从规模领先到效率滞后：贝壳房产服务竞争“失速”之谜

从积极动作来看，贝壳正加速居住服务链渗透。

2025年10月，贝壳与趣活旗下来来正式达成深度战略合作，业务覆盖房源上架前的保洁、家电维修，上架中的VR拍摄，以及入住后的日常维护，形成全流程资产服务闭环；同时针对北上广深等一线城市推出“女性维修师团队”，专项服务独居女性、家庭用户群体，目前合作已落地北京、成都等5城，计划11月拓展至杭州、西安，凸显其从“交易中介”向“居住服务商”转型的发力方向。尽管贝壳在居住服务链渗透上持续发力，通过与趣活旗下品牌的战略合作搭建全流程资产服务闭环，还以专项服务团队强化用户覆盖，加速向“居住服务商”转型，但在国内房地产服务行业核心城市成交回暖、部分头部企业借势盈利回升的背景下，其内部问题已逐渐凸显，“服务链延伸提速却盈利承压”的反差困境也随之加剧。贝壳内部问题凸显：盈利反差持续扩大当前国内房地产服务行业呈现“核心城市成交回暖、头部企业分化”的态势。据中指研究院2025年10月发布的数据，9月全国30个重点城市二手房成交面积同比增长12%，其中北京、上海等一线城市成交同比分别提升15%、18%；10月前两周，重点城市二手房成交延续回暖，一线成交同比增幅进一步扩大至15%，行业整体复苏信号显著。在此背景下，头部企业表现分化明显，部分企业借势实现盈利回升，而贝壳却面临“服务链延伸提速与盈利承压”的反差困境。贝壳2025年第二季度财报显示，今年第二季度，贝壳净收入为260亿元，同比增加11.3%；净利润为13.07亿元，同比下降31.2%；经调整净利润为18.21亿元，同比下降32.4%。从成本管控来看，业务扩张推高成本，进而拖累了利润。据贝壳二季度财报，当期营业成本203.11亿元，同比增幅20.51%，远超11.30%的营收增速，核心原因是固定人工成本增加及新业务投入。从收入结构来看，核心业务支撑力持续弱化，非房业务虽占比提升，但核心业务中租赁等低毛利板块占比超60%，反而拉低整体盈利质量，收入结构抗周期能力薄弱。二季度，贝壳存量房业务收入67.19亿元，同比下降8.4%，主要受二手房佣金率环比下降0.3个百分点、低毛利交易占比提升影响；新房业务虽总交易额（GTV）同比增8.5%，但依赖规模扩张，且房企渠道合作费率同比下降0.2个百分点，盈利韧性不足。值得警惕的还有，贝壳流量增长停滞，用户留存乏力。据贝壳2025年中报数据，2025年4-6月，贝壳移动月活跃用户（MAU）平均为4870万名，较2024年同期的4970万名减少100万名，同比降幅约2%。在行业回暖趋势下，贝壳服务链延伸的积极动作未能有效转化为盈利增长，内部成本、新业务、收入结构的三重问题，使其盈利反差持续扩大，后续能否通过优化内部运营破解困境，还需要进一步观察。竞品抢食愈显，外患升级挤压贝壳增长空间在房地产服务行业核心城市回暖的竞争中，贝壳与安居客、我爱我家、万科“朴邻”展开多维度市场争夺，三者在流量运营、区域深耕、成本控制上的策略差异，直接放大贝壳“服务扩张却盈利承压”的反差。在线上流量方面：安居客精准运营破局，贝壳增长陷入停滞线上流量是房产服务的“入口战场”，而安居客已在这一领域构建起明显优势。作为线上房产的头部玩家，安居客2025年9月的平台数据尤为亮眼：全国二手房线上找房人数中，通过安居客平台的占比达64.1%，环比（较2025年8月）提升1.6个百分点，不仅创下今年4月以来的峰值，更远超行业平均增速。反观贝壳，2025年9月的线上流量表现却不尽如人意，移动月活用户未出现明显回升。尽管贝壳试图通过新增家装咨询、社区便民服务等场景拉动留存，但这些新增业务与核心房产业务的关联性较弱，未能形成“服务-流量-交易”的闭环。在区域布局方面：竞品精耕社区提效率，贝壳扩张陷“规模陷阱”存量时代的房产服务，社区是“最后一公里”的核心战场，我爱我家与万科“朴邻”的“精耕策略”，恰好击中了贝壳“扩张低效”的短板。我爱我家将70%的门店集中布局在北京、上海、杭州等核心城市的成熟社区，平均每3个社区就有1家门店，这种高密度布局让其响应速度远超同行。万科“朴邻”则走得更“深”，直接将服务点嵌入万科旗下小区，与物业形成联动。物业会优先将小区内的二手房源、租赁需求推给“朴邻”，服务人员也会参与社区活动，这种“家门口获客”模式，不仅让“朴邻”的房源获取成本降低40%，还大幅提升了客户粘性——小区业主有房产需求时，80%会优先选择“朴邻”，而非外来中介。在成本控制方面：竞品“轻模式”降本，贝壳“重成本”承压在成本控制方面，竞品与贝壳的策略差异进一步放大了盈利差距：在佣金率普遍下调的市场环境下，成本控制能力直接决定企业盈利水平，而贝壳的“重成本”模式正遭遇竞品“轻模式”的冲击。贝壳2025年二季度销售费用率维持在7.3%，这些费用主要用于线下广告投放和经纪人提成，成本压力显著。与之对比，我爱我家通过内部管理优化持续降本，2025年9月管理费率降至8.0%，同比降低1.6个百分点。其秘诀在于引入数字化管理系统，实现房源录入、客户匹配、合同签署全流程线上化，减少了人工操作成本；同时优化经纪人考核机制，避免了无效带看，提升了人效。综上，安居客锁死线上流量，我爱我家守住核心社区，万科“朴邻”绑定物业场景——竞品们凭借差异化优势不断蚕食市场，贝壳的重运营模式在外部挤压下愈发笨重，成为其行业回暖期盈利反差难解的重要外因。抓牢三大趋势：贝壳破局与优势重构之道在房地产服务行业从“规模扩张”转向“质量效益”竞争的当下，贝壳若想破解盈利反差困局，需紧扣全链条服务整合、社区深度运营、科技降本增效三大趋势，从业务结构、用户运营、成本控制三方面发力，重构竞争优势。其一，全链条整合趋势下，资产服务成增长引擎。贝壳在非房交易服务领域虽有所突破，且业务覆盖与收入均有提升，但在家装服务等细分业务上，核心城市的网点布局密度仍然不足，覆盖的广度与深度未达行业头部的标准，规模化发展的短板还需补齐。其二，社区深度运营趋势中，高频触点决定用户留存。当前，高频服务触点所带来的差异化竞争优势愈发明显。行业内已有品牌通过扎根社区、设立服务点的方式，巩固了与当地用户的联系，再一次提升了社区内房源的成交转化效率。但是贝壳在社区场景下的用户留存情况，目前仍未达行业平均水平，无论是触点的丰富程度，还是增强用户粘性的能力，都存在进一步优化的空间。其三，科技降本趋势下，数字化成效率突破口。2025年10月深圳国际物业管理产业博览会数据显示，AI智能体可助力物业降本增效30%以上，维修响应时间从4小时缩短至30分钟。贝壳2025年二季度营业成本203.11亿元，人力与运维成本高企。贝壳需优先落地三项科技动作：引入智能调度系统，从2025年11月策略正式落地起，3个月内将维修、保洁人员空驶率从25%降至15%；升级房源定价与匹配算法，将成交周期缩短20%；推广AI数字人客服，覆盖70%常规咨询场景。目标2025年底整体运营成本率从78%降至72%。当下房地产服务行业竞争愈发激烈，贝壳盈利反差困局能否破解，取决于能否在全链条整合、社区运营、科技降本的转型战中落地上述策略，实现从“规模领先”到“效率领先”的质变。