两家上海房企，撕得披头散发

文/狗蛋本蛋

2025年上海楼市最惨烈的战场，在桃浦。

这里的开发商卷得惊心动魄，但结局不是你死我活，而是集体半死不活。

别管开盘前如何造势，宣传有多猛，结果都是一卖一个不吱声。

比如，上海本土房企宝华操刀的紫薇之星，说是蓄客阶段看房客户超千组，前阵子开盘，首推406套房源，最终认筹47套。

开盘前，有中介说，宝华的房子卖一套少一套。估计宝华对自己的品牌溢价也自信，所以开盘给出的折扣不多。

结果，“卖一套少一套”变成了“卖一套剩一堆”——

每卖出1套就有8套滞销。

宝华也算是桃浦老司机了，2022年首进该板块后，同年拿下两宗地，分别打造紫薇花园公园道、紫薇花园公园里，目前整体销售率在70%左右。不能说理想，但和同板块项目相比，已经是天花板级的去化。

板块内第二个新盘，销售进度第三个年头的普陀金茂府，去化不到七成，更晚入市的中环桃源里、象屿交控中环云悦府、建发海悦首府，去化率在20%-30%。

最新的紫薇之星更是惨遭滑铁卢，一顿宣传猛如虎，首开去化11.5%。

一些看过桃浦，但最终没上车的购房者，略显夸张地说：

桃浦只有公园和大饼。

桃浦智创城规划10年，想摆脱过去化工区的影子，打造成上海转型发展的示范区。不过，在一些购房者看来，商业、教育配套没跟上，产业导入缓慢。

再加上垃圾焚烧厂、垃圾中转站等环境因素影响，大家顾虑就更多了。

外部干扰因素多，但它供应量大啊。

2022年以来，该板块推出9宗地，可售套数近5500套。

供应量大就算了，定价还高，普宅均价在8万元以上，比两公里之外的宝山南大贵两万，看上南大的购房者说：

南大也有饼且没有垃圾场

卷不动低价，又撑不起高价，是目前桃浦最大的尴尬。

定价高就算了，板块内的产品还严重同质化，容积率、梯户比、户型面积段及结构相近，开发商想找营销亮点，都得挖空心思。

找到最后，发现自家项目亮点不多，只能揪着对手的缺点打。

稍早之前，宝华紫薇之星打出墙体广告，文案是：

独立电梯厅，拒绝北连廊

很明显，内涵了一路之隔的中环桃源里。只见中环桃源里缓缓打出：

106㎡正三房，得房率约79%

好房子政策下，得房率100%都不稀奇，何况79%，但在桃浦，尤其是作为紫薇之星最直接的竞品，79%的得房率完全够用了，因为紫薇之星得房率只有68%。

桃源里这一拳，直接打在了紫薇之星命门上，宝华绞尽脑汁，最近又焕新了一版广告，写道：

空间使用率超90%

宝华把飘窗、独立电梯厅、洗衣房都算上了，可以加20㎡，算下来综合空间使用率就高了。

其中，洗衣房有10㎡左右。附赠的洗衣房在大门外，业主需开门出去洗衣服。

往好了说，这是动静干湿分离。往坏了说，这叫洗衣不自由。

宝华这么算空间使用率，大家觉得是偷换概念：

一梯一户的电梯厅是优势，多出的空间也就是做个鞋柜摆点杂物，使用率和得房率完全不能比。

有网友打了个形象的比喻：

身高一米六，算上内增高+外增高后一米九。

“这和实打实的一米八是两个概念。”

狗蛋说，板块内卷，把开发商逼成了营销小能手。

两个项目没少在舆论上较劲。

紫薇之星说，一梯一户才是王道，不用担心遇到刁钻难搞的邻居，冬天在电梯厅爽火锅的feel，倍爽。

桃源里表示，客厅不够大，才需要在电梯厅吃火锅。

狗蛋喜欢看网球比赛，女网有个梗，打得激不激烈就看选手发型乱不乱，打得披头散发的，肯定很焦灼。

狗蛋说，紫薇之星和桃源里，属实也是撕得披头散发了。

紫薇之星首开遭遇滑铁卢，有一个影响因素就是客厅逼仄，面宽窄、进深长，家具摆放受限，“隧道”形设计会给人压抑之感。

上图为紫薇之星101㎡ B01三房户型。面积段相似的不同户型，客厅面宽差不多。

据看过样板房并测量的购房者所说，三房户型面宽只有2.9米。另外188㎡四房三卫户型，面宽仅有3.7米。

100平三房，常见客厅面宽在3.4米-4.2米，180平四房，客厅面宽至少4.5米才有舒适性可言。

这次首开遭遇滑铁卢，狭窄客厅和低得房率得背一份锅。

和区域内其它开发商相比，宝华更舍得在公区上砸钱，比如全石材立面、奢石大堂等高端配置，但似乎不足以抵消劣势。

100平三房户型占项目80%体量，后续压力很大。

有中介告诉狗蛋，他们手上几组客户参加认筹，知道认筹率很低，当场就放弃了，都想等开发商后续会放血。

说到底，还是要价太高，没有卖不动的房子，只有卖不动的价格。

而给到中介的佣金，还将水涨船高，十几万一套不算什么。

中环桃源里曾被业内称为普陀区最难卖的楼盘之一。

现在紫薇之星来了，狗蛋说，一个改变垫底命运的机会，摆在了桃源里面前。