虽然各家调研结果不同，但至少有一点比较确定：一线城市经济基本面好于二线城市

来源：@汪有

很多关注者在后台问我买房，我也不能一一解答。我随便翻一下高盛的观点吧。高盛的观点也不全对，也经常瞎改，大家可以批判式阅读。

和中国房地产相关的内容主要有3份：

2023年9月，高盛发布了报告：中国的日本化风险China´s risk of Japanification以当年日本房价下跌的走势来看看中国本轮下行啥时候走出来。

图1，发现这一轮下行的情况，中国和日本当年一些指标具有相似性。

对比图2，我们有些指标更危险一些，比如：日本1990年房屋空置率9%，我国目前是22%；核心城市房价收入比，日本当年是11倍，我们是20倍；房地产占家庭总资产比例，日本是54%，我们是70%。结论是我们这边地产更加过剩，且过度依赖土地财政，这不好。

但有些指标有优势：1. 我们城镇化率更低，当年日本是77%，我们目前是61%，还有人口可以进入城市；

2. 我们居民储蓄率更高，这是居民的储蓄/可支配收入。就是看居民把收入的多少钱存了起来，而不是拿出去消费。日本是11%，我们是35%，大家都在存钱。这个要两看，我们存得多，降低了房价下跌造成的风险，安全垫更足了，但存得多导致大家不出去消费，有利有弊吧。

3. 日本当年对资金管理过于宽松，我们这边比较严格；

4. 我们这边人均GDP更低，意味着未来有追赶空间；

5. 我们这边是后发生，有机会借鉴日本经验教训，这些都是我们的优势。

总体来看高盛的预测是：1-2年内是下行期（基本就是现在）；3-5年是转型阵痛期，这段时间需要用制造业（新能源/高端装备）对冲地产投资的缺口。总共用5-8年时间走出来。期间GDP增速大体保持在4-4.5%。

2024年11月又发了一篇 ：Has China's property market reached the bottom?研究啥时候触底。结论是在2025年年底价格可能出现稳定。而一线城市会率先得到支撑。

今年6月又改口了，推迟了预期（说明高盛也不咋准确）。认为过去4年，已经下跌了20%，未来还有10%的空间。2027年触底。

这是他们研究了1960年以来，15个国家的房地产下行得到的经验，说平均调整幅度是30%，周期大约6年。有种硬套公式的感觉。在这个基础上，预测一线城市到2026年底有所好转，全国层面是2027年。以上只是高盛的一家之言，总体研究方法似乎就是看后视镜套公式。

别人的调研也有，比如路透社闲着没事儿就搞调研，找一些研究中国房地产的专家和机构，综合10个人的采访结果给出建议。今年2月的调查结果是，2025年底触底，2026年比较乐观，可能还会上涨1.2%，2027年会上涨2%。这个口径会乐观一些，不过这是在去年调研基础上做了向下调整。他们经常改，看今年下半年他们改不改了。

情况就是这么个情况。看大家信谁了。

我的建议是，虽然各家调研结果不同，但至少有一点比较确定：一线城市经济基本面好于二线城市。一线城市肯定比二线城市先行触底回暖。

如果你在二线城市，有买房想法，你就盯着一线城市就行了。一线城市出现新闻说回暖大涨了，你就收到信号一年内买。我在广州，我打算把上海和深圳作为我的指标，上海深圳涨了我就考虑换房。至于上海深圳把谁当指标我就不知道了。