降息又降准，房地产又香了？

5 月 7 日上午 9 点，国新办举行新闻发布会，中国人民银行、国家金融监督管理总局、中国证券管理委员会负责人介绍 “ 一揽子金融政策支持稳市场稳预期 ” 有关情况，以降准降息为主。

降准降息相关主要内容有：

央行降低存款准备金率 0.5 个百分点，预计将向市场提供长期流动性约 1 万亿元，同时下调政策利率 0.1 个百分点至 1.4%，预计将带动 LPR（ 贷款市场报价利率 ）同步下行约 0.1 个百分点。

将降低个人住房公积金贷款利率 0.25 个百分点，5 年期以上首套房利率由 2.85% 降至 2.60%，其他期限的利率同步调整。

下调结构性货币政策工具利率 0.25个百分点，包括：各类专项结构性工具利率、支农支小再贷款利率，均从目前的 1.75% 降至 1.5%；抵押补充贷款（ PSL ）利率从目前的 2.25% 降至 2% 。

先看与普通人关系最密切的公积金降息政策，这次通过降息，减少了此前公积金贷款和商贷方面利差的问题，确保了公积金政策的实际有效性，同时进一步降低了房贷成本。

以 100 万贷款本金、30 年期、等额本息的首套房公积金贷款为例，政策当前月供为 4136 元，政策后为 4003 元，减少了 133 元。总还款总额（ 本金+利息 ）从过去的 149 万变为 144 万，减少了约 5 万元成本。

上海易居房地产研究院副院长严跃进向知危表示，从过去的金融政策操作惯例来看，此次政策主要是指新购房的公积金贷款利率。根据政策规定，此前已经发放的公积金贷款，在明年元旦后将进行下调。

LPR 下调 0.1 个百分点，也就是下调 10 个基点的概念，严跃进认为这意味着降息通道即将开启，今年二季度将计入到降息和资金成本进一步放宽的空间。对于促进 LPR 进一步下调以及有关的贷款利率下调等都有较为积极的作用。

整体来看，降息对于购房房贷的影响是积极的。央行数据显示，2025 年第一季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为 3.11% 。若按此次 LPR 的变化，那么后续房贷利率就有可能做到 3.01% 。

据此计算，对于 100 万贷款本金、30 年期、等额本息的商业银行贷款来看，政策前总还款额（ 本金+利息 ）为 154 万元、月供额为 4276 元；政策后总还款额（ 本金+利息 ）为 152 万元、月供额为 4221 元。考虑到若是叠加最近几年持续的 LPR 降息，应该说 LPR 的降息政策为月供族已经有了非常明显的减负效应。

降准则主要对房地产领域有积极影响，严跃进认为，房地产贷款业务依然是今年商业银行投放的重点领域，降准将持续增强房贷方面的功能和作用，尤其是对于个人按揭贷款、开发贷、融资协调机制、城中村改造、存量房和土地收储等方面。未来个人按揭贷款的政策会有进一步放宽空间。

严跃进对知危强调，今年是历史上房贷政策最宽松的一年，叠加首付门槛低、房贷利率低、房贷额度充足，和目前公积金降息结合，可以说 “ 金融支持购房消费 ” 的政策动力充足。