香港大火，背后的另一重真相

冰川思想库

2025年11月29日 09:05:44 来自北京

撰文丨熊志

香港大埔宏福苑的这场大火，以一种惨烈的方式，撕开了繁荣都市精致的面纱。

现在大家都在讨论，竹制脚手架是不是该换成钢的，这些技术层面的反思当然必要，但根本不是问题的本质。就算把全香港的脚手架，都换成黄金做的，也解不开750万香港人头顶的死结。

这场大火不仅是一场意外，也是某种发展模式的反噬，它烧出的，是一个被长期掩盖的真相：

严格控制土地供应，人为制造稀缺，城市空间被极度压缩，普通人被硬生生塞进又高又密的“空中囚笼”，这本身就是一颗定时炸弹。

01

香港宏福苑大火，将高层住宅的缺陷暴露无遗。

很多人以为，香港地少人多，只能建高楼。这其实是一个巨大的误会，香港的土地当然谈不上宽裕，但它并没有我们想的那样紧缺。

数据显示，香港陆地总面积1106平方公里，但目前的土地开发率，只有24.3%左右。而真正用来给750万市民盖房子的住宅用地，更是少得可怜，只有不到7%。

这意味着，全香港绝大部分人口，像沙丁鱼一样拥挤在不到7%的土地上，而剩下75%的广阔土地，或是郊野公园，或是新界的荒地，都在那里安静地晒太阳。

图/电影《家和万事惊》

既然有地，为什么不开发？因为在香港，每一寸土地上，都站着一个反对者。

这背后，是一套运行了数十年的利益闭环。

政府通过严格控制土地供应量，人为制造稀缺，从而维持超高的地价。高地价带来了丰厚的财政收入，让香港得以维持极低的税率，吸引全球资本。

在这套逻辑下，政府、地产商，甚至是每一个已经上车的中产阶级家庭，都成了高房价的既得利益者。为了不让毕生积蓄买的房子贬值，就连中产们，也本能地反对增加土地供应。

更无奈的是，即便政府想动刀，也面临着极高的操作壁垒。

香港大量未开发的土地位于新界，这些土地的性质复杂，很多掌握在私人、原居民祖堂或是囤地的开发商手中。想要征地建房，往往面临漫长的诉讼和天价赔偿，还要面对环保团体的激烈抵制。

02

土地供应不足，大量土地未开发，造成了极端的贫富空间折叠。

有钱人在太平山顶住别墅，享受低密度与私家花园；而绝大多数普通人，被塞进了全世界最密集的混凝土森林。

香港的人口密度高不高？其实并不算特别高。平均下来，只有6000多人/平方公里，远低于深圳。但在观塘、旺角这些核心居住区，每平方公里挤进了五六万人。

在无法横向拓展土地的情况下，为了省地，楼只能越建越高，越建越密。这就埋下了巨大的安全隐患。

图/视频截图

以消防安全为例，在此前的文章《长沙大火，烧出另一个真相》中，我就写过，超高层建筑的消防安全，至今仍是一个世界性难题。

现在的消防车作业高度，普遍只有100米左右，面对动辄200米、300米的摩天大楼，外部救援几乎是杯水车薪，只能眼睁睁看它烧完。

而在香港，这个问题更加致命。因为这里不仅楼高，而且楼老。

这次起火的宏福苑建于1983年，楼龄已过40年。在香港，像这样高龄、高层、高密度的大厦比比皆是。

这些高耸入云的老古董，管线老化，消防设施落后，想要彻底翻新，意味着天价成本。

而像这次一样，仅仅是进行外墙维修，包裹在楼体外的脚手架和围网，就可能因为一个小小的火星，变成夺命的导火索。

这不是换一种脚手架材质，就能解决的系统性风险。只要依赖高层住宅的模式不改，住在云端的普通人，就永远坐在火药桶上。

03

香港的此次惨烈大火，不仅是香港的悲剧，更是内地城市的一面镜子。

在过去很长一段时间里，内地一些城市，将“香港模式”奉为圭臬。我们不仅学来了土地财政，学来了预售制、公摊面积，更学来了对摩天大楼的深度迷恋。

曾几何时，无论是一二线大城市，还是三四线中小城市，都认为楼越高越现代化，CBD越密集越繁荣。在有的地广人稀的城市，并不缺土地，但也是动不动就规划几十层的超高层住宅小区。

这种向天空要空间的冲动，往往并非基于真实的居住需求，而是源于对土地财政的依赖。说白了，一旦敞开供应，地价下跌，会拖累房价下跌，地方财政会吃不消。

看看隔壁的日本东京，同样是人口稠密，却依然保留了大量低密度的“一户建”独栋住宅，没有把所有市民都赶上天。这说明，高密度并不等同于必须住摩天大楼。

一味地追求高层、超高层，本质上是对土地资源的错配。当城市不再向外从容生长，而是被迫向上野蛮生长时，风险的种子就已经埋下。

图/视频截图

好在，风向已经变了。

这两年，国家出台了严格的“限高令”，明确限制新建超高层建筑，比如原则上，县城都不能盖18层以上的高楼了。这不仅是为了遏制土地财政依赖，降低对超高层建筑的迷恋，更是对生命安全的底线回归。

我们必须意识到，高楼不等于现代化，适度的低密度，才代表真正的宜居。

香港的宏福苑的大火，用最惨烈的方式告诉我们：土地供应，不能被人为制造的短缺所绑架。

如果为了维持所谓的资产价值，为了既得利益集团的蛋糕，而限制土地供应，一边是大量闲置未开发的土地，一边让普通人困在云端的鸽子笼里，那么我们建设城市的初衷，又是什么？

城市，城市里的房子，终究应该为人而建！