居住权，房住不炒大杀器

01

最近我比较关注的是居住权这个话题。做了一些简单的学习工作，然后推演了一下未来房地产市场在居住权的影响下会出现什么变化。推演的结果很让我吃惊，如果推演成真，那么无论是房产交易市场还是房租市场都会有翻天覆地的变化。

看到这，可能很多读者就想问居住权会造成什么影响？

说推演结果前我先介绍一下居住权的相关概念。

2021年正式实施的《中华人民共和国民法典》里，对居住权进行了确权。其中涉及的条款分别是：

第三百六十六条，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

第三百六十七条，设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款：（一）当事人的姓名或者名称和住所；（二）住宅的位置；（三）居住的条件和要求；（四）居住权期间；（五）解决争议的方法。

第三百六十八条，居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

第三百六十九条，居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。

第三百七十条，居住权期间届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。

第三百七十一条，以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。

从这些法条的规定中，我们可以得知居住权是这样的：

1、居住权是用益物权，其设立需要书面立约，然后到相关机构登记进行权利设立，估计是到房管局登记；

2、居住权原则上是无偿的，但是可以另外约定，这意味着可以有偿；

3、居住权不得转让、继承，原则上不得出租，但是可以另外约定，意味着可以出租；

4、居住权是有时效的，期限届满或者居住权人死亡后到期。

我除了自己琢磨，还咨询了一些律师朋友。从民法典的法条看，基本是把房屋的所有权和居住权给双权分立了，居住权被提高到了和所有权相提并论的地步。

这也意味着居住权的权限相当大，大到可以对抗房屋的所有权。房子的居住权一旦授权出去之后，在时限有效期内，房屋所有权人几乎无权干涉房屋的居住问题。

房产的两个属性，一个是消费属性，另一个是金融属性。消费属性对应居住，金融属性对应投资。未来居住权被提高到和所有权同等效力的地步，会对房价造成什么影响呢？我们接着说。

02

基于所有权人对居住权人无可奈何，光这一点，就可以来讨论居住权对二手房的影响了。谈房价前我们先谈一下房租。

房 租

目前看，我国的房屋租赁市场是非常不健全的，租房人的租赁权很难得到有效的保障。房东想解除租房合同是一件轻松的事情，只要付出一定的违约金即可把房客扫地出门。

搬家是很折腾人的事，曾经有人一年搬了四次家，就是因为房东可以随意的解除租房合同，这也是造成租客没有安全感的原因。

那么等居住权正式施行之后，租客完全可以要求房东把居住权授权给自己，时效和租房合同时间一致。这样就能很好的保护租客的合法权益，只要按时交租，即使房东要解除房屋租赁合同，但租客居住权在手，房东无法把租客扫地出门。

所以居住权可以很好的保护租客的合法权益，极大增强租客的安全感。当然房东也不会平白无故把居住权授权给租客，想要居住权可以，得加钱！

租客愿不愿意为了居住权多付租金呢？租房市场里肯定有追求安全的租客，会选择多付租金换取居住权，相当于花钱买平安。

所以设置居住权，可以有效的提高房屋租金。

另外居住权的时限最高可以至居住权人死亡，那这就为长期租赁提供了更多的操作性。租房市场里其实是有长期租赁住房需求的。

但是目前相关法律法规对租客权益保护的不到位，长期租赁的需求被压制了。

比如买学区房的家长，肯定有人想过买用于挂户口的小房子，买这种房子自住是不可能的，如果买了他就有长租6年的需求；但是目前还是很多家长对长期租房有顾虑，最终还是选择了兼顾自住的学区房。不仅要多花很多钱，住起来也很勉强，居住体验不佳。

将来有了居住权的保障，家长们完全可以吗挂户口的学区房，然后在学校边上租一个居住舒适的大房子，租赁和居住权时效一致。代价不过是租金多付一些，我相信很多家长还是愿意的。因为兼顾学区和自住的学区房，价格可比挂户口的小房子贵太多了。

即使房东要求租客把六年的房租一次性缴清以换取居住权的设立，还是有人会接受的。毕竟买挂户口的学区房再加上六年的租金，总花费远远低于能够兼顾自住的学区房。学一样上，居住环境能更好，钱还花的少，何乐而不为？

不光是家长，其实市场里还有其他的长租需求没有被激发出来。其实大多数刚需朋友置业之后，基本上也是四五年之内就要再置换一次房产，搬家进新居。按照五年一个搬家周期算，长租五年和买房住五年，居住心态是差不多的。

只不过目前市场上租客很难保障自己长租的租赁权能保持长期稳定。未来租房市场里肯定会出现有居住权保障的长租房，必然会有一部分人选择这样的长租房。即使房东提出一次性把居住权内的房租缴清，也会有人接受，因为这样的总花费肯定是低于买房的，租金也肯定低于月供。

一次性拿不出居住期内的租金，怎么办？其实是可以找银行贷款的，很多人可能不了解，银行几年前就推出了支持长租房的租金贷产品。但是受限于不正规的租赁市场，银行租金贷产品卖得并不好。

但是未来租赁市场引入了居住权这个和房屋所有权平起平坐的权利之后，租赁市场走上了规范化，长租房蓬勃发展之后，房租自然会水涨船高，房东多赚租金，租客多花钱买到了租赁权的保障，银行的租金贷产品市场欢迎，皆大欢喜。

所以，我认为，未来居住权的设立会对房屋租金有促进作用，促使房屋租金上涨。

房 价

一旦房子设置了居住权，这就意味着房屋所有权人对房屋是无法实际使用的。因为使用权在居住权人手里，所有人只能干瞪眼。所以居住权设立出去之后，房屋的价值自然要打折，价格是在价值附近波动的，价值打折，价格自然随之下降。

同一个小区的房子，一套是清白的房产，一套是设置了长期居住权，你是买房人你选哪个？答案是显而易见的。所以设置了居住权的房子，在二手市场上自然无人问津，试想，谁又愿意买一套自己不能用的房子呢？买下不能居住的房子有何用？所以带着居住权的房子自然不受买房人的欢迎，在二手市场上流动性肯定会变得极低。

价值打折再加上流动性降低，这些自然会反应到房价上面。房价自然下降。

另外还有一个影响房价，我们不能忽视的因素是银行，我们的房屋贷款都是拿所有权去找银行做的抵押，房贷是银行所有资产利最优质的，不仅长期稳定、而且坏账率极低。但是坏账率低不代表坏账不会发生，偶尔出现坏债事件，因为有房产作抵押，银行处置起来也比较轻松。

但是一旦房屋设置了居住权，那么从银行的角度看，居住权存在的期限内，万一发生了坏账，想要把房子处理掉填平债务是很难的事情。首先无法清退居住权人，其次法拍市场有居住权的房子也卖不上价。

这些问题都会导致银行大幅降低设立居住权房产的评估价，评估价做不上去的房子，在二手市场更是无人问津，毕竟现在买房基本都要靠贷款。于是这里又出现了一个恶性循环：居住权设立出去之后，银行降低评估价、评估价降低无法足额贷款导致二手无人接盘，二手无人接盘，价格更低，银行继续降低评估价。

综上，居住权设立出去之后的房产，价格肯定会跌。

另外设置了居住权房子的价格会下降，那么没有设置居住权的房子，价格是否会受到影响呢？我认为也会！

前文里也讨论过，如果大部分家长都去选择挂户口的小房子，进行“投住分离”的操作，大面积的学区房的购买人数在减少，大面积学区房的行情自然要看跌。学区房这是一个小众市场，推而广之到整个二手市场呢？

之前讨论房租话题，已经论证居住权保护租客利益，会使得长租市场蓬勃发展。之前一部分被迫进入买房市场的购买力，会选择长租房进行居住。宏观上说，购房的需求会被长租需求分流，被动调整了市场的供求比例，接盘人数量的降低，自然会在一定程度上降低房价。

这不是我危言耸听，历史上是有过先例的。明清时期的土地交易就存在所有权和永佃权的分离，类似于现在房屋所有权和居住权分离的状况。

当时对土地分为“田骨”和“田皮”，田骨就是土地所有权，田皮是土地永佃权。田皮可以买卖，直接导致田皮的交易活跃度远超田骨。有人研究过，60年间，田皮涨了十倍，而田骨只涨了2倍，田皮最高的价格曾经是田骨价格的两倍。

估计民法典的编撰者也考虑到了这个因素，为了避免市场炒作居住权，法条里直接规定居住权不能转让、几成。

目前可以预见的是，在民法典的框架下，设立了居住权的房子，尤其是长期居住权，房屋价格必然下跌。

所以从明年1月1号开始，给我的读者朋友一个忠告。大家不要轻易把自己房子的居住权授予出去。

03

居住权的突然设立，虽然只是短短几个法条，却让很多法律界人士惊呼诧异，纷纷表示看不懂。我最近从房产的角度一直在思考它对市场的问题。

法理上对居住权的确权，绝对不是一时的心血来潮。我认为是“房住不炒”精神在法律领域的展现。

“房住不炒”里的“房住“二字，针对的是居住属性，“炒”字针对的是金融属性。居住权的确权，把房产的居住属性放大到了极致，甚至可以和所有权抗衡。

前文已经论证过了居住权会影响房价，甚至长期居住权的设立对房产价格是非常大的利空，利空房价，抑制炒作。之前大家都认为“房住不炒”是并列关系，但是有了居住权，我恍然大悟，”房住不炒”不是并列关系，而是因果关系啊！

随着居住权的引入，未来房地产发展的趋势是专业化、职业化，玩法会越来越多，律师介入的程度越来越大。其实南京市场上已经出现了这样的情况，有些中介公司你以为他们做的是中介业务，实际上他们已经发展到半职业炒房团的地步，而且未来这样的组织会越来越多。职业选手越来越多，普通人只能靠边站。

在居住权的保障下，普通人可以通过长租房的形式在城市安家。肯定会有人问：既然F哥你说居住权对房价影响这么大，那我可以长租房过日子，还要再买房吗？

我认为该买的还得买。且不说房子是我们中国人最大的资产压舱石了。在大城市里，一边做房东一边做租客，可以显著提高生活质量，降低生活成本。如果有多套房子，那就更稳了。

这篇文章是我近期对居住权相关思考的总结，只是个人观点，如果有不对的地方，请读者朋友们多多包涵。

如果这篇文章能给大家带来一些启发，提前规避掉相关风险，那我写这篇文章就是一件非常有意义的事情。