盘活国有“三资”：从“土地财政”迈向“资产运营”

 近年来，为破解传统发展模式困境、培育新质生产力，一场以“盘活存量”为核心的国有“三资”（资金、资产、资源）管理改革在全国各地深入推进，系统性地将“沉睡”的国有资源转化为支撑高质量发展的资本力量。

10月16日，湖北省委副书记、省长李殿勋在调研国有“三资”管理改革并召开推进会时强调，要把握“一切国有资源尽可能资产化、一切国有资产尽可能证券化、一切国有资金尽可能杠杆化”三项原则，科学运用“能用则用、不用则售、不售则租、能融则融”四种方式。

这套系统提出的“三资”管理改革逻辑，标志着发展思路正从传统的“土地财政”模式，向更可持续的“存量资产运营”模式转变。

01 “三资”改革的宏观背景与现实挑战

过去依赖“土地财政”的城市融资模式，正面临深刻转型与约束。与此同时，培育“新质生产力”的国家战略亟需海量、可持续的资本投入。

在此背景下，如何唤醒庞大的国有“沉睡资源”，将其转化为支持新产业发展的“增量资本”？

深化国有“三资”管理改革、加快建设大财政体系，不仅是提升国有经济运行效率的内在要求，也是应对稳增长、防风险、保民生挑战的关键支撑。

据统计，中国国有企业GDP占全国GDP比重在疫情后略有上升，2024年预计为45%，但国企拥有的固定资产占全国总量的70%以上。

由此推算，民营企业以约30%的固定资产，贡献了约55%的GDP，反映出国企资产利用率尚有较大提升空间。

“三资”改革正是要解决这一问题，通过盘活存量资产，提升国有经济效率，为高质量发展注入新动力。

02 实现路径：“三化”逻辑的实践框架

资源“资产化”：价值发现与盘活的前提

通过清晰的产权界定、运营核算和价值评估，可将“沉睡”资源转变为可管理、可交易、能产生稳定现金流的“活资产”。

湖北省明确聚焦土地、矿产、林业、水利、能源、数据等六类国有资源，深入开展新一轮清查，并分类研判、科学入库。

湖北文旅集团将接收的低效闲置行政事业单位资产，改造为高端健康养老中心，探索出“办得到、能推广、可持续”的盘活路径。

资产“证券化”：激活流动性的关键一环

广州市更注重搭建市场化平台，通过精准推介实现资产与社会资本的高效对接。

项目化推介：2025年6月，广州市财政局主办国有“三资”盘活项目推介会，一次性推出12个优质项目，总规模超176万平方米。项目聚焦交通枢纽、科创产业、文旅消费等高成长性领域。

系统性谋划：广州市成立由市长挂帅的实体化工作专班，推动改革从“闲置物业盘活”升级为“系统性资产资源统筹盘活”，并加快国有资本从非主业、非优势领域有序退出。

探索“国企+社区”股权合作，引导资本流向产业

深圳的改革不仅在市级层面优化国资布局，还在区级层面开展深度创新，罗湖区是典型代表。

区级创新基金：针对股份合作公司资金充裕但投资渠道单一的问题，罗湖区推动11家股份合作公司与市区国企共同设立股权投资基金，总规模达1.7亿元，成功盘活集体资金超1亿元。

风险共担与产业聚焦：为消除社区顾虑，罗湖区首创股权投资风险补偿机制，对符合条件的投资每年给予年化1%的扶持。该基金重点投向深圳市“20+8”产业集群，如新一代信息技术、新能源等产业，实现集体资产增值与服务实体经济的双赢。

在洪山人工智能大厦，洪山区通过资产证券化盘活低效商业地产，打造高能级科创园区，推动园区运营从“以土地为核心”转向“以资本为核心”。

重庆渝中区则充分发挥国有资本的运营带动作用，强化专项债等金融资金的支撑效能，累计发行城市更新专项债99.87亿元，推动城市闲置资源转化为资产，进而实现资产向资本的跃升。

资金“杠杆化”：放大效能的最终目的

资金“杠杆化”旨在发挥放大效应。当“证券化”盘活存量、回笼资金后，这笔“活资金”可作为“母机”和信用基础，撬动更大规模的社会资本。

阳光交易平台，助力集体资产保值增值

厦门市通过打造统一的农村产权流转交易平台，有效防范基层廉政风险，并大幅提升资产价值。

数字化竞价：翔安区沙美社区美食街招租项目，在厦门产权交易中心平台经过117轮竞价，最终以817.95万元成交，增值率达48%。

标准化服务：平台提供统一收件、挂牌、交易、结算、鉴证的“五统一”服务，累计完成农村集体资产进场交易金额突破5亿元，打造了农村产权交易的“厦门样板”。

全域智慧云平台，实现全链条闭环管理

佛山市的改革以全面性和数字化程度高著称，构建了覆盖全市的智慧监管服务体系。

家底全面“上云”：佛山对约41.89万宗集体资产进行彻底清查，利用卫星地图定位和数字化描边，建立可视化、标签化的资产“数字云图”。

交易全程“线上”：佛山建成全市统一的“三资”智慧云平台，提供6种交易模式，实现从资产登记到收益分配的全链条线上闭环管理。截至2025年10月，平台交易总额突破370亿元，总溢价超29亿元，改革成效获中央有关部门肯定。

湖北省咸宁市咸安区通过“有效资产—有效债务—有效投资—新的有效资产”的良性循环，破解“有钱不敢投”、“有项目没钱投”的瓶颈。清查资产超1254亿元，建立动态管理台账，并推动国企功能性改革，由经发集团负责政府类投资，香城资产公司走市场化路线。

截至2025年8月，咸安区民间投资完成63.65亿元，同比增长21.5%，高于湖北省平均水平9.6个百分点。“资产活”的优势正转化为“产业强”的胜势。

03 城市更新新模式：“针灸式”精准干预

当前的城市更新不再是简单“推倒重来”，而是需要“针灸式”的精准干预，通过微小但关键的项目，撬动整个片区价值提升。

渝中区的创新实践

作为全域城镇化率100%的行政区，渝中区面对城市发展空间不足、载体有限等瓶颈，从工作机制、支持政策、管理模式等方面探索可持续城市更新路径。

该区实施城市更新项目120余个，完成800万平方米老旧小区改造。十八梯、山城巷等更新项目年吸引客流超1亿人次。通过“政府引导、社会参与、居民分担”的资金筹措机制，发行99.87亿元城市更新专项债。

渝中区践行人民城市理念，激发群众参与城市更新的内生动力，让群众成为积极参与者和最大受益者。

该区通过院坝会、现场接待、微信群等方式深入调研居民需求，实行政府“送菜单”、居民“点单”模式，充分满足各阶层需求，变“要我改”为“我要改”。

同时，渝中区深化“三师进社区”、“三师进企业”机制，组织100余名规划师、建筑师、工程师提供陪伴式服务和沉浸式设计，为社区和企业提供专业技术指导。

04 改革展望：构建“存量—增量”良性循环

成功的“三资”改革不仅是金融工具的运用，更要求城市建设管理者从根本上转变视角：

从“管理者”到“经营者”：将资产视为需持续运营、追求价值回报的“资本”，而非静态“家当”。

从“粗放扩张”到“精细织补”：如武汉青山江滩公园，在满足防洪生态功能的同时，巧妙植入婚庆产业，实现生态、经济与社会效益的多元共赢。

从“单打独斗”到“平台协同”：借助广州产权交易所、厦门农交中心等专业平台，发挥其价值发现、创新服务和科技赋能作用。

综合各地实践，清晰的改革路径已经呈现：全面清查是“摸清家底”的前提，制度构建是“管住长远”的保障，平台建设是“阳光交易”的关键，模式创新则是“点石成金”的核心。这场深刻变革正推动城市发展从依赖土地增量的“外延式扩张”，转向激活资产存量的“内涵式发展”，为中国经济高质量发展注入强劲而持久的新动能。