地产人的视角看香港年轻人的困境

香港的问题，我个人觉得还是民生的问题。这几年香港一些个资本家刮油刮太狠了，老百姓生活还是很困难的，尤其是年轻人基本看不到希望。我个人是搞房地产的，我给你们讲香港房地产的一些现状，你们跟大陆对比就知道问题在哪里了。

你们都知道香港房地产贵，但是不知道贵到什么地步。我跟你们讲，我上个月看成交的监测数据，元朗的房价已经全面突破一万港币一尺，什么概念，就是10万+一平米，元朗是什么地方，大概坐地铁1小时到港岛，周围基本都是山。如果拿旁边的深圳对比，大概就相当于你住到东莞樟木头常平去了，那地方房价1万人民币，动车到深圳30分钟。我最近看香港的土拍市场，有个地块楼面价去到近2万8港币一尺，什么概念，就是楼板价28万一平米，这个楼盖出来卖多少，你们自己想。

你们都知道香港的房子挤，但是你们没有数据，我可以告诉你，上面我说的那个地块，大概容积率是去到7.0以上，什么概念，就是1平米的地要盖7平米以上的房子。香港普通老百姓住的住宅，基本容积率都是6.0-10.0这个范围以内。放在大陆是什么概念呢，大陆的一般小区容积率是2.0-3.0，也就是香港的小区建筑强度大概是我们的2-3倍，甚至更高。广州有个村叫猎德村，容积率5.2，已经被国内的规划界喷死了，你们可以去体验一下，想象比猎德复建的小区还高的容积率。

除了容积率，还有另外一个数据，叫做建筑密度，大陆一般规定建筑密度不超过30%；还有绿化率，一般要大于30%；还有净空限制不得高于100米；还有车位配比1:1以上。这四个条件香港远远都达不到，甚至很多豪宅盘都达不到。香港的绝大多数楼盘不但在大陆都通不过报规报建，甚至都应该被纳入旧改图斑。另外顺带说一句，大陆的规划指标实际上比日本、台湾地区都要高得多，甚至比很多欧洲大城市都好，在亚洲这块绝对算得上是最好的，他们一般的豪宅盘才能达到我们刚需楼盘的规划要求。

你们都知道香港的房子小，但是你们可能也没有概念，我告诉你们，现在在售和待售的香港住宅，最小的一套是120尺套内面积，相当于11平米多一点套内面积，换算成建筑面积大概不超过15平米，这种规格的设计在大陆是绝对通不过规划报建的。香港普通个老百姓住宅大概就是300尺-500尺的二房和三房，基本上就是套内30-50平米，换算成建面也就是40-70平米不到。香港绝大多数房屋主卧尺寸6平米，次卧4平米，有的小卧室以储藏室名义报建，面积不到3平米，简直骇人听闻、丧心病狂！好多人说香港没有公摊，但是香港开发商在赠送方面完全没有大陆开发商大方，飘窗、阳台都相当小，更不可能出现大陆直接将一个房间报建成阳台的偷面积做法，也没有什么入户花园，也没有什么直接暴力赠送半层楼板的刚需复式产品。

上面说了公摊的问题，我就说说香港房子的公共空间。香港普通老百姓住的房子都是大单体楼，基本上都是三梯、四梯十几户二十几户的配置，跟我们的商住公寓楼差不多，梯户比真是很难受的。另外户型奇烂无比，南北通透的方正户型基本没有，就算是在所谓豪宅盘上，也很难实现南北通透户型方正。国内刚需常用的T4/T6的构型的楼，在那边豪宅都不见得用得上。

你们都知道收筹摇号是香港人的发明，但是你不知道，香港现在750尺以上的房子（接近我们的80-90方极小户型刚需三房上车盘），很多情况下是用竞拍的模式来销售的，也就是价高者得，这无疑是哄抬房价的手段。这种手段在大陆是一律禁止的，大陆备案一房一价，一旦购房超过房数，就一定要摇号。

以上说的香港地产的情况，可以给大家参考下。要解决香港的问题，最重要还是要搞好民生，不能让某些人在土地上面捞得太多了。另外大陆也要引以为戒，虽然我在房企工作，但我仍然支持国家调控市场。另外建议也要在郊区多出让土地，提供廉价上车刚需房给毕业的年轻人。