11月中国房地产政策跟踪：因城施策持续推进 苏州优化人才住房保障

文章来源：房天下产业网

2020年12月8日，中指研究院发布《2020年11月中国房地产政策跟踪报告》。

一、《“十四五”规划和2035年远景目标建议》全文发布

11月3日，中国共产党十九届五中全会审议通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》（以下简称《建议》）全文发布，通过深入分析国际国内形势，就制定国民经济和社会发展“十四五”规划和二〇三五年远景目标提出重要建议。

图：《建议》主要内容

资料来源：中指研究院综合整理

其中，《建议》在3处直接提及房地产，清晰显露出政府在未来五年乃至更长时间对房地产发展格局的定位：

1.形成强大国内市场，构建新发展格局，畅通国内大循环。推动金融、房地产同实体经济均衡发展，实现上下游、产供销有效衔接，促进农业、制造业、服务业、能源资源等产业门类关系协调。

2.全面促进消费。增强消费对经济发展的基础性作用，顺应消费升级趋势，提升传统消费，培育新型消费，适当增加公共消费。推动汽车等消费品由购买管理向使用管理转变，促进住房消费健康发展。发展服务消费，放宽服务消费领域市场准入。

3.推进以人为核心的新型城镇化。实施城市更新行动，推进城市生态修复、功能完善工程，统筹城市规划、建设、管理，合理确定城市规模、人口密度、空间结构，促进大中小城市和小城镇协调发展。

提高城市治理水平，加强特大城市治理中的风险防控。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。有效增加保障性住房供给，完善土地出让收入分配机制，探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给。

深化户籍制度改革，完善财政转移支付和城镇新增建设用地规模与农业转移人口市民化挂钩政策，强化基本公共服务保障，加快农业转移人口市民化。优化行政区划设置，发挥中心城市和城市群带动作用，建设现代化都市圈。推进成渝地区双城经济圈建设。推进以县城为重要载体的城镇化建设。

11月17日，央行行长易纲发表研究文章《再论中国金融资产结构及政策含义》称，在房地产行业政策把握上，要坚持稳字当头，稳中求进，着力稳地价、稳房价、稳预期，加强对房地产市场融资状况的全面监测，按照“因城施策”原则，强化对房地产金融的逆周期宏观审慎管理，监测居民债务收入比和房地产贷款的集中度。

11月24日，国务院副总理刘鹤发表解读文章《加快构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局》也强调，房地产业影响投资和消费，事关民生和发展。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。

11月26日，央行发布《2020年第三季度中国货币政策执行报告》，提出下一阶段政策思路，强调稳健的货币政策更加灵活适度、精准导向，既保持流动性合理充裕，不让市场缺钱，又坚决不搞“大水漫灌”，不让市场的钱溢出来。牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，实施好房地产金融审慎管理制度。

此外，《建议》中还有一些内容没有直接提及房地产，但未来也将对其产生较大影响：

1.建立现代财税金融体制。完善现代税收制度，健全地方税、直接税体系，优化税制结构，适当提高直接税比重，深化税收征管制度改革。2.实施积极应对人口老龄化国家战略。制定人口长期发展战略，优化生育政策，增强生育政策包容性，提高优生优育服务水平，发展普惠托育服务体系，降低生育、养育、教育成本，促进人口长期均衡发展，提高人口素质。积极开发老龄人力资源，发展银发经济。推动养老事业和养老产业协同发展，健全基本养老服务体系，发展普惠型养老服务和互助性养老，支持家庭承担养老功能，培育养老新业态，构建居家社区机构相协调、医养康养相结合的养老服务体系，健全养老服务综合监管制度。

未来五年房地产调控总基调不变，短期限购、限贷等主体政策难现放松。根据《建议》，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展”，整体楼市调控基调与近几年保持一致，未来五年，中国房地产市场调控政策整体仍将保持连续性和稳定性，“房住不炒”、因城施策保障市场平稳运行，“三稳”目标下，短期内限购、限贷、限售等政策难现明显放松，限价或有改善空间。另外，《建议》中提出要“促进住房消费健康发展”，合理的住房消费依然是被鼓励和支持的对象，调控政策或将在相关方面进行补充和优化。“推动金融、房地产同实体经济均衡发展”，亦预示着房地产与金融将更多地注重协调发展，在促进实体经济上发挥更重要的作用。

二、住建部官网刊文《实施城市更新行动》，明确“十四五”城市更新目标任务

11月17日，住房和城乡建设部部长王蒙徽在住房和城乡建设部官网发表题为《实施城市更新行动》的署名文章。这是在《建议》明确提出实施城市更新行动这一重大决策部署后，对未来五年“实施城市更新行动”的总体目标和主要任务的进一步细化明确。

文章点明了“实施城市更新行动”的4大重要意义：实施城市更新行动，是适应城市发展新形势、推动城市高质量发展的必然要求；实施城市更新行动，是坚定实施扩大内需战略、构建新发展格局的重要路径；实施城市更新行动，是推动城市开发建设方式转型、促进经济发展方式转变的有效途径；实施城市更新行动，是推动解决城市发展中的突出问题和短板、提升人民群众获得感幸福感安全感的重大举措。

图：《实施城市更新行动》总体目标和主要任务

资料来源：《实施城市更新行动》，中指研究院综合整理

实施城市更新行动，总体目标是建设宜居城市、绿色城市、韧性城市、智慧城市、人文城市，不断提升城市人居环境质量、人民生活质量、城市竞争力，走出一条中国特色城市发展道路。主要任务包括：

一、完善城市空间结构。健全城镇体系，构建以中心城市、都市圈、城市群为主体，大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局，落实重大区域发展战略，促进国土空间均衡开发。建立健全区域与城市群发展协调机制，强化大城市对中小城市辐射带动作用，有序疏解特大城市非核心功能。

二、实施城市生态修复和功能完善工程。合理确定城市规模、人口密度，优化城市布局，控制特大城市中心城区建设密度，促进公共服务设施合理布局。

三、强化历史文化保护，塑造城市风貌。全面开展城市设计工作，加强建筑设计管理，优化城市空间和建筑布局，加强新建高层建筑管控，治理“贪大、媚洋、求怪”的建筑乱象，塑造城市时代特色风貌。

四、加强居住社区建设。要以安全健康、设施完善、管理有序为目标，把居住社区建设成为满足人民群众日常生活需求的完整单元。推动物业服务企业大力发展线上线下社区服务业，满足居民多样化需求。

五、推进新型城市基础设施建设。加快推进基于信息化、数字化、智能化的新型城市基础设施建设和改造，全面提升城市建设水平和运行效率。推进智慧社区建设，实现社区智能化管理。

六、加强城镇老旧小区改造。全面推进城镇老旧小区改造工作，进一步摸清底数，合理确定改造内容，科学编制改造规划和年度改造计划，有序组织实施，力争到“十四五”期末基本完成2000年前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。

七、增强城市防洪排涝能力。

八、推进以县城为重要载体的城镇化建设。县城是县域经济社会发展的中心和城乡融合发展的关键节点，在推动就地城镇化方面具有重要作用。实施强县工程，大力推动县城提质增效，加强县城基础设施和公共服务设施建设，改善县城人居环境，提高县城承载能力，更好吸纳农业转移人口。

同时《实施城市更新行动》也把“完善住房制度”当做一个重点。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，着力解决住房结构性供给不足的矛盾，完善住房市场体系和住房保障体系，基本建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，推动实现全体人民住有所居。

（一）稳妥实施房地产长效机制方案。因城施策，落实城市主体责任，健全政策协同机制、省部市联动机制、监测预警机制、市场监管机制和舆论引导机制，建立房地产金融审慎管理制度，全面开展房地产市场调控评价考核工作，着力稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。

（二）完善住房保障体系。加快构建以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，结合城镇棚户区改造和老旧小区改造，有效增加保障性住房供应。以解决新市民住房困难为出发点，大力发展租赁住房，完善长租房政策，扩大小户型、低租金的保障性租赁住房供给，探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房。

（三）完善土地出让收入分配机制。以住房需求为导向配置土地资源，增加住房建设用地供给，优化住房供应结构。深化土地供给侧结构性改革，建立以需求定供给、以效益定供给的城市建设用地供应机制，提高土地利用效益。

（四）改革完善住房公积金制度。扩大缴存范围，覆盖新市民群体。优化使用政策，为发展租赁住房和城镇老旧小区改造提供资金支持。进一步加强住房公积金管理信息化建设，提高监管服务水平。

（五）提升住房品质。完善住房建设标准规范，加强质量安全监管，提高住房设计和建造水平，建设功能完善、绿色宜居、健康安全的高品质住房，不断改善人民群众住房条件和居住环境。

《实施城市更新行动》中，对房地产行业的相关表述，基调均与《建议》一致，是对《建议》的进一步细化和明确。未来五年，将坚持“房住不炒”定位不变，落实城市主体责任，建立精准科学及时的预警机制，保障房地产市场的稳定运行。同时，以解决新市民住房困难为出发点，完善住房保障体系，为稳步推进新型城镇化保驾护航。

三、因城施策持续推进，苏州优化人才住房保障，厦门进一步加强限价管理

11月，在坚持“房住不炒”定位和“稳地价、稳房价、稳预期”调控目标不变的大前提下，因城施策继续推进，广州、苏州、重庆、厦门、成都等地均出现了相关政策调整。政策包括但不限于放宽人才落户、强化土地监管、加强租赁市场规范管理、限价、住房公积金政策调整等，地方积极施策保障当地房地产市场平稳健康运行。

首先在楼市调控方面，11月3日，台州调控政策明显收紧，一方面加大市区土地做地力度，建立房价地价联动机制，严格执行商品住房预售价格备案制度，实行“限地价、竞自持（或配建）”土地出让方式；同时实行住房限售政策，市区新购住房满3年后方可转让。11月16日，厦门发布《厦门市住房发展规划（2021-2025年）》（公示稿），明确“十四五”期间新建商品住宅价格年度涨幅不超过5%，住房租金价格年度涨幅不高于城镇居民人均可支配收入增长幅度；加大岛外商住用地供应，提高中小套型住房供应比例等。11月24日，成都住建部下发通知完善摇号排序选房制度，将房源进一步向无房居民家庭和棚改住户家庭倾斜。另外，据媒体报道，哈尔滨市将落实十四条具体扶持措施确保全市房地产业和建筑业平稳健康发展，其中包括引导和鼓励企业根据市场情况，采取打折促销、团购等方式让利销售新建商品房。浙江省、郑州、丽水、海口等地也分别发文将加强房地产市场规范化管理，促进市场的稳定运行。

土地管理方面，11月9日，深圳最高人民法院召开新闻发布会，发布《最高人民法院关于支持和保障深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》。提出支持土地管理制度改革。依法妥善处理城市更新、建设用地出让及转让等纠纷，促进深圳土地资源合理流转。以盘活利用土地为目标，妥善审理涉及国有企事业单位改革改制土地资产处置、存量划拨土地资产产权界定、上市交易等案件。11月16日，广州市人民政府公布发布《广州市闲置土地处理办法》，将对已完善建设用地手续的闲置土地和未完善建设用地手续的闲置土地进行处理，其中经认定土地闲置满1年的，市土地行政主管部门可按标准计收土地闲置费。已完善建设用地手续的闲置土地，闲置期间累计满2年的，政府可以无偿收回。对于未完善建设用地手续的闲置土地，且闲置期间累计满2年的，政府可以注销建设用地批准文件，前期投入费用不予补偿。

表：2020年11月重点城市引才政策一览

资料来源：中指研究院综合整理

引才方面，苏州、福州、珠海等地均积极出台政策强化引才力度，优化人才住房保障。11月2日，《福州滨海新城人才住房实施细则（试行）》发布，人才住房分为配售型和配租型，将按人才标准及社会贡献大小进行，分别以销售或租赁的方式供应（即配售、配租）。11月17日，苏州发布《姑苏人才“青春无忧”计划》，放宽青年人才落户限制，符合条件的本科生“先落户后就业”；简化青年人才落户和居留流程；完善青年人才乐居保障；并扩大人才优购房规模：鼓励各地新建商品住宅项目按不少于20%的比例，优先满足人才家庭首次购房。

2020年11月26日，珠海发布《关于进一步放宽我市人才引进及入户条件的通知》，在学历条件、年龄条件、“先落户后就业”人才引进条件等方面进一步放宽了人才引进及入户条件，并取消了部分技能型人才落户的限制条件。

租赁市场管理方面，深圳、重庆、西安、武汉等大中城市均积极发文规范租赁市场发展。深圳：对住房租赁企业经营行为提出加强住房租赁行业监督管理、严格落实信息公示制度、切实规范从业人员管理、慎重选择租金收取模式等要求。重庆：实施住房租赁资金监管加强住房租赁企业合规经营，在营住房租赁企业在渝机构总部应在一个月内与监管银行签订资金监管协议，开立监管账户等。西安：加快推进政策性租赁住房建设管理与市场化租赁住房运行管理协调发展。完善住房租赁机制体制，增加租赁住房市场供应；稳定住房租金水平；加强住房租赁市场监管等。武汉：住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金消费贷款，不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金消费贷款，不得将住房租金消费贷款相关内容嵌入住房租赁合同。

公积金政策方面，广西、北京等地公积金政策有所优化，广西：降低住房公积金贷款的申请门槛；在积分倍数中增加“加分倍数”，上调公积金贷款额度上限等。北京：公积金提取将更加便利，拟取消租房提取条件、办理人、提取次数等限制，并进一步缩短公积金到账时间。深圳则在公积金端进一步加强监管，深圳：明确了新参加工作职工和新调入职工的缴存基数认定标准，并规范办理其他住房消费提取须在深有房及职工在省内或户籍地购房方可办理购房提取业务等流程。

综合而言，从近期东莞住建局领导赶赴长沙、深圳学习调控经验及哈尔滨允许房企适当让利销售的形势来看，未来因城施策将更加灵活。热点城市房地产市场调控将继续从严从紧，促动市场理性回归；部分市场存调整压力的城市调控则可能有所优化，但调整维度大概率局限在放松公积金贷款条件、放宽落户、为人才提供购房补贴等方面。