卓越3.8亿以资抵债背后：商企平台“承重”，资金困局难解

《星岛》见习记者 楚向阳 深圳报道

总部位于深圳的开发商卓越集团，至今仍深陷资金链压力。近日，该集团通过与上市平台开展关联交易，化解了近4亿元关联债务，但此举也将重资产压力传导至上市平台。

10月10日，卓越集团旗下上市子公司卓越商企服务（HK:06989）披露关联交易补充公告，对其与卓越集团关联交易的资产包评估价值进行更正：总价从原3.63亿元上调至3.79亿元。

卓越商企服务收购该资产包，核心目的是结算对卓越集团的应收款项，本质是“以资抵债”。

 公开信息显示，卓越商企服务是卓越集团（由李华创立）旗下主营商务不动产服务的核心板块，李华及其家人直接持有该公司74%股权，股权集中度较高。

《星岛》记者查阅公告发现，此次关联交易涉及的资产包共有19项不动产，分布于东莞、成都、青岛、武汉、昆明、天津、嘉兴、广州、重庆、深圳、长沙11座城市，资产类型涵盖办公用房、住宅、公寓及车位等。

值得注意的是，此次关联交易涉及的资产包不仅收益率堪忧，且资产极度分散，都是重资产持有模式，并不符合卓越商企服务过往以集中式物业管理为主的轻资产业务模式。

公告显示，2024年资产包净利润仅433万元（税后325万元）。据悉，目前除了青岛一处项目，其余项目都处于空置或兴建中，没有实际收入产生。

 当前楼市行情低迷，商业楼宇空置率居高不下，卓越商企服务接手此类重资产，不仅难以产生匹配的收益，还将进一步加重其资金流动性负担。

事实上，深究交易本质，此次资产收购并非为充实卓越商企服务的资产规模，而是为卓越集团化解债务压力——卓越商企服务已俨然成为集团的 “资产处置平台”。

市场对此反应迅速。早在8月25日该交易首次披露时，卓越商企服务股价便开始承压下滑；叠加业绩表现不佳，近两个月内公司股价累计跌幅已接近三成。

 作为业内知名的商业地产开发商，卓越集团以写字楼、商业综合体开发见长，素有“深圳CBD写字楼之王”的称号，其项目多布局于一二线城市核心区位，体量大、开发总价高。

2024年起，卓越集团的资金压力全面爆发：年初旗下多家子公司商票陆续出现逾期；同年3月，因无力继续推进开发，卓越集团位于武汉的一宗地块被政府依法处罚收回；卓越在多地的项目开发进度也有所放缓。

事实上，过去两年间，与多数民营房企一样，卓越集团始终困在资金困局中艰难自救，期间多次传出“以房抵工程款”“拖欠中介佣金”等消息。

天眼查信息显示，目前卓越集团及其关联公司的司法风险提示已超千条，集团体系内数十家公司已被列为被执行人。

 截至10月20日早盘收盘，卓越商企服务（HK:06989）报1.08 港元/股，成交量为0，总市值为13.18亿港元。