许荣茂“拆骨”中环中心！402亿买入，1.95万/呎“骨折”套现逾4亿

地产大亨、世茂创办人许荣茂近期将旗下香港中环中心55楼分拆出售，最新一个海景单位以每平方呎1.95万港元成交，较其2017年购入时平均呎价3.3万港元大幅折让。该楼层目前已售出10个单位，累计套现逾4.33亿港元。

此次低价出货发生在香港商厦市场仍持续低迷的背景下，凸显了投资者急于变现、价格承压的现实，是否与世茂纾解财困有关？

从3.3万到1.95万！世茂许荣茂中环中心资产“暴跌”四成割肉

香港中环中心

9年前“买买买”，现如今“卖卖卖”，除了蚀本套现，买与卖的情景已大不同。

尽管已过立春，但香港的商厦房地产市道却未见回暖，仍寒意料峭。世茂集团创办人许荣茂私人投资的香港中环皇后大道中99号中环中心的物业资产，个别楼层再录得拆售个案；其中，55楼一个海景单位以3404.7万港元沽出，成交呎价1.95万港元；与2017年买入时平均呎价约3.3万港元相比，可谓“骨折”价，亏了约四成。

据香港商报报道，从代理中介得来的消息显示，上述许荣茂出售的单位，为中环中心55楼12室，建筑面积1746平方呎。此单位外望海景，并附设装修及家私；早前拟出售意向价为3666.6万港元，最终减价7.1%，以3404.7万港元卖出，成交呎价约19500港元。

据报道，许荣茂将中环中心55楼分拆成12个小单位出售，自去年7月起录得成交，至今合共沽出10个单位，成交价由3404.7港万元至2.18亿港元，呎价约19500至21903港元，成交总值合共逾4.33亿港元。

世茂集团创办人、原董事局主席许荣茂

翻查过往的资料，许荣茂曾于2017年之时，伙同多个内地和香港财团，斥资402亿港元收购长实集团旗下中环中心部分楼面，平均成交呎价约3.3万港元。

据报道，许荣茂共分得其中9层中环中心，分别为31、32、36、37、55、56、62、63及76楼层。

另据文汇报此前的报道，2022年1月，时任世茂集团董事局主席的许荣茂及其女儿许薇薇当时就准备放售家族持有的中环中心两层办公楼，套现15亿港元。而当时报道引述土地交易记录显示，在2021年10月，许荣茂就把中环中心的一些物业抵押给星展银行香港分行。

回顾当时，世茂集团正陷入流动性紧张的困境。当月至少有47.3亿元人民币境内债和资产支持证券（ABS）及5亿美元境外美元面临到期或回售。屋漏偏逢连夜雨，世茂当时又遭国际评级机构标普、穆迪同时降级。

许荣茂（中）、许世坛（右2）父子出席业绩报告会

2024年8月底，世茂集团对外公告称，创办人许荣茂因应退休计划，退任董事会主席兼执行董事，集团委任其儿子、原副主席兼总裁许世坛为董事会主席。

创办人许荣茂交棒二代，世茂集团迎来少帅“许世坛时代”。

许荣茂创办的世茂集团，自1989年跨入房地产行业，迄今已37年，其发展大型及高质素的综合房地产项目，包括住宅、酒店、零售及商用物业。2006年7月5日，世茂集团于港交所主板挂牌上市。

今年1月16日，世茂集团（00813.HK）发布公告，2025年全年，集团的累计合约销售总额约为人民币239.53亿元，累计合约销售总面积为196.46万平方米，平均销售价格为每平方米人民币12,192元。其中，2025年12月，合约销售额约为人民币15.21亿元，合约销售面积为12.02万平方米，平均销售价格为每平方米人民币12,649元。

去年12月24日，世茂集团发布公告称，其境外债务重组计划已于去年7月21日正式生效，减轻了整体债务规模及压力。此外，截至公告期，本金约人民币238亿元的境内贷款在2025年成功获得展期，最长展期至2035年。

 世茂少帅“破风战雨”，忘了老爸“生不如死”警训

世茂集团创办人许荣茂

世茂集团创办人许荣茂，1950年7月出生于福建闽南著名侨乡石狮，他是菲律宾侨眷后代。1960年代，从石狮市华侨中学毕业的许荣茂，受父母影响，曾为一名中医。1970年代末，许荣茂只身闯荡香港，起初在一家药房做事，由于不懂粤语，后改到工厂务工。

1980年年代，许荣茂以港商身份回内地及澳洲发展。据说，他的人生第一桶金是来自股市，在1981年至1983年短短几年间，他靠炒股经纪人的身份，赚了钱，也开了公司，完成资本原始积累。

起初，许荣茂在深圳、兰州设厂，做服装贴牌代工。1989年，他在家乡石狮推动大规模投资计划，除了振狮大酒店、振狮经济开发区，还投资占地6000亩的“闽南黄金海岸度假村”等项目，世茂集团转入房地产领域，即从此时起步。

1991年，许荣茂与太太去了澳洲，在悉尼、达尔文市等地投资楼市。那时，其子许世坛也在澳洲读书。1992年，许荣茂重返内地市场，除了重启一时搁置的石狮项目，此后，世茂集团在北京、上海、厦门等地将房地产做得“风生水起”，比如北京的亚运花园、上海浦东的世茂大厦等，均是有名的开发项目；世茂集团也成为一家知名的头部地产商。

许荣茂女儿许薇薇

2024年12月，有一则重磅人事变动曾吸引市场关注。彼时，世茂集团公告称，董事会委任许薇薇为公司非执行董事。

现年51岁的许薇薇，是许荣茂的女儿，许世坛的姐姐；此前，她曾出任世茂集团附属公司上海世茂股份有限公司副董事长及茂宸集团控股有限公司非执行董事等职；重返世茂之前，她主要负责家族的境外项目。

“世茂公主”的回归，无疑让世茂“姐弟配”再度成型。生于1975年的许薇薇，比弟弟许世坛大二岁，姐弟都曾在澳洲读书，她毕业于悉尼麦格里大学商业系，具有澳大利亚注册会计师资格。

2009年，许荣茂开始布局传承交棒，将世茂股份交予女儿，时年34岁的许薇薇出任世茂股份副董事长兼总裁。当时，外界以为，世茂进入了由许荣茂与一对儿女许薇薇、许世坛组成的“金三角”治理模式。

让人想不到的是，多年后许薇薇却淡出一线管理，其总裁职务交予世茂老臣刘赛飞，转而专注于境外项目。当年，许荣茂进军上海滩时，女儿许薇薇就是最得力的助手，且干得成绩斐然。

世茂集团董事局主席许世坛

据世茂集团已公布的年度财报，自2021年至2024年，公司亏损分别为283.77亿元、206.59亿元、235.99亿元、436.86亿元，且会计师事务所连续四年对财务报告均给出“无法表示意见”，2025财年恐怕也难以逆转亏损格局。

2019年，世茂“少帅”许世坛正式出任总裁一职，接管全集团业务之余，同时也开启并购热潮。短短几年，此位世茂少帅成了多家房企的“白衣骑士”，风光无两。

除了积极拿地外，世茂曾斥资收购包括泰禾、万通地产、粤泰股份、明发集团、福晟集团等房企旗下众多项目，合约销售一度突破3000亿元大关，并跻身中国房企前十之列。

许世坛几年间“破风战雨”，经营策略上凶猛激进，冲劲太猛，也就难以逃脱房地产周期魔咒的惩罚。蒙眼狂奔的世茂，陷入了流动性的深坑。

过去，许荣茂给业界的第一印象是“做得多、说得少、走得稳、藏得深”；他曾对有“地产营销女皇”之称的蔡雪梅说：“如果一个企业不能做得最好，生不如死！”有句老话“船到中流浪更急、人到半山路更陡”，身为二代接班人的许世坛，可能忘了老爸的“生不如死”警训。

2019年春天，房地产市场风云变幻、暗流涌动，在世贸集团迎来三十周年之际，许世坛高喊着“加满油、把稳舵、鼓足劲，将实干进行到底！”“激流勇进”的他，作出了失误决策的判断——“目前是房企并购的好时机”、“未来会适当加杠杆”；可谓“一着不慎，满盘皆输”。

世茂陷入流动性危机的教训是什么？说到底就是背离了本分。

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