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东莞,躺着赢

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北上广深说得太多,今天说一说东莞。

近日,粤港澳大湾区院士峰会暨第五届广东院士高峰年会在东莞召开,来自国内外100多名院士专家,以及华为、腾讯、阿里等科技企业的技术专家,齐聚东莞。

据悉,院士峰会已连续在莞举办两届,明年起还将继续在莞举办两届。不仅如此,东莞还吸引了陈和生院士、王恩哥院士、汪卫华院士、赵忠贤院士前来创新创业。此外,随着华为终端研发人才的引进,中子科学城的工程师队伍也在不断增加。

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近两年,东莞频繁出现在各大城市排行榜。

此前,恒大研究院发布了《2019中国城市发展潜力百强城市榜单》,其中,东莞以69.8的成绩位居榜单第15名,在广东省内排名第三,仅次于深圳、广州。

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此外,东莞还连续三年入围第一财经发布的“15座新一线城市”榜单,连续三年名列“中国外贸百强城市”的第三,多次进入“城市人口吸引力排行”的前五,规模以上企业全省第一,唯一纳入广深科技创新走廊的地级市。

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不得不说,东莞是一个运气极好的城市。在深圳市政府全力打造的“前海中心”、广州要举全市之力高质量建设南沙自贸区、珠海横琴要大规模招商引资,东莞似乎啥都没干,就赢得了各种利好。

也难怪有人说,这两年的东莞,就像一座躺赢的城市。

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首先来说说东莞的区位。

东莞北接广州市,南接深圳市,东接惠州市,西与广州市隔水相望,离香港也不远。人们常说,中国只有5个一线城市,就有三个包围着东莞,把大湾区说成“环东莞城市带”,好像也没什么毛病。

在中国,绝对没有第二个地级市有东莞这么好的运气了,一个城市能傍上一个一线城市的大腿,就非常让人羡慕了,比如苏州、无锡、佛山,都是名震一方的经济重镇,而东莞傍上了三个,你说牛不牛?

得天独厚的地理位置,最直接的好处就是交通。

比如广深只要一联系,一定会从东莞过。最著名的当属广深高速,这条高速曾被认为是全球经济的一支晴雨表,因为世界工厂东莞在这条高速上,正所谓“东莞一堵车,全球都缺货”。此外,另一条广深大动脉——广深沿江高速也近乎完美地途径东莞。

铁路方面就更是“躺赢”了,目前东莞市内至少已有广深铁路、广深港高速铁路、穗莞深城际三条铁路,全部是沾广深两个城市的光。不仅如此,正在修建的广惠城际、赣深高铁、深茂铁路,以及规划中的中南虎城际、广深第二高铁,全部都有东莞的份儿。

大家知道,铁路建设和城市地位密切相关,以广深两大城市的地位,相互之间的铁路建设根本不用愁,再加上香港也在旁边,珠江东岸的铁路网密度绝对是超一线配置。

这样一来,东莞沾的光可就大了,以地级市的身份享受到超一线的铁路资源,全国任何一个地级市都比不上。

不仅如此,东莞周边区域的机场也是顶配阵容。以东莞南城圆心,半径100km内,同时存在广州白云机场、深圳宝安机场、香港国际机场、澳门国际机场四个4F级机场,以及珠海机场一个4E级机场,未来还将新增一个珠三角新干线机场,也是4F级。这些机场的年吞吐量加起来超过两亿人次,堪称全球航班最密集的区域,没有之一。

大家知道,机场是非常非常昂的基础设施,普通城市根本没有条件也没有资格去建,但东莞不用花一毛钱,可以同时享有三座世界级机场,这不是“躺赢”是什么?

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便利的交通,成为东莞人口增长坚实的后盾。

东莞常年位于城市人口吸引力排行榜的前五名,仅次于北上广深。在今年百度地图发布的《百城人口吸引力研究》中,东莞甚至超过上海,成为人口吸引力中的第四名。

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值得一说的是,这些人口里不乏有高层次人才。在《2019年高校毕业生就业趋势报告》中,东莞仅次于北上深广杭,排名全国第六名。

人口是评判城市能级的一个重要标准,人才流动是一个城市发展最根本的动力。显然,东莞在抢夺人才的野心不止一点。

有数据显示截至2018年,东莞有常住人口839万人,排广东省第3位。但未来这个数字还会有巨大的增幅。

在东莞市发展和改革局发布的《东莞市人口发展规划(2020-2035年)》(征求意见稿)中表示,东莞将实施积极的人口调控政策。2025年,常住人口达到960万人;2030年,常住人口达到1020万人;2035年,常住人口达到1080万人。

有分析认为,东莞即将成为广东第三个人口超千万的超大城市。

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除了交通,东莞的的产业是躺着赢的。

由于深圳面积小,产业溢出很容易。东莞在招商引资方面,从来不用太努力,深圳就直接送过来。每一次,深圳产业迫于土地资源的压力无奈溢出,或者是产业升级需要主动迁移,东莞都会成为第一个受益者。

从90年代开始,深圳意识到加工制造土地产出过低,已经无法支撑国际都市定位后,就要求其制造业迁移,东莞首当其冲成为了重要的产业转移承接地。所以那时候东莞从一个地区生产总值仅6亿元的农业县,发展成经济总量超8000亿元的制造业名城,成为闻名全球的“世界工厂”。

虽然在2008年的国际金融危机之后,劳动密集型企业大规模撤退,也让东莞有过阵痛,但是地缘优势决定了它能够紧跟形势,迅速进行产业调整。

近些年来,东莞在产业升级转型上一下子就走到了全国前列。华为、大疆这些高新企业的产能陆续进驻松山湖,2018年,东莞先进制造业、高技术制造业增加值比重分别增加8.6%、11%。在不久前出炉的广东制造业500强名单中,东莞入选了73家企业,排名全省第三。

提到东莞的产业,就常有人拿佛山出来进行比较,其实“深莞”和“广佛”是两个不一样的模式。深圳创造,东莞制造,深圳是依赖东莞的,所以每一次东莞的产业转型都和深圳同步,东莞是深圳不可或缺的“帮手”。

而广佛之间的产业联系不如深莞那么密切,二者之间产生的化学反应也没有深莞那么强烈,毕竟深莞加在一起还没有广州大,它们实在太近了。

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东莞的房地产也是躺着赢的。

在今年10月份公布的数据显示,东莞的房价超过佛山,成为广东房价第四高的城市,均价超过万,部分地区快接近5万。

但选择买房的人依然觉得很划算。毕竟东莞离深圳、广州都很近,但房价却是深圳房价的四分之一,是广州房价的二分之一。

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而且,东莞可不是一个像廊坊或者惠州那样的卫星城,它本身也是个经济大市,东莞常年都是广东省GDP的优等生。在前不久《2019前三季度广东省各市GDP排行榜》中,东莞排名第四。

东莞虽然只是一个地级市,却能享受到一线城市的各种资源配置,住在这里,不会差。特别是无法在深圳上车的刚需,大多会想方设法在东莞买个房保底。

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那么,如果到东莞买房,可以关注哪些片区呢?我认为有三类地区值得考虑,分别是深圳概念区(松山湖+临深)、东莞市区、临广片区。

第一,深圳概念区,包括松山湖和临深一带。

有小深圳之称的松山湖,房价在4年内翻了2倍,这一点也不奇怪,松山湖之于东莞,有如南山科技园之于深圳、琶洲之于广州,是东莞高质量发展第一区。随着华为、大疆这些大企业迁入松山湖,也会有越来越多企业员工到东莞置业,这也在很大程度上推高了房价。

再说说临深,从下图我们可以清晰看出,由于深圳的需求支撑,基本上临深一线的房价都是很高的,特别是塘厦、凤岗在地理上已经插入深圳腹地,与之形成合围之势,所以这些片区的房价非常高。随着多条地铁与深圳接驳,这里发展潜力空间依然不可估量。

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第二,东莞市区,东莞的市区包含了莞城、东城、万江三个街道,以及石碣镇、高埗镇两个镇,这里是东莞的行政和商业中心,也是科教文卫中心,全市最好的学校、医院、文体场馆基本都集中在这里。

东莞近年来倡导的“强心”战略,主要也是指的是这个片区,如果在东莞本地工作和生活,选择这个片区,能享受到最好的公共资源。

第三,临广片区。临广片区目前经济较弱,因为东莞在产业上和广州不是一个圈子,二者联系原本就弱,再加上东莞靠近的也是广州比较偏僻的地方,导致临广片区的存在感不高。不过,随着广州的东进南拓,以及穗莞深城际即将开通,东莞水乡新城未来也有望享受到广州的资源外溢。

总而言之,得天独厚的地理位置,是东莞能够躺着赢的根本原因。像这样的城市,只要把巢筑好,根本就不用担心没有凤凰来。到这个城市买房,只要是那种来往广深便利的区域,肯定不会差。

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