房子的涨价，是滞后的

文：蔡垒磊

很多人还在死扛，盼着房子能涨回来，比如通胀了，全球大放水了，经济好转了等等，房子就会水涨船高。但其实哪怕是这样，在所有能起来的东西里，房子也几乎是排最后的。

不知道有多少人看过不同统计口径的“上海家庭的资产和净资产的中位数”？大体是一致的，分别是400/500万，和200/300万，也就是扣除了各种贷款和负债以后，家庭净资产的中位数，大概就是两三百万。但如果除去自住房，剩下的净资产中位数，就只有三四十万了——这些才是真正可用于投资和消费的资产。

以上说的都是以家庭为单位，如果是归属于个人的财富，很多都得再除以2才行——这才是真实的国民财富情况，而且是在全国排名前2的上海。

房价过去20年的上涨，是多重因素的综合，比如城市化进城加速，大量人口迁徙进城，需求集中爆发；再比如大拆大建，大搞基建，导致拆迁频繁，于是老破小价格居高不下，进入城市的门槛被提高等等。少数核心城市的容量，并没有准备好应对那么多人口的瞬时迁入，房子等于是被拍卖fomo起来的。这个时候进行城市扩容建设的人，本质上是在为社会提供很大的贡献，即抹平供需差，那就都赚到了时代的红利，比如开发商——注意，他们是靠在社会最需要的地方抹平供需差，为社会做了当时最大的贡献，才成功的，而不是什么靠黑心成功的。

而在核心城市里的正常居民，通过小换大，差换好，把自己的账面净资产做多了。换下来的房子给谁了？6个钱包涌进来的试图提高自己居住的城市级别的外地人——大家都是一层一层往上爬，你蜕下来的壳，自有更低级别的人往里钻。

但供需不可能永远错配，有做市商，有搬运供需的黄牛，红利就迟早会被搬完——既然你要，那就谁都想涌进这个行业把房子造给你，然后你就会发现中国的房产商数量高于了人口密度对应的房产商数量的10倍。可是哪怕供已经大于了求，由于民众对房子的预期短时间里没有转过来，于是价格就还在fomo，那高房价就成了纸糊的，一点风吹草动戳一下就破，然后慢慢回到其应有的价格——什么价格？位子不好的房子全部归零。你不造多了吗？那位子不好的留着干什么？价格就应该是0才对，因为不会有人住。然后位子好的，次好的，也是一层一层寻找“应该住它”的主人。

怎么找？你看现在这个统计结果，就还远没有到找到最终主人的地步——家庭净资产两三百万，只有三四十万的可投资资产，买什么？你置换，就必须把自己的先卖出去，可你自己的也卖不出去，那怎么置换呢？你现有的可投资资产，不足以支撑你“先买”——那这个链条就断了。

链条什么时候能续上？就是国人的可投资资产一定要大幅增加，一个是绝对值上的增加，第二个是占总资产比例上的增加。即这个僵住的链条要打破，是必须要支撑相当一部分人可以“先买”，而不是必须先卖才能后买——只有这样，链条才能从负循环，重新走向正循环。

就跟NFT一样，币圈人不先通过土狗币赚到大量的“便宜钱”，怎么买NFT消费，怎么有“彰显身份”的需求呢？大家对房子的居住属性，有改善的需求，这是对的，但得大家都能赚到很多便宜钱的时候，才轮到房子。以前优先轮到房子，是在那个阶段被房子的涨幅给迷惑了，大家是投资心态，怕错过；现在大家都理性了，把房子当消费，那就得最后才轮到它了，是手里确确实实钱多了很多，才轮到去满足自己的心理需求，毕竟是大笔消费，不是买个labubu，那国人消费得起几百万的物件的有多少人？占比是极低的。

所以你就看这个指标，只要国人70%～80%的净资产还在房子上，就没戏。只有房子跌，人们慢慢通过工作攒钱，通过割肉把房子的剩余资产换到金融资产里，而金融资产又涨，这个时候，房子的正循环链条才会在很多人继续看空的时候，偷偷续上——你看房子有没有戏，得看人们兜里是房子占的资产多，还是“待买房子的潜在可用资产”多。所以金融资产占比高，经济复苏，就业率提升，金融资产涨价——是一个也不能少，然后房子才能走出泥潭。

因此现在守着房子说迟早会涨回来，是没有意义的，因为以上这些条件不符合，房子是不会涨回来的。而在这些条件符合了以后，房子再通过一两年筑底，走出泥潭了，那么前面的这些金融资产的涨幅，和工作红利，你是不是都错过了？你在那个时候，用已经大涨的金融资产，再换回继续跌一半的房子，是不是一下可以换现在的好几套呢？那你是不是突破阶层了？

这就是底层逻辑，如果你不愿意相信，后面10年还要吃大亏的。

（完）

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我是蔡垒磊，感谢你的阅读。

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