上海楼市算彻底回暖了么
北海湾拐角
03-21 08:06
大家好，我是卢俊
站在小阳春的节点上来给大家聊聊上海楼市的问题
关于楼市的冷和热我相信很多人在日常都非常高频的看到过，我们日常其实有过很多常规数据的分析和解析
看多了各种碎片化的消息可能会更加迷茫
所以今天我和大家聊聊基本面的东西
站在今天这样的基本面之下，很多趋势性的结论或许大家就呼之欲出了
01
其实我们能够看到一些数据性的消息
其实三月每天的成交非常活跃，截止到18号整体的成交已经突破了1.6万套
而且每个周末过千套的成交速度非常稳定，上周六上海二手房单日成交1473套也创了新高
对于三月过2万套已经是必然
目前期待的是到底能不能过2.5万套以及过两万的趋势能不能持续下来
其次，看一手
截止到3月17号，根据目前市场可以统计到的数据来看，2025年1-3月份上海新房认购项目共计36个，其中44%楼盘的认购率超过100%
其中前滩公馆单个项目迎来802位意向业主认购，认购率达到334%；
已开盘项目20个，45%项目实现了开盘即清盘
针对于土地端，这是能够表态市场对于未来预期信心的迹象符号
现在来看上海的土地市场非常火热
从去年7月到现在，累积有超过20幅地块溢价率在10%以上，其中10幅地块溢价率突破20%，最高的两幅更是达到40%及以上
最让人意外的必然是新杨思地块
地处浦东内中环，2022年9月浦发集团拿地的时候，成交楼板价还只有5万/平出头
只过了短短两年就跃升到了7.4万/平，涨幅惊人，接近50%
另外
去年的第三到第八批次，还有今年的两批次，上海可以说是每逢土拍必出地王
其中10幅宅地的楼板价超过8万/平，最高的4幅地更是超过了10万/平
拿地名单中还出现了像贝壳集团旗下贝好家，这样让人惊喜的新面孔
整个上海楼市在进入2025年之后可以说非常的活跃
02
可能很多人还有一个疑问
现在活跃不代表以后活跃
为什么这一次小阳春后面的走势就比较乐观呢
毕竟我们拉了2021年开始每个月的二手房成交套数
在2022年之后，上海楼市好像好一两个月之后立刻成交就下来了
而且每个月的成交起来都伴随着各种政策利好的刺激
好像很多人在过去三年的感受就是，上海楼市的成交都不太持久
那为什么这次就会觉得比较持久
这其实是非常好的问题
我们来回看这个月的成交
首先有一个明显不同
这一次的成交回暖并没有任何的政策刺激，而是完全的市场面自发主动的反弹
某种程度上，经历了三年的周期市场完成了预期筑底
3月的成交回暖正是对于筑底的一次表态
而对于三月之后的后续趋势，本质上就可以从“市场因素”的基本面来回答
03
关于上海楼市的趋势，需要关注两个基本面，或许对格局各位就会有判断
都说讨论楼市就是讨论信心
但是到底什么是信心
很多人讨论信心注意力都在关注价格
这其实是有点偏门，所谓的信心本质上是购买力信心
客户在面对市场整体的购买力表达上到底是不是坚定，这个决定了城市房地产发展的基本面
上海楼市在2024年有两个底层逻辑的呈现
第一是城市楼市的资金池
（单位：亿元）
楼市最害怕的是什么，就是房产变成了不动产
本质上就是楼市信心不够，资金流不进来，那么房产就失去了变现能力，从而从资产变成了负债
这个就是典型的信心下滑的表现
但是我们来窥视上海楼市，整个楼市每年都有过万亿的现金在流动
这是一个庞大的资金池
并且这两年整体资金池有明显回流的迹象
这代表着整体市场资金并未撤离上海市场
更重要的是，有资金的存在资产就拥有了变现能力，这构成了这个城市的底层信心
另外特别需要关注的一点，上海应该算是全国范围内仅有的二手资金池大于一手资金池的赛道
这件事非常重要
资金池在二手意味着，二手市场可以创造购买力
因为房子在流动，房东可以通过卖房来获得购买力
相比较其他城市二手规模的萎靡，一手的购买力大多需要依赖个人收入
这样的城市购买力就非常容易波动或者受经济的影响
但是上海因为有房产流动性的补充，整体的购买力会夯实很多
这也是为什么上海市中心需求这么充沛的根本原因
本质上这也让上海楼市拥有了对冲周期的可能性
另外一个特征来看横向比较
上海塔尖购买力拥有全国范围内垄断
这是一次真正意义上的垄断，哪怕横向比较其他一线城市而言也是如此
2024年全国3000万以上的成交，上海一个城市就占据的半壁江山，把一二手加在一起上海有接近60%的份额
这说明不论经济环境怎么样，上海这个城市构成了全国范围内高端购买力的一致认可
甚至没有之一
换句话来说，这个城市成为了塔尖购买力在当下最值得信赖的城市
这就决定了这个城市不论未来如何，全国范围内的购买力会持续不断的涌入
所以
基于这样的基本面再加上之前我们看到的点状数据回暖，或许各位可以有了自己对于楼市是否回暖的判断
04
不过还有一个问题
为什么会有感知上的不同
因为日常我们看到的悲观消息，好像也是对的
那些情况为什么会出现
这其实就是我们要讨论的信息茧房的问题
之所以出现这样的点状情况，本质上我认为当下的上海楼市基本面已经划分为三个区域：
一个是上海核心区组成的市中心区域，一个是五大新城组成的郊区区域，一个叫浦东
这三个区域的市场表现和楼市走势未来会完全不同
上海市中心是一个全国整体购买力最为充沛的一个区域了
我们单纯来看这个位置，这是一个整体经济规格可以比肩香港的一个版图
虽然面积不大，但是城镇化率达到100%
这就决定了整体经济活跃度的浓度和密度都是非常的高的
其实这是被很多人忽略的地方，目前核心区这几年的产业转型升级已经非常的明显，各自的定位和方向都非常清晰
然后再加上人口流动的密切，从而让区域内整体的城市属性能级顶到天花板了
可能这么说大家还没有感觉，我们把数据拉到五年
数据来源于瑞观世界，仅供参考
你就会发现上海市中心整体增长速度的凶猛了
这样的趋势其实也就造就了整个上海最有购买力的这么一群人
之前写到全上海3000万的购买力占据全国的半壁江山，其实多数都来自上海七个区里面的客群
其中最为夸张的就是黄浦
黄浦人均GDP就突破了66万，但这个数字放在国家的范畴，可以排在世界第七的水准
单看可支配收入也是如此，全国能够超过10万人均可支配收入的，只有港澳台了
上海最近这两年市中心的豪宅一直卖的不错，本质上也是这个原因
过去几年上海市中心一直没供应，这块宝藏购买力也没有被激活
这两年算是彻底引爆了
另外两个市场就相对比较容易理解
上海以五大新城为首的郊区，这部分的需求释放更加接近于用来完成上海外来人口导入
不论是年轻人还是中产，在五大新城完成自己的置业闭环
浦东则更加清晰明朗，陆家嘴带动金融、张江盘活产业、临港负责政策开发、外加浦东机场构成交通枢纽
是一个完全依赖产业驱动发展的板块，也是一个围绕着产业发展存在的楼市
05
说到这里各位或许可以明白上海楼市对于不同人来说体感的不同
三个区域的驱动力不同，楼市供求关系不同，客群不同，自然会造成体感的不同
点状个案基于点状环境的供求关系不同，也就有了表现的不同
这里也想提一些定向的意见，不同区域的楼市其实，激活政策也可以不同
对于市中心而言，本质上是需求没办法更好满足客户
建议更好的放宽住宅限制性指标，可以提供更多好房子，满足市场需求
而对于五大新城而言
配套的兑现度是外地中产能否长留这里的关键，特别是教育资源的落地至关重要
强烈建议加强五大新城各个区域的教育资源的落地
而关于浦东
浦东最大的优势来自想象空间很大，地大、政策空间大、勇敢者的天下
在浦东产业强则一切都强，浦东对于新经济的拥抱程度，决定了大浦东的楼市土壤是否稳定的关键
06
所以上海楼市站在2025年到底要看什么
我们需要了解这个市场的结构性复杂，所以千万不要用点状体感来解读全面表现
而对于大趋势而言，需要下沉到市场底部去挖掘信心本质
还是那句话，房地产的信心从来不是价格信心，而是每个人用脚投票决定的市场信心
上海之所以特殊，正是这个城市拥有成千上万人在用自己的决定表达着态度
以上为正文，来自真叫卢俊
现在必须停止建设几年，否则供给端过剩导致的经济危机根本到不了谷底。
现在3、4线城市年轻人口外流，老年人逐渐去世，所以空房子越来越多，房子价格只能下行。
2线城市非常尴尬，经济不可能再高速增长，属于保持状态，同样随着老年人逐渐去世，空房子越来越多，房子价格下行是主流。
现在全国唯一的房地产亮点是一线城市。所有妨碍购房的限制，基本消除了。外来人口中的租房人群是购房主力，改善型是另一购房人群。
所以，25年是他们的购房爆发年。顶多加上26年，购房爆发期应该完成了。
然后那，这些一线城市随着老年人逐渐去世，空房子越来越多的现象仍然存在，供给端过剩将导致房子价格长期下行仍然是主流。
现在有一种趋势，上海退休老人把中心城区的房子卖出，然后在外环外甚至崇明岛低价买房养老。他们的二手房要价比较低，并且有砍价空间。
25、26年短期房价波动，只能是波动。
关键是全国的房子实在是太多了，经济形势又不好，美国的贸易战对中国不利，外迁一家企业就是几千工人、工程师、管理人员失业。
房地产、基础设施建设、出口这条发展道路已经走不下去了。新的发展道路，内循环，还在探索。
人民的收入没有大幅度增长，改善型消费被压制住了。
至于全国的高端人群，就是有一亿资产以上的家庭，经济形势与他们购房没有关系。而且，他们现在不可能投资型购房，这些人精明着呢。
所以，现在必须大幅度提高工人收入，内循环经济才能依靠消费发展起来。
只有让打工者的收入，能够买的起城市的房子，才能破解中国的房地产危机。
否则只是大学生的刚需，根本不行。
同时不再以廉价出口商品，去争夺美国市场。
而是以发达国家的价格，向美国出口商品。
中国打算学习日本模式，与美国谈判缓和贸易战。
现在看，这样就没有人民币贬值的想法。
中国的产业链，强不仅在于联合国所有工业类目全部齐全。还在于绝大部分类目，从最低端，到最高端，全都能生产。
5000千的也能做，50的也能做。苹果这样零配件品控和生产过程极其严格要求的，也能做。小米这样靠产品参数和品牌外包代工的也能做。上能自研空间站，下能山寨操作系统。廉价并没有吞噬高端市场。
而且廉价产品比别人质量好，优质的产品的比人家价格低，绝无必要限制。
中国要做的事，就是从制造中心，变成贸易中心，进而成为金融中心和科技中心。
现在制造中心，已经完成90%，贸易中心60%，科技中心30%，金融中心15%。
咱们如果能在制造中心不退步的情况下，金融中心达到30%，其实美国什么意见并不重要了。
现在就一个解决方案，国家收储，人民币快速贬值，导致房子资产在账面数额价值不变，但是实际上大幅度缩水。
这相当于央行通过收储，向市场大灌水。
唯有这样，才能全民被动接盘房子。这个过程中普通民众虽然为收储付出了代价，但是实际上房价下降也获得了一些收益。
唯有自以为是小资的“中产阶级”，财富会大幅度缩水。另外汇率可能也会暴跌，再让美国人白享受十几年廉价劳动力。
同时不再以廉价出口商品，去争夺美国市场。
而是以发达国家的价格，向美国出口商品。
中国打算学习日本模式，与美国谈判缓和贸易战。
现在看，这样就没有人民币贬值的想法。
现在必须停止建设几年，否则供给端过剩导致的经济危机根本到不了谷底。
现在3、4线城市年轻人口外流，老年人逐渐去世，所以空房子越来越多，房子价格只能下行。
2线城市非常尴尬，经济不可能再高速增长，属于保持状态，同样随着老年人逐渐去世，空房子越来越多，房子价格下行是主流。
现在全国唯一的房地产亮点是一线城市。所有妨碍购房的限制，基本消除了。外来人口中的租房人群是购房主力，改善型是另一购房人群。
所以，25年是他们的购房爆发年。顶多加上26年，购房爆发期应该完成了。
然后那，这些一线城市随着老年人逐渐去世，空房子越来越多的现象仍然存在，供给端过剩将导致房子价格长期下行仍然是主流。
现在有一种趋势，上海退休老人把中心城区的房子卖出，然后在外环外甚至崇明岛低价买房养老。他们的二手房要价比较低，并且有砍价空间。
25、26年短期房价波动，只能是波动。
关键是全国的房子实在是太多了，经济形势又不好，美国的贸易战对中国不利，外迁一家企业就是几千工人、工程师、管理人员失业。
房地产、基础设施建设、出口这条发展道路已经走不下去了。新的发展道路，内循环，还在探索。
人民的收入没有大幅度增长，改善型消费被压制住了。
至于全国的高端人群，就是有一亿资产以上的家庭，经济形势与他们购房没有关系。而且，他们现在不可能投资型购房，这些人精明着呢。
所以，现在必须大幅度提高工人收入，内循环经济才能依靠消费发展起来。
只有让打工者的收入，能够买的起城市的房子，才能破解中国的房地产危机。
否则只是大学生的刚需，根本不行。
现在就一个解决方案，国家收储，人民币快速贬值，导致房子资产在账面数额价值不变，但是实际上大幅度缩水。
这相当于央行通过收储，向市场大灌水。
唯有这样，才能全民被动接盘房子。这个过程中普通民众虽然为收储付出了代价，但是实际上房价下降也获得了一些收益。
唯有自以为是小资的“中产阶级”，财富会大幅度缩水。另外汇率可能也会暴跌，再让美国人白享受十几年廉价劳动力。
现在必须停止建设几年，否则供给端过剩导致的经济危机根本到不了谷底。
现在3、4线城市年轻人口外流，老年人逐渐去世，所以空房子越来越多，房子价格只能下行。
2线城市非常尴尬，经济不可能再高速增长，属于保持状态，同样随着老年人逐渐去世，空房子越来越多，房子价格下行是主流。
现在全国唯一的房地产亮点是一线城市。所有妨碍购房的限制，基本消除了。外来人口中的租房人群是购房主力，改善型是另一购房人群。
所以，25年是他们的购房爆发年。顶多加上26年，购房爆发期应该完成了。
然后那，这些一线城市随着老年人逐渐去世，空房子越来越多的现象仍然存在，供给端过剩将导致房子价格长期下行仍然是主流。
现在有一种趋势，上海退休老人把中心城区的房子卖出，然后在外环外甚至崇明岛低价买房养老。他们的二手房要价比较低，并且有砍价空间。
25、26年短期房价波动，只能是波动。
关键是全国的房子实在是太多了，经济形势又不好，美国的贸易战对中国不利，外迁一家企业就是几千工人、工程师、管理人员失业。
房地产、基础设施建设、出口这条发展道路已经走不下去了。新的发展道路，内循环，还在探索。
人民的收入没有大幅度增长，改善型消费被压制住了。
至于全国的高端人群，就是有一亿资产以上的家庭，经济形势与他们购房没有关系。而且，他们现在不可能投资型购房，这些人精明着呢。
所以，现在必须大幅度提高工人收入，内循环经济才能依靠消费发展起来。
只有让打工者的收入，能够买的起城市的房子，才能破解中国的房地产危机。
否则只是大学生的刚需，根本不行。
不动产动起来，真™吓人
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