越南房价飙升超出预算 年轻家庭"安居梦"无限期搁置

36岁的文职人员恒女士（Chị Hằng）目前租住在胡志明市守德市（TP Thủ Đức），工作五年攒下了10亿越南盾。她原本计划再贷款7000万越南盾，购买平阳省（Bình Dương）一个即将开盘项目的一套52平方米的小公寓。年初该项目宣传时均价约为每平方米3300万越南盾（含增值税）。但到了今年6月初正式开放认购时，不含税价格已涨至每平方米4000万越南盾，整套房总价超过21亿越南盾。

购房者正在郊区考察一个项目

面对高达4亿越南盾的价差，恒女士一家无力追加贷款，既因为收入有限，也担心利率风险。“我们已经反复计算过，但房价一直上涨，而我们的收入几乎没变，买房的机会正变得越来越渺茫。” 她说。

类似情况也发生在居住在第十二郡（quận 12）、41岁的文议（Văn Nghị）身上。他正在靠近守德市边缘的区域寻找住房。尽管位置偏僻，通勤时间超过90分钟，他仍考虑入手，因为最初报价仅为每平方米4600万越南盾。但实地了解后发现，实际成交价都在每平方米5500万以上，只有极少数位置较差的房源维持在5000万越南盾/平方米。“房价太高，资金紧张，我不知道是该继续找合适价位的房子，还是干脆放弃购房计划。”

另一位购房者阮文勇（Nguyễn Văn Tùng，39岁），是一名来自义安省（Nghệ An）的制冷技术员，自2014年到胡志明市工作至今，租房生活十多年仍未拥有自己的房子。月收入约1800-2200万越南盾，他积攒下8.5亿越南盾，原计划贷款7-8亿越南盾，在胡志明市外围或靠近平阳地区购置小户型。

然而，近一年来他始终未能找到合适的房源。单价低于每平方米3500万越南盾的项目早已售罄，目前市面上普遍报价在4000-5000万之间，总房款轻松突破20亿越南盾。“我做的是自由职业，银行贷款很难批下来。所以一直在犹豫，结果房价却不断上涨，远远超出了我的承受能力。”

根据越南房地产经纪人协会（VARS）统计，2025年第一季度全国新房上市量约为14500套，其中超过80%属于高端和豪华型公寓。与之形成鲜明对比的是，面向刚需群体的普通住宅仅占约13%，约2000套，远不能满足数百万劳动者的住房需求。

这一趋势也得到了国际研究机构的印证。世邦魏理仕（Cushman & Wakefield）报告显示，在胡志明市，超过75%的新房供应为高端公寓，而经济适用房几乎绝迹。该市平均一手房价已突破每平方米1.2亿越南盾，较2024年同比增长47%。

来自Batdongsan的数据还显示，过去五年间，胡志明市公寓均价年均增长46%-60%，目前平均每平方米约6000万越南盾。南部省份房价同样迅猛上涨，例如隆安（Long An）上涨30%，芹苴（Cần Thơ）上涨46%，平阳上涨12%。目前胡志明市约90%的新房单价超过5500万越南盾/平方米，而在周边省份，约有40%的房源价格区间集中在3500-5500万越南盾/平方米。

与房价飞速上涨相反，劳动者收入增长却严重滞后。根据越南国家统计局数据，2024年全国人均月收入为770万越南盾，城市地区为930万越南盾，农村地区为670万越南盾，同比仅增长8.6%。最低工资标准也只上调了6%。

近两年房价的快速上涨已成为购房者的主要障碍。据戴德梁行（Savills）、莱坊（Knight Frank）和DKRA联合报告，2025年上半年新盘成交率大幅下滑，整体去化率仅维持在15%-16%，即使市场上新盘数量不多、竞争不激烈。

针对房价与收入严重失衡的问题，仲量联行（CBRE Việt Nam）住宅营销部总监武辉煌俊杰（Võ Huỳnh Tuấn Kiệt）表示，目前房价已远远高于居民的实际支付能力。当前市场几乎没有多少适合刚需购房者的产品。房价上涨不仅让中低收入人群望而却步，甚至连中高收入群体也难以负担，这进一步加剧了购房门槛，尤其在经历了长期经济低迷之后。

他指出，不能将责任完全归咎于开发商，企业也需要保障利润空间。房价上涨不仅是开发商预期定价的结果，更是土地成本、补偿费用、建筑成本以及沉寂期积累的贷款利息等多重因素共同推高的结果。

不过他也承认，部分项目的定价明显高于其实际价值。例如一些楼盘以接近甚至高于区域内成熟项目的单价出售，但在地段、配套设施或建造质量上并未达到同等水平。

专家黎国坚（Lê Quốc Kiên）补充道，目前房地产市场存在严重的供需错配问题。过去三到四年新开的项目，单价基本都在4500万越南盾/平方米以上；如今二手市场价格普遍在5500万越南盾/平方米左右。一套50平方米的小户型总价已逼近30亿越南盾，远超多数刚需购房者所能承受的20亿越南盾上限。

随着收入无法跟上房价涨幅，真正有居住需求的人群正逐渐被排除在市场之外。与此同时，这部分购房者更倾向于购买新房，以便获得分期付款的支持。然而，一手房价格的快速攀升带动二手房市场价格剧烈波动，使得中等收入群体的“安居梦”几乎破灭。

多位专家指出，要遏制房价过快上涨、提升刚需购房者的置业机会，必须由政府、企业与金融机构协同发力。其中关键在于土地资源。除了空地外，发展可负担住房还需配套完善的基础设施，包括交通、生活便利设施、治安及社会福利体系等，才能实现可持续的合理住房供应。

值得欣慰的是，市场也出现了一些积极信号：政府已提出设立国家住房基金，并鼓励大型企业参与建设符合大众支付能力的住宅。然而，专家认为，要使政策真正落地，还需要出台更多具体措施，支持开发低造价住宅的企业，推动增加供应并使房价逐步回归居民收入水平。此外，还需建立透明的分配机制，确保这些住房真正惠及有实际需求的群体。