中建兄弟档，松了口气

刚刚过去的周末，丰台河西很热闹。

中建·方程国贤府开盘，喜报刷爆了朋友圈。

项目首推476套房源，有说直接卖了350套的，还有人说，当场干了出去400多套。

官方说辞中模糊了具体数据，只用了一个“几近售罄”的说法，但红彤彤的海报，还是没藏住背后的欣喜。

据项目上的朋友透露，项目的销售情况，其实没有超过内部预期，但放到市场上，整体还算不错。

操盘手和团队松了口气。

当然，究竟卖了多少，得过段时间看网签，不过能有这样的热度，还是出乎了很多人的预料。

城市界面一般、安置房多、形态不规则、体量偏小，位置虽然在丰台，但属于丰台区的边缘，在一些人的认知里：

这和远郊的房山坐一桌。

早在2024年9月，张郭庄地块就出现在了北京土拍名单中，只是因为包袱太重，无人问津，最后匆匆下架。

砍掉捆绑的商业后，又于2025年4月重新上架，可惜还是没人买单。

两次冷场，足以证明，它不是一块香饽饽。

直到去年12月，中建方程、中建智地成联合体以底价拿地，才终结了它漂泊的半生。

可明眼人都能看出来：这次拿地，托底的味道很重。

中建方程，是张郭庄地块的一级土地整理者，地块的前期开发实施，以及市政交通基础设施，都是由中建方程的子公司负责。

总之，地块条件一般，还是托底拿地。加上这两年，丰台楼市是什么情况，大家懂的都懂。

对于张郭庄地块，最初看好的人寥寥无几，如今方程国贤府的火，打了不少人的脸。

有网友感慨，“国贤府”三个字在北京还是太权威——

中建方程能搭上好兄弟中建智地的车，属实赢麻了。

谁搭谁的车先不说，中建方程和中建智地组成的，并不是所谓的“兄弟档”。

中建方程组建于2014年，前身是中建建筑事业部，是中建直属的二级子公司，严格来说，它与八大局平级。而中建智地，属于八大局之下的地产平台。

如果非要搞这一套，说是“叔侄档”其实更合适。

这次合作，中建方程确实捡便宜了。

从持股比例看，中建智地虽然是方程国贤府的主要操盘方，但只有7%的股权，意味着即便赚钱了，可能也不算大赚。

国贤府这个IP，可以说是中建智地在北京的成名IP之一。之前的昌平国贤府一二期，还有国贤府PARK，个个市场上都是呼风唤雨的狠角色。

7%的股权换一个超级IP，这波属于花小钱办大事。

中建智地这边也够义气。

这两年中建智地在北京目标明确，开发项目，大多是建立在热门地块之上。

这次，不仅跑来了丰台边缘，当家IP还说上就上。

产品上，中建智地一点没含糊。

78㎡不仅可以改三居，还带阳台，带独立家政间，上了客厅270度转角窗。这配置，城六区的刚需户型里，可以说就是独一家。

92㎡三居三面宽，LDK餐客一体，主卧套房配独立明卫与观景飘窗，带独立家政间；

106㎡做出四居，四叶草布局，主卧套房搭载270°落地窗，独立卫浴+衣帽间。

几个户型综合得房率，在88%到95%，据说，小区景观还搞了个千平湖景。

基本上能给的配置都给了。

关键，项目的定价，把上车这种配置的门槛，拉到了足够低的区间。

开盘均价4.5-4.6w左右，与周边几个次新盘一个水平，甚至还低一点。

78㎡户型总价360万起，换句话说，首付50多万，就能上车一个城六区能做三居的新房。

前几年，上面鼓励改善，开发商扎堆入局大户型，特别是城六区，90平以下的房子几乎绝迹，一上来全是120平往上走。

面积一大，门槛自然就拉高了。

套均600万都只能算起步价，很多地方直接干到800万、1000万。

买房人再不差钱，但市场总归会饱和。

慢慢地，早年上车的那批人发现，供应太多，改善该换的都换了，没人接盘了。

今年北京主城六区500万以下的二手房，成交占比突破了八成，从某种意义上讲，这批人才是真刚需。还有一部分刚需，因为供给问题，在过去被迫改善。

从去年下半年开始，北京新盘已经有小户型化的趋势了。

像朝棠揽阅，69㎡搞三居，还有龙湖凌云颂、华曦府金安，都有70多平的户型，这些户型都卖得不错。

今年的几个红盘，像玖树满和、未来城星寰时代、国贤府PARK等等，关注度最高也都是小户型。

这说明市场已加速回归理性。

从刚需到改善，再到如今回归刚需，北京楼市正在经历轮回。

有意思的是，之前改善当道的时候，几乎所有开发商都非常关注一个概念，叫地缘客。

什么意思呢，就是本地人。他们对土地有感情，愿意多花点钱，上车家门口的标杆产品，也是每一个开发商都想抓住的购买主力。

这次，买方程国贤府的都是哪里人？

据说，有园博园的、大瓦窑的，还有石景山的，甚至不少来自海淀，总之五花八门，哪里的都有。

方程国贤府，搞了一次重新定义：把对这个区域有认知、了解的客户，都看成地缘客。不管你是不是真的是本地人。

这种重新划分的好处是什么呢，一方面营销上的精准。

新地缘客，营销到位就行，省下来资源，可以更好集中火力，攻克那些对项目感兴趣，但不了解区域真实情况，发展未来的一批人。

另一方面，把握更多客户的真实需求。

这也是方程国贤府户型策略、定价策略的核心理论之一。

既然市场不吃饼了， 开发商也应该放下身段，别整太多虚头巴脑的东西。

过去，楼市有句话叫，市场没有真刚需。只要房价向上，人人都是真刚需。现在，还能再加一句：

市场没有真地缘客。

只要价格、产品到位，人人都是地缘客。