中建壹品不能输,金隅地产输不起
文/狗蛋分蛋
十一期间,北京新房市场表现平淡,期盼中的“银十”可能不一定会到来了,不过,海淀宝山板块,一定会迎来一场“贴身肉搏”:
中建壹品VS金隅地产
中建壹品祖上是搞施工的,金隅地产母公司主营水泥,属于建材行业大牛,因此网上不少人打趣,这波是——
施工方VS建材商。
对于这场肉搏,两边都势在必得。
海宸元境,中建壹品拿出了体系内仅次于超级顶豪“景峯”系的“元境”系产品,这是中建壹品在北京的第一座“元境”。
项目414套房,户型98-181㎡,按9万/㎡的吹风价来算,能贡献50-60亿元的全口径销售额,如果卖得好,中建壹品今年在北京的销售排名,有望冲击前五。
北京隅·海岄,则是金隅地产继东序、西颂后,第三座“北京隅”产品。作为金隅地产布局北京的最强产品线,海岄的销量,同样决定金隅能否通过第四季度冲刺,跻身北京top5。
两个项目预计本月底开盘,目前都在蓄客,火药味已经很浓烈。
宣传上,海岄这边说自己有“主场优势”,表示:金隅地产作为北京老牌国企,深耕市场70年,同时重仓海淀20多年,对于海淀已经形成一套深入、准确、务实的体系——
这种优势,并非仅靠一两次拿地就能形成。
这话,明显是说给中建壹品听的。
海宸元境不光是中建壹品在北京的第一座“元境”,还是近年来,中建壹品首次在海淀独立操盘的项目。
口水仗在打,实操层面的较劲也没停下,海岄的售楼处开放定在了10月20日,海宸元境则悄悄提前了一周,计划10月12日开放售楼处和样板间。
当然,对于海淀的买房人而言,这些也就看个热闹,他们更关心的,还是那些“务实”的层面,比如产品。
中建壹品这次在户型设置上野心十足,主攻95㎡-130㎡区间,同时还有少量180㎡大户型产品。
刚需、改善、豪宅,我全都要。
因为地块更方正,在楼栋排布上,海宸元境比起隔壁更有优势,楼间距34米起步,采光条件更好,配合中建壹品擅长的中式园林风格,项目的公区可以期待。
问题是,户型段拉得太大,也让项目的圈层可能就没那么纯粹了,能不能在保证刚需客群需求的同时,给足大户型客户要想的豪宅感,非常考验功夫。
作为启幕项目,搞不好,容易砸招牌。
金隅地产这边把精力集中在了改善之上,458套房,户型段为106-145㎡,产品统一,相比之下圈层更为纯粹。
公区方面,海岄为了和隔壁区别,做了海淀比较流行的现代简约风,还拿出了一个约1800㎡的“下沉庭院”,在改善盘里,这个面积是比较突出的,能看出,金隅地产这次也是咬牙下了狠功夫。
在户型上,遗憾的是,海淀新盘还是没阳台。
不过,两个项目把飘窗都当成了重点,通过南向飘窗+侧面南北通体飘窗的设计来提升得房率,预计整体得房率能到85-90%左右。
相比之下,中建壹品项目比金隅地产项目飘窗更大一些。
除了产品,大家更关心的还有价格。
这一次,中建壹品和金隅地产默契的项目的吹风价定在了9万元/㎡,宝山二手房现在大多8万元/㎡上下,这个操作,大有联合起来,拉一把宝山房价的感觉。
只是对这个价格,市场不怎么认可。
中建壹品率先松了口,据说项目开盘价定在8.5万元/㎡左右。
海宸元境本身有小户型,项目的上车价,有概率来到800万左右,800万元拿到海淀书包,对部分看重教育的家长们,还是比较有诱惑力的。
当初拿地时,海宸元境的楼面价约5.51万/㎡,比海岄低了差不多1000元,这意味着,在降价这件事上,海宸元境比海岄本身就更有优势。
另外,这两年中建对旗下地产公司的回款要求更高了,有消息说,不少都是要求上一个项目去化回款差不多结束,才允许拿新地。
可以看到,中建系今年在土拍市场,集体明显不如前几年积极,很大的原因就是在此。
这种情况下,如果海宸元境去化不佳,低于8.5万,甚至来到8万元左右,都很有可能。
对海玥来说,价格问题是个更严峻的挑战。
不久前,金隅地产母公司金隅集团,公布了2025年上半年财报,营业收入455.66亿元,同比微增0.01% ,归属于上市公司股东的净利润为-14.96亿元,较上年同期的-8.07亿元——
亏损扩大了85.4% 。
对于这份财报,集团做了说明,重点有三:
第一,水泥业务狠抓精益运营,成本同比明显下降;
第二,市场营销发力,水泥和熟料销售毛利率同比提高;
第三,公司房地产业务销售价格承压,部分在售项目销售价格未能达到预期水平,影响公司经营利润。
前两条讲的是营收平稳,最后一条则是巨亏的原因。总结起来,集团成绩没达预期,全怪地产业务拖了后腿。
金隅地产,承担着集团扭亏的重任,不仅要求快速回款,还得保住利润。
这也让金隅地产的项目,在降价问题上,表现纠结。
典型的像西颂,4月开盘时死咬8万元/㎡不放,开盘后,价格却一路狂泄,到9月底,最低已经来到了6.53万/㎡,跌超15%。各大社交平台上,不少开盘就买的老业主,直呼“背刺”。
类似的还有东序,这在很大程度上,消磨了购房者的信任感。
这一次,海玥会不会复刻同样的操作,有待观察。
去年,金隅地产高举高打,在北京豪掷103亿元拿地,高居北京房企全口径拿地金额前五。据说,年终时,董事长程洪亮拿了227万的年薪,比2023年涨了70%。
他也是去年地产行业中,少数还能涨薪的一把手。
今年,金隅地产在土拍市场收声,明显将重点放在了地块消化之上,销售成绩单在此时,变得更重要了。
总之,对于中建壹品而言,宝山豪宅PK,是“元境”产品在北京的证明之战,而对于金隅地产而言,这则是输不起的一战。