中国房企的本土化转型，为什么要看这家企业？

文 | 无锈钵

一家商业地产创下吉尼斯世界记录是什么体验？

时间拨回2025年5月的上海青浦吾悦广场，全民健身教练刘畊宏和来自上海、南京等地的千名吾悦会员完成了一场健康操挑战。这场六分钟但却跨越全国173座吾悦广场的活动，成功创下了吉尼斯世界纪录。

吾悦广场创造吉尼斯纪录是一面镜子，既照出了中国全民健身潮的涌现，也照出了地产行业的深刻转型。

和吾悦广场的热闹非凡不同，过去的一年里，属于房企的关键词依旧是转型，从被动卷入周期，到主动求变适应周期，市场见证了众多房企“八仙过海”。

从拥抱大数据AI实现拿地研判、营销推广等各环节精准决策；到聚焦社群运营，打磨住居品质；再到押注城市更新，布局老旧建筑改造……

很明显，这一次破局的答案不再是规模神话，而是房企自身的精耕细作。

在地产“后调整时代”，“化债—转型—增长”依旧是行业主线，面向2026，能否在化债中出清旧包袱，在转型中探索新模式，在实践中落地新增量，将直接决定着地产品牌未来的市场位次。

身处这一主题之下，“领先型”房企们如何行稳致远？吾悦广场背后的关键推手，新城控股或许是一个值得参考的案例。

为何是新城？在房企们拼杠杆、拼规模的阶段，以稳健著称的新城控股并不是流量的宠儿。

市场好奇的答案在不久前的年度经营会议上，由新城人自己揭晓。在行业整体仍困于“化债”和“转型”中时，新城已率先跑通“盈利”模式，以“稳健经营+轻重协同”的转型实践，在存量时代走出了高质量发展之路，并为行业提供了存量时代房企本土化转型的鲜活样本。

“深耕厚植、守正创新”是这场大会的关键词，也正是这个朴素的准则驱动新城在地产行业的马拉松里，最终还是走到了台前。

1、穿越周期风暴，新城的航向和动能

过去一年，在中国房地产持续面临结构性调整，房企经营普遍承压的大背景下，实现增长并不容易。

据机构克而瑞研究院此前的数据，2025年房企整体业绩延续筑底态势，百强房企销售规模继续下降，仅有部分企业业绩大幅回暖。

在这样的市场水温下，新城交出的逆势成绩单，呈现出业绩和财务“双向企稳、持续修复”的特点。

首先是业绩够扎实，“航向”够稳健。

新城在核心业务、经营风险管控、交付能力这三大硬指标上，均实现了韧性增长，用实力筑牢了抗周期的安全壁垒，各项数据也随之稳步提升。

其中，商业运营板块无疑是新城控股穿越周期的“火车头”与“压舱石”。

回望过去一年，这一板块的成长势头尤为亮眼，总收入稳稳站上140.9亿元，较上年实现10.0%的增长，在行业普遍承压的背景下，这份增长更显难得，也成为支撑企业稳健发展的核心力量。

与此同时，新城的经营风险也在持续降低，财务结构不断优化升级。2025一整年，新城稳步推进债务偿还工作，累计偿还境内外债券58.55亿元，融资成本也同步回落，平均降至5.55%。更难能可贵的是，它始终保持着行业内少数“零违约”纪录，这份信用底气，在当下的房企中尤为稀缺。

截至去年年末，新城控股合联营公司权益有息负债进一步压缩，降至23.85亿元，净负债率处于绝对低位——即便与保利、招商等以稳健著称的央国企相比，这一指标也毫不逊色。

具体到“交付能力”这一房企经营稳定性的综合指标上，新城控股的表现同样值得关注。

2025年，新城控股累计交付超3.8万套物业，近三年交付总量突破27.8万套，这份沉甸甸的交付成绩，不仅稳稳兑现了对每一位业主的承诺，更让新城成为行业“保交付”的示范标杆。

其次是业务结构够健康，发展动力够充沛。

面临行业下行的周期风暴，绝大多数航船都不得不小心翼翼，减速慢行，新城控股则是为数不多敢于以“全速姿态”冲出风暴的企业。

回过头来看，正是业务侧的健康结构和充沛动能，赋予了新城控股“不降速”的底气。

具体来看，2025年，新城全年新增5座吾悦广场开业，在营数量增至178座，摩根士丹利预测其租金年化复合增长率可达8%。

另一边，新城轻资产代建业务的异军突起，也为进一步优化业务结构提供了助力。

作为房企转型的共同选择，代建业务虽以风险低、回报稳定著称，但僧多粥少、难以拓新，而凭借“商住协同”优势，新城控股正逐渐在商业综合体代建领域形成差异化竞争力。

数据显示，2025年新城控股建管新增签约面积1061万平方米，同比增幅超过50%，跻身行业第八，累计管理项目155个、总建筑面积超2600万平方米。

据克而瑞相关报告显示，去年在代建业务上表现最为亮眼的头部企业中，新城建管与金地管理、龙湖龙智造并列，三者同比增幅均超过50%，一同成为代建领域的“增长先锋”。

这些竞争力，最终也转化为了资本市场的信任加持，让新城不断收获市场的信任票。

融资就是最好的体现，在房企融资环境仍面临考验的当下，新城在去年成功发行全国首单消费类持有型ABS，重启境外美元债发行，中期票据获超额认购且利率低至2.68%，反映出资本市场对其发展底色的认可。

当前阶段，新城控股已成为民营房企信用修复的“领航者”。

2、领先型房企新城，做对了什么？

从埋头前行的地产骆驼，到如今聚光灯下的领先企业，新城控股的经营成果，并不是偶然。

著名管理学家彼得·德鲁克曾总结过一句话：“企业管理就是做对的事情和把事情做对”。

看似轻描淡写，实则是对企业战略判断和战术落地提出了深度要求。

身处地产深度调整期，在“控增量、去库存、优供给”的政策主线下，房地产也正在迎来一次彻底的洗牌和重组，行业告别“高负债、高杠杆、高周转”的旧模式，加速向“产品—服务—运营”一体化转型。

这场转型不是简单的业务调整，而是全链条的价值重构，能在浪潮中站稳脚跟的企业，无一不是兼具战略视野、又能脚踏实地的长期主义者。

新城控股同样也是如此，复盘这一企业的经营侧表现，有两点细节颇值得关注：

一方面是战略侧的长期眼光。

行业总量见顶，需求结构转换，决定房企现在和未来的已不再是发展规模，而是发展质量。

这一清醒的认知和新城的战略布局不谋而合。新城控股集团董事长王晓松此前在2026年度经营会议中重点指出，要“构建企业信用价值，提升资产经营质量”。

「财经无忌」了解到，针对地产板块，王晓松强调了要践行“守根基、稳运营、创价值、谋发展”等经营方针；在商业管理板块，则重点强调了要深入洞察用户需求，提升商业内容质量，夯实运营基本功，同步强化经营思维与资产管理视角，推动资产提质。

这释放出的关键信号是，包括新城在内的房企都在加码内功的修炼，“重质量、守信用”将成为未来行业长期调整期最稀缺的品质。

这种“向内修炼”的能力也体现在企业组织精神的构建上，「财经无忌」观察到，随着新仗、硬仗的增多，越来越多房企也在重新对内重申企业价值，如新城坚守的“骆驼精神”，在推行业务过程中，强调长期主义和企业责任，深耕交付品质与信用建设，把“安全优势”转化为“发展优势”。

另一方面则是战术侧的守正出奇。

静水流深的地产行业，布局多元化，投注商管、代建板块，已成为房企对冲经营风险的共同选择。

但从落地成效来看，多元化的协同之路，并非人人都能跑通。

拿新城和万科相比，两者虽同为商管模式探索者，但落地成效差异显著。

其中，万科商管更多依托住宅项目配套布局，聚焦社区商业与轻资产输出，核心是为住宅业务赋能，形成“住宅+配套商业”的附属式生态，但这也带来了隐患。

在资本市场看来，一方面，其商管业务资产较为分散，即便是收购印力多年后，其商业资产仍然难以形成合力；另一方面，直到一两年前才迈入“商业地产元年”的万科，在大型商管产业领域，也缺乏独立的IP化运营能力，难以对冲市场的波动。

相比之下，新城的“开发+商业+建管”的多元协同之路，却走的相对较为顺畅。

原因在于，新城控股从一开始就将商业运营提升至更高的战略核心位置，以“吾悦广场”为独立IP深耕区域市场，通过“经营五步法”夯实精细化运营能力，以“悦链计划”联动商户构建共赢生态，让商业板块不满足于成为依附开发业务的现金流“稳定器”，而是集团业务层面撬动增长的“放大镜”。

以常州武进吾悦广场为例，通过135家品牌升级创下了区域商业改造规模纪录。新城还通过“我爱你・五月”等体系化营销活动及顶流IP合作，主动造节，将商业空间转变为链接消费者体验、拓宽商家经营的情感空间。

数据显示，吾悦广场全年总客流突破20亿，会员规模超5000万。

双方的差异，离不开新城控股对行业趋势的深刻研判——存量时代的运营不是“附加项”，而是核心竞争力，匹配打法不是单点破局，而是生态协同。

从这个角度来说，新城的表现正印证了德鲁克的这句判断，这家企业不仅找到了对的事，同样也在把“对的事情”做到极致。

3、重估新城，中国房企的本土化新样本

跳出短期周期的涨跌起伏，中国房地产行业的未来走向，始终与城镇化进程的长期脉络深度绑定。关于中国城镇化的终局，业内曾一度热议“对标海外”。

从美国的重资产开发模式、到日本的轻资产运营模式、新加坡的金融化模式，何者才是中国房企参照的样本？

答案或许都不是。究其根源，全球发达国家现有房企模式，都是基于成熟、固化市场而转向专业化、细分化。相比之下，中国的城镇化虽然在“降速”，但却远未停滞、固化，反而在转向高质量发展的新阶段。

国家发改委城市和小城镇改革发展中心主任高国力曾指出，当前我国城镇化率已达67%，城镇化正从“快速增长期”转向“稳定发展期”。未来核心驱动力将从“规模扩张”转向“内涵提升”，城市更新、消费升级、产城融合成为三大核心主线，这也为房地产行业提供了全新的价值坐标系。

面对这一时代背景，中国房企的未来，不能生搬硬套现有模式，而是仍需要扎根国内市场，打造适配政策导向、贴合民生需求的本土化特色发展模式。

这也是为什么，凭借“地产+商管”双轮驱动的新城，值得一场价值重估。

一方面，从模式层面来看，双轮驱动的新城，具备独立IP与闭环运营能力，各项业务既能单独盈利，又能彼此协同赋能，既规避了单一开发业务的周期波动，又构建了相互促进的闭环生态，完美适配行业“低负债、低杠杆、合理回报”的新要求，实现“质量与效益双升”。

另一方面，从价值层面来看，新城“地产+商管”双轮驱动模式，精准踩中了中国城镇化从快速增长到稳定发展的转型节奏，交出了中国房企本土化转型的特色答卷。

对新城的价值重估，本质是对其身份定位的重构——它早已超越传统“开发商”的范畴，成为兼具开发建设、商业运营、资产管理、代建服务能力的“城市全链价值运营商”。

这种转型不仅在短期保障了企业更强的抗风险能力，也在让企业得以在更长的时间维度下，充分分享中国城镇化高质量发展红利，和城市价值共赢共生。

摩根士丹利上调新城控股评级至“超配”、预测2027年核心利润复合增长率达45%，正是对这种价值重构的认可。

在这基础上，面对“十五五”规划开局之年，新城还将继续以“深耕厚植、守正创新”为基调，持续推进“大资管”战略落地，让“骆驼精神”在新周期持续赋能，并最终走出一条兼顾责任、效益、价值的长期主义道路。