变局如潮，何以舟楫？郑家纯“时势不由人”背后的千亿减债战

面对复杂多变的挑战，韧性成为新世界抵御风浪、穿越周期的坚实根基。

“时势不由人，然变局如潮，何以舟楫？”新世界发展主席郑家纯在2025财年业绩报告中的开场白，道出了这家港资地产巨头过去一年所处的复杂环境。

在这一年，新世界发展交出了一份看似矛盾的成绩单：股东应占亏损163.02亿元，但总债务成功降至1461亿元，减少57亿元。

在业绩公布后，行政总裁黄少媚明确表示：“我们的减债工作见成效，25财年全年总债务及净债务都有下跌，现金流亦都明显改善，回复正数，反映集团财务状况正回稳。”这一表态向市场传递了一个明确信号：新世界正在全力应对债务挑战。

七招减债策略：短期债务大幅下降448亿

新世界发展的减债策略取得显著进展。根据业绩报告，截至2025年6月底，公司总债务从1518亿元降至1461亿元，净债务也从1246亿元降至1201亿元。

这一成果得益于新世界推出的“七招减债计划”，包括加快物业销售、出售非核心资产、释放农地价值、提升租务回报等措施。

最令人瞩目的是短期债务的急剧下降。两年内到期债务从738亿港元大幅减少448亿至290亿港元，其中2026财年到期债务仅66亿港元。这一变化极大缓解了公司的短期偿债压力。

同时，新世界成功完成882亿港元的银行再融资，将银行贷款最早到期日延长至2028年6月。9月25日，公司又获得一笔最高达59亿港元的定期贷款融资。

财务结构优化：现金流回正与资本支出控制

除了债务减少，新世界在财务优化方面也取得多项关键进展。经营活动现金流恢复正数，达到约119.16亿港元，显示公司在资金管理上的高效运作。

同时，公司持续控制资本支出，2025财年资本支出按年下降15%至126亿元，并计划在2026财年进一步降至120亿元以下。

融资成本也显著下降，新世界首席财务总监刘富强表示：“以目前债务结构而言，利率每降低1厘，每年可节省8亿元利息开支。”这一数据在当前降息环境下尤为重要，为公司未来进一步降低财务成本提供了空间。

尽管业绩受到一次性拨备影响，但新世界仍保持充足的资金流动性。截至6月底，公司可动用的资金合计约450亿元，包括现金及银行结余约259亿元，以及可动用的银行贷款约192亿元。

核心业务表现：260亿销售目标达成与270亿新目标

在减债的同时，新世界的核心业务仍保持稳定运作。2025财年，公司合约销售额达260亿港元，顺利完成年度目标。

其中，香港合约销售110亿港元，内地销售140亿元人民币。多个项目表现亮眼，如香港“滶晨”项目售出超过620套，总合约销售金额超过107亿港元；北角皇都项目首轮发售当日即售罄。

基于市场信心，新世界将2026财年销售目标上调至270亿港元。这一逆势上调的举措在同业中颇为罕见，显示管理层对业务前景的信心。

投资物业方面，K11系列表现强劲。香港K11 MUSEA和K11 Art Mall客流创年度及8月单月新高，整体客流按年上升20%。内地两个新开K11项目——深圳K11 ECOAST和宁波K11也取得良好开局。

未来挑战与机遇：地产市场回暖与利率走向

尽管减债取得初步成效，新世界发展仍面临诸多挑战。净负债比率不降反升，从55%上升至58.1%，反映公司净资产值有所减少。

集团收入下滑22.6%至276.8亿元，主要由于多个旧有项目接近完工，导致建筑业务收入减少，以及内地物业发展入账减少。

管理层对市场环境保持谨慎态度。刘富强指出：“集团受到整体大环境影响，利率走向仍有不确定因素，难以对前景做出预测。”然而，积极信号也开始显现。随着香港楼市逐步升温，新世界2026财年首个项目——九龙城“瑧博”于9月19日首次开盘即实现当天售罄。

未来，新世界还将在香港推出柏傲庄III期、西九龙广东道项目等多个项目，在内地则推售广州凯旋新世界、深圳西丽项目等。

随着香港楼市交易量回升，新世界旗下九龙城“瑧博”项目开盘当日即售罄，为2026财年开了好头。行政总裁黄少媚表示，集团将把握市场改善契机，在利率下跌、地产市况气氛回暖下，继续全力推进销售。

新世界发展的减债之战远未结束，但郑家纯已然指明方向：“我们以战略定力锚定方向，于压力中沉潜蓄势，在冲击下柔韧破局，始终葆有与时俱进的活力。”

这家拥有深厚根基的企业，正在挑战与机遇中寻找新的平衡点。

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