中国楼市大斗法，继续激进加杠杆？
观察者网财经编辑部文/公众号：铁拳何处击
主笔：知非
编辑：何处击
来源：观察者网guancha.cn
周身上下都是拳，挨着何处何处击。
前段时间，老何没少跟大家聊中国楼市的魔幻现实。
国家越困难，房价越撒欢。自从2020年疫情之后，深圳带头，全国不少大城市的房价，都开启了又一轮疯狂上涨。
比如深圳热门学区房八卦岭小区，房价从去年年初的7.5万涨到年底的13.7万，涨幅82%。上海外环外的紫竹半岛，去年6月份均价还“只有”6.28万，今年2月已经涨到11.68万，涨幅86%。
眼看房价疯涨，国家是一定要出手调控的。
普通人可能还不知道，去年以来，中国政府跟房地产商之间，已经上演了两场惊天动地的斗法，正在深刻改变着中国楼市的未来。
一边是政府调控越来越严格，技术越来越精妙；另一边，地产商不惜以近乎自杀的方式，牺牲利润，艰难求生。
很多曾经笑傲江湖的头部房企，恐怕都过不去这道坎了。
老何今天就来跟大家讲讲这里面的玄机。
01、地产商发财的两大秘籍
为了说清楚中国楼市正在上演的故事，老何先要解释一下，中国的地产商是怎样赚钱的。
1993年，一个叫杨卓舒的41岁中年人，辞去体制内工作，下海经商。别看他知名度不高，却堪称中国房地产商的鼻祖。
他拿着朋友的二手车，去银行抵押贷款，在石家庄郊区买了30亩地，要打造石家庄最豪华的别墅。
可是除了买地的钱，他手上一分钱都没有了。什么建筑材料、农民工工资，全靠赊账。就连他在《石家庄日报》上打的整版广告，都是赊账的。
但就是这个广告，惊动了整个石家庄：卓达别墅，每平米1588元，比普通商品房还便宜。
那个年代的中国人，还没怎么见过电信诈骗长啥样。杨卓舒用香港人卖楼花的方法，迅速回笼了4600万巨款。
凭着同样的手段，在短短8年里，杨卓舒赚到21亿身家，排在福布斯中国富豪榜第15位，连续两年成为河北首富。
后来杨老板玩起了民间吸储，自信心更加不一般了
杨老板的武学秘籍，主要就是两招：一个叫“高负债”，一个叫“高周转”。
其实理论上讲，盖房子是一个吃力不讨好的生意。所以全世界各国都很少有房地产起家的首富。
大家都知道，在中国盖房子，最大的成本是土地。地产商卖一个楼盘，看上去是赚了几亿、几十亿元，但其中大部分钱，都以土地出让金和税费的名义交给了政府，自己拿到的大概只有10%。
而且占大头的土地出让金，是拿地的时候就要交的，你手上没这笔钱，连入行的资格都没有。
但房地产又是一个暴利行业。
因为房企拿地的钱，都是从银行借来的。用别人的钱，盖自己的房，名义上利润率是10%，实际上我一分钱没花，空手套白狼。
你借的钱越多，赚的钱就越多，“富人思维”就是这么简单粗暴。
所以，成功的地产商，一定都是高负债，净负债率甚至能高达200%。
他们想尽办法从银行和老百姓手里掏钱，大家前几年买的不少互联网理财产品，其实都是房企发行的债券。
除了“高负债”，还有“高周转”。
既然是空手套白狼，那自然是套得越快越好。别人资金一年周转一次，我能周转两次，赚的钱也就是别人的两倍。
炒房炒房，炒字的精义就是火大时间短，突出一个“真香”！
高周转的利器，首先就是预售制。明明房子还有两三年才能盖好，开发商却提前就把钱拿到手了。
到手的钱，当然也不能躺在家里睡大觉，必须快速投入下一个项目，开始下一轮钱生钱。
拿地速度就是房企生命。
所以，每一次楼市高潮，都伴随着房企的疯狂负债，疯狂拿地。
02、房住不炒的调控两大招
哪里有疯狂，哪里就有调控。
去年以来，中央屡次强调“房住不炒”，放出了“三道红线”和“集中供地”两个大招，何师父讲句实话，这些年来，关于房地产调控的大招不断，这两记算是真有一点点猛的。
招招见血，精准打击“高负债”和 “高周转”这两个房企命门。
所谓“三道红线”，是对房地产企业财务报表质量的三条要求，分别是：
剔除预收款的资产负债率不得大于70%；
净负债率不得大于100%；
现金短债比不得小于1倍。
前两项是限制房企总体负债水平，不让他们借太多的钱。
第三项的意思是，企业手上可以随时动用的现金，必须多于1年内到期的债务，确保企业有能力还债。
根据2019年年报计算，恒大等头部房企已经触碰全部三条红线（来源：地产三哥）
“三道红线”直接卡死了房企“高负债”的空间。
“集中供地”，针对的则是“高周转”。
过去，每个城市的土地出让，是一块地一块地进行的。有钱的企业，每个月都能拿地，资金周转飞快。
可是现在不行了，全国22个重点城市，土地改成一年三次集中供应。这样一来，房企的周转速度就被强行降低。
客观地说，中央出台这两项调控，只是希望让地产商赚钱的速度慢一点，健康一点，等等你的韭菜，并没有掐死地产商，让房价大幅下降的意思。
但是，地产商过去的高速发展，已经积累了太多的债务，自己想慢都慢不下来了。
现在地产商最大的敌人，就是时间，一旦回款变慢，债务产生的利息都能把企业压垮。
摆在他们面前的只有两条路：
要么停止拿地，节衣缩食还债，看着财富不断缩水；要么继续用近乎自杀的方法，钻政策空子，把债务泡沫越堆越大，多活一天是一天。
当年的首富王健林，选择了前一条道路，苟住猥琐发育。这个和王首富有关的故事啊，老何下期再讲。
但是能在房地产这行赚钱的人，最不缺的就是赌性。显然，大多数人会选后一条路。
03、大佬的520值100亿
重庆地产大佬黄红云，就是后一种人。为了绕开“三道红线”限制，黄老板玩起了小聪明。
故事要从今年的5月20日说起。
别人的520都在撒狗粮，黄红云却在被前妻讨分手费。
黄红云
黄红云是重庆金科地产股份有限公司（金科股份）的实控人。2020年，金科销售额1700多亿，在全国房企中排名19位，黄红云身价150亿左右。
5月24日，金科股份发布公告证实，黄红云被前妻陶虹遐告上法庭，讨要3.7亿元财产，立案日期刚好是5月20日。
这可吓坏了金科的债主们，要知道，金科身上可是背着3000多亿负债，短期借款80多亿。黄老板连3亿分手费都拿不出来，别的债能还上吗？
过了几天，大家才发现一个更严重的问题，金科更改了口径，原来前妻讨要的不是3.7亿元，是3.7亿股。按照520当天收盘价，价值24亿元，另外还有10亿违约金。
此外，前妻可能还在讨要金科旗下物业公司的股权，涉及的总金额恐怕会超过100亿。
3.7亿元变3.7亿股，不光黄红云的财富将遭到重大打击，而且这意味着，他还在上市公司的公告里，公然对全世界撒了谎，势必要被证监会处罚。
不过黄老板很精明，知道证监会的板子总是轻轻落下。这顿板子，却能给他换来一笔救命钱。
原来，就在撒谎当天，金科刚好发行了一笔3.5 亿美元的境外债券。要是说实话，这笔债可能就发不出去了。
为什么说这笔美元债是金科的救命钱？因为金科的债务问题已经非常危险，全靠借新债还旧债维持。
根据金科股份2020年半年报，公司剔除预收款后的资产负债率为74.08%，净负债率为124.62%，现金短债比0.98，“三道红线”全都踩了一遍。
其中，现金短债比小于1，说明公司账上的钱，根本不够还债了。
前妻分手费事小，要是影响了发债，整个公司恐怕都要破产。
金科走到今天，很大程度上在为曾经的高价拿地买单。
以2020年一季度为例，金科通过政府拍卖拿到的土地，存在大量的溢价现象，最高的拿地价格，比政府挂牌价高了48%。
在一手房限价的大背景下，借钱高价拿地，后果十分严重。
糟糕的财务状况下，借新债还旧债也不是个办法。债权人又不傻，知道你财务差，就不愿意借你钱了。
金科唯一的办法，是绕开“三道红线”，继续疯狂拿地，用卖房的钱还债。
说句不客气的话，黄老板的这一招，近乎于自我“掏肛”行为了。
金科绕开“三道红线”的手段，还真是让人佩服。
我们前面说过，2020年上半年，金科的现金短债比还只有0.98。可神奇的是，到了2020年三季度，金科财务状况明显改善，现金短债比回升到1.02，居然达标了。
到今年一季度，金科的现金短债比更是大幅上升到1.18。
黄老板是怎么做到快速改善公司财务的？老何又认真研究了一下，直呼内行。
2020年12月，金科华东区域被曝出强迫员工认购房源。员工需要在年底认购305套本公司开发的住房，总金额高达4.57亿元。
指标分配非常详细，区域领导办公室需要认购11套，总价1650万元。设计管理部分到42套，人力与行政部23套，财务部21套，法务部19套……
大家明明是来打工的，一不小心就成了韭菜。
金科的另一个手段，叫做“明股实债”。也就是说，把公司账面上原本的短期债务，换了个名字，叫做永续债、优先股、可转债、少数股东权益等等……
你找的是周树人，关我鲁迅什么事？
“马甲”大战
政府要求的负债率指标，一下子就达到了。公司又可以继续高负债，高溢价拿地，你们再也管不着我了。
04、马甲大法也难掌控命运
绕开“三道红线”，仅仅意味着你有了拿地的资格，但别忘了，前面还有个拦路虎，叫做“集中供地”。
大家都想拿地，但机会就这么点了，不流点血，谁也别想把地拿走。
所谓“集中供地”，不仅仅是限量这么简单，还有限价。出于控制房价的目的，大部分地方政府对土地拍卖的最高价格，都是有限制的。
如果有几家企业同时出到最高价，就只能靠抽签，拼运气了。
人可以掌控自己的运气吗？地产商说：能！
他们想出的办法，是疯狂设立“马甲”，同时用几十个公司的名义参加抽签。只要我比别人“马甲”多，中签的概率就增加了。
有媒体报道，今年广州的土地拍卖，出现了320个“马甲”交1300亿保证金，只为抢一块地的盛景。有开发商硬是用了60个“马甲”，结果还是没摇上。
在东莞，一宗土地价值22亿的地块，引来500个“马甲”共2000亿资金戮战，有两家房企甚至动用了100多个“马甲”。如果按照1%的利息计算，房企光是调动这些资金的成本，就已经超过土地价值。
这已经不是“内卷”了，这是玄冥神掌也打不出来的内伤啊！
在如此激烈的“马甲”大战之下，土地拍卖溢价率不可避免地被推高。
根据券商统计，实施集中供地的22个城市，今年的土地溢价率明显是在回升。
还有个别热门地块，溢价率超过了100%。
高溢价率投标，土地是拿到了，但最终吞下苦果的，可能还是房企自己。
在集中供地中，政府不光对土地价格设置了上限，有时候甚至还规定了，将来盖出来的房子最多能卖多少钱。
所以，将来房企想靠涨房价的方式，从消费者手里收回成本，是行不通的。根据每块地的拿地价格，和开盘后的限价，房企能赚多少利润，大致都能算得出来。
“杭州地产一哥”滨江集团就公开承认，他们今年拿到的几块地，只能“努力做到1%-2%的净利润水平”。
都说房地产挤压制造业，可是作死的房地产企业，把自己作得连制造业都不如了。
刚聊过华为鸿蒙的话题，老何真想大声疾呼，你们有这个心思作死，就不能投资造点国家紧缺的硬件生产线吗？成了发财，输了也落个光荣！
地产商嘴上说利润少，但落实到行动上，恐怕还是会千方百计从施工环节扣利润，到时候牺牲的，就是购房者的利益甚至人身安全。
比如，去年8月份，金科在重庆的一处楼盘，十栋洋房刚封顶就被发现基础沉降，全部要推倒重建。
镰刀变韭菜
更可怕的是，1%-2%的净利润，肯定是在房价至少不跌的前提下算出来的，但谁能保证，房价真的不会跌呢？
老何来讲个鬼故事。
触碰“三道红线”最狠的恒大，早就开始6折卖房了。前两年，许家印对这件事大肆宣传，仿佛很光荣一样。
可是这两天，市场又在传言恒大打折卖房时，许老板却在急着否认：
“近日我司举办一年一度的‘5·31购房节’，推出的阶段性特大优惠措施，仅限于单栋去化率95%以上的尾盘，超大户型、底顶楼层、商铺等产品。所有常规产品的销售价格、优惠折扣及付款方式没做任何调整。”
在中国人的语言艺术里，否认一件事，往往传递出很多信息。
从“三道红线”到“集中供地”，政府苦口婆心，想让房价涨得慢一点，然而借债上瘾的房地产商，却依然不肯停手。
那么等待他们的命运，只能是镰刀变韭菜了。
本月初，旭辉集团总裁林峰公开警告同行：
“上一轮济南、天津、大湾区等地高价拍地的朋友，开始不也是欢天喜地，到后面都只是亏多亏少的问题，大镰刀之下，韭菜不论高矮。”
参考资料：
《卖影子的人》，兽楼处
《地产富豪“离婚劫”：坐拥200亿，离婚没给钱》，凤凰WEEKLY财经
《“三道红线”控有息负债，TOP 30房企触线汇总》，地产三哥
《金科股份举债扩张路漫漫:拿地成本上升 多项目盈利堪忧》，大眼楼管
《某房企向内部员工摊派卖房指标：行政部23套，纪检部3套》，澎湃新闻
《拿地“马甲”》，乐居财经
《抢地疯狂，房企生意难做了》，界面新闻
《CEO Talk | 土拍热时的冷思考》，旭辉集团微信公号
END
关注何师父，人生不迷路
