰刀之下,韭菜不论高矮。”

参考资料:

《卖影子的人》,兽楼处

《地产富豪“离婚劫”:坐拥200亿,离婚没给钱》,凤凰WEEKLY财经

《“三道红线”控有息负债,TOP 30房企触线汇总》,地产三哥

《金科股份举债扩张路漫漫:拿地成本上升 多项目盈利堪忧》,大眼楼管

《某房企向内部员工摊派卖房指标:行政部23套,纪检部3套》,澎湃新闻

《拿地“马甲”》,乐居财经

《抢地疯狂,房企生意难做了》,界面新闻

《CEO Talk | 土拍热时的冷思考》,旭辉集团微信公号

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