一线城市也还得跌

文：蔡垒磊

很难想象很多人到现在都还不承认“不管什么房子，在下跌通道里都会跌”的这个事实，还在说“学区房不会跌，豪宅不会跌，一线核心区域不会跌”这种傻话。

最近王思聪把自己10年前以6000多万购得，加装了2000多万的上海豪宅，挂了6000万左右出售，卖不掉——挂得比10年前的价格都低，贴了2000多万豪装，还是没人要，而3年前，同户型的市场价还能卖到1个多亿。

现在的市场就是冰火两重天，一方面新房的豪宅还在产生，另一方面二手房的价格还在崩盘——为什么会这样？其实这才是最正常的市场，即新房子，新的各种维度都优秀的房子，其价格要完全吊打差的老房子才对。我们以前看房子看什么？就看个地段和学区，只要地段好，什么烂容积率，烂层高，烂品质的破旧房子，就都能卖上差不多的价格；只要有好学校的学位，不能住人也无所谓，面积越小，单价越高——人家是算一个学位总共多少钱，跟你的单价关系不大。

这是畸形的。为什么会有这样的畸形？是政策扭曲了正常的价格。因为大家觉得只要是好地段，不管多老多破，最终迎来拆迁后，都是一样的，所以那个地方就提前卖成了那个高价格——等于是中间的居住体验完全不管，而是把房子直接当股票去炒预期了，才有的那个畸形价格。而成熟市场并不是这样，以美国为例，隔一两条街，价格差几十倍甚至100倍都很正常。豪宅就是豪宅本身，你在豪宅旁边，就算地段一样，周围配套都一样，该贫民区的还是贫民区——一旦没有了“拆迁可以无损，甚至还能赚着钱变新房”的预期，结果就会变成这个样子。

宁波最近也启动了收房政策，2005年前，120平以下的房子，在指定街道范围内的，可以自主报名，要求政府上门估值。估完合适就给政府，然后给你一张房票去换新房——这种做法，全国大差不差，按节奏都会逐步推进，目的就是拿你更靠近市中心的房子，用来日后做保障房，公租房，然后让你贴钱去消化价格更高，面积更大的新房，一举两得。当然你也可以不报名，只要政府慢下拆迁的步伐，总有想改善环境，住不下去愿意报名的，它就收那些愿意的就行，它甚至都不想跟同一个小区的集体谈了。

那有人说，我就不住，不要房票，也不卖，我只出租行不行呢？毕竟现在老破小的租售比越来越香了，很多年化可以达到3个点以上，难道还会跌吗？再跌很多人不就来抢购当理财产品了吗？那房价不就又托住了吗？

想的很美，可你有没有想过，租金也会跌？年轻人的就业机会在萎缩，收入没有增加，供给却还在增加，而你的房子的居住体验又在下降，你的租金就是会跌的，那你所谓的“抢购当理财产品”的托底逻辑就又破了——最终的结局就是租金和房价，左脚踩右脚，循环下跌，你每晚卖一年，就得少卖一些，这个“一些”会比你这一年收的租金要多得多。

当然如果你不关心，就当这个资产没了，那也没事，等过几年房产数据统计到位，土拍下滑到近乎没有，房产税一出，几乎所有房子都会继续砍半，这时候租售比才会真正上来，真正达到一个比较稳定和健康的状态，而不是现在的“假性”上来。但这个时候你的这个房子，哪怕面积很小，在“免征”范围之内，总价也必然被带崩，差不多也就是等于扔掉的状态了。

房子这一课，会很沉重，但这是国人在投资上必须经历的一课。国人总觉得股市是高风险的，因为是虚无缥缈的，看不见摸不着的，很多人都把股市当赌场在玩。但他们一直觉得房子是低风险的，是实实在在的，是有价值支撑的，于是人人都拿6个钱包，贷着款去赌。

一个人在币圈，如果身家只有10几万，却去买价值100万的代币，你们会叫他什么？赌狗。但如果这个人只有10几万，买的是价值100万的房子，你们会叫他什么？有上进心。在币圈，这10几万如果亏完了，这笔交易也就结束了，但在国内的楼市里，就算房子跌掉了一半，你的负债也是没有变化的，你得用一辈子的时间去偿还，因为银行本质上给你的不是真正的抵押贷款，而是信用贷款——真正意义上的抵押贷款，理应以抵押物的清算为界，但你按揭欠银行的钱，其实跟你的房子并没有关系。房子只是增加了一个银行的可执行标的，但本质它只是一个单纯的信用贷，就算你的抵押物成灰了，你也得还这些钱。

所以目前所有的种种，包括我们楼市20年的牛市，除了城市化进程的政策红利导致的短暂的“供不应求”外，都只是银行放了过量的信贷额度，给了并没有资格获得这些额度的人们去赌，而导致的资产泡沫。真实的国内的房子，哪怕是当下的价格，也是远远高估了的。

所以再次提醒，不要去接飞刀，不要去接飞刀，不要去接飞刀。不管是不是一线城市的核心，都不要去接，你手上有资金，就要让这些资金去为你增加收入，而不是拿去买房——5年后，很有可能光增加的收入部分，就够把你现在心仪的那套房子买下来了。

（完）

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